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□鄭奮明
2003年起政府就開始調控房價,從“國六條”到“國八條”再到“新國八條”,每次一出臺調控政策,都被稱爲“史上最嚴厲”,然而,就是在多次的“最嚴厲”的調控中,中國的房價不斷刷新紀錄,一線城市的房價更是數倍地漲。廣大工薪階層越來越被拋棄在高昂的房市之外。房地產市場越來越成爲投機者的遊戲和天堂,在近十年房地產市場的狂歡和盛宴中,造就了許多的房地產富豪以及無數的房奴,加劇了社會的貧富分化,目前中國的基尼係數超過0.5,遠超國際0.4的警戒線,這其中與房地產的畸形發展有相當的關係。房價問題不僅成爲民生問題、社會問題,而且成爲政治問題,房價能否迴歸合理的水平,房地產發展是否迴歸以人爲本,考驗着政府的公信力和管理水平。
解決高房價問題首先要深入分析房價上漲的根源
顯然,目前這樣的調控目標和手段是無法滿足民衆的要求和願望的。要解決高房價問題,首先需要深入分析房價上漲的根源何在。
房價的飆升首先是貨幣與信貸快速擴張的結果。我國的廣義貨幣總量M2從1999年的11.99萬億增加到2010年的72.6萬億元,是1999年的6倍,信貸與貨幣的增長速度遠超GDP的增長速度。2009年M2增長27.7%,該年的GDP增長僅爲8.7%,2010年M2的增長19.7%,該年的GDP增長爲10.3%。這些超發的貨幣是導致物價上漲的主要原因,注意觀察此間貨幣增長與樓市的價格關係,基本上是一致的。
我國投資環境的惡化和投資渠道的狹窄。我國實際存在的銀行負利率,以及股票市場的不健康,大量的上市公司上市的目的主要是爲了融資,很少考慮給股東回報。使大量的社會資金爲了保值增值而涌入房市,因此推高房價。
房地產政策的缺位。住宅是公民的基本需求和權利,住宅又是與一般充分競爭的商品不一樣的特殊的商品,它與土地、水、空氣一樣是滿足人基本需求的生存條件,作爲住宅基礎的土地是不可再生的稀缺資源,是不應當被壟斷和無限制地佔有的。正因爲如此,世界各國普遍都對佔有土地資源有種種的限制和條件,使其佔有土地資源要付出相當的代價,普遍徵收物業稅。但我們國家的房地產政策缺少對佔有房地產的限制,促使一戶可以無限制地購買無數套房子,且其佔有成本幾乎爲零,客觀上造成一戶多房,多戶無房的極不合理、極不公正的現象。正是這種壟斷和囤積推高了房價。從這些年的實際情況看,所有囤積土地和房源的都獲得了暴利。
急功近利,把房地產發展當成拉動經濟增長的主要手段。爲了GDP而發展房地產。一旦外需不足,經濟不振,便通過廉價貸款、剌激政策等推動房市的發展;一旦經濟過熱,就壓一壓。房地產政策左右搖擺,缺乏長遠的戰略和規劃,房地產發展偏離了以人爲本的宗旨。
政府對土地財政的依賴。2010年全國土地出讓成交總價款2.7萬億元,同比增加70.4%。“土地財政”佔全國財政比重高達33.75%。在現行國家財政稅收體制下,地方政府事權多,財權少,不得不嚴重依賴土地財政。這也是地方政府對房價調控缺乏積極性的原因。要地方政府主動降低房價,減少土地出讓金,無異割肉。
缺少統一的房地產政策。當前由各地自行制定房價調控目標,缺乏統一的標準和原則,實際上造成調控力度大的城市吃虧,而不調控或調控力度小的城市得益的情況。
沒有國家統一的房地產政策和調控目標房價調控難以成功
鑑於形成高房價的多方面原因,筆者認爲需要綜合採用以下主要對策和措施:
首先,中央銀行應當管好流動性,收回超過經濟實際增長因而屬於過度增長的貨幣。同時提高銀行存款利率,更不要讓CPI超過存款利率。
其次,改善社會投資環境,規範和加強對股市的監管,使上市公司真正成爲股東的公司,體現股東的利益和權利,給股東以應有的回報,讓社會有更多的可靠的投資渠道。
再次,改革現行國家的財政稅收體制,實現事權與財政的匹配,應當讓地方政府享有更多的財力辦事,減少地方政府對土地財政的依賴。
另外,對超過當地平均住房面積的住宅及物業徵稅,使之成爲地方政府的主要稅源。遏制和打擊炒房和投機。
以上對策與措施,可能更多的要由中央政府主導和制定,地方政府更多的是執行和實施,如果沒有國家統一的房地產政策和調控目標,僅靠地方政府的自覺行動,房價調控是難以成功的。
作者系廣東省社會科學院現代化發展戰略研究所所長、研究員
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