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各地政府控制房價目的一方面是穩定房價升幅不超出目標,另一方面是收緊限購限貸政策,力求房價下降而不是推漲房價
□黎文江
全國657個城市中的608個城市在3月底之前陸續公佈了房價控制目標,與GDP和居民人均可支配收入掛鉤成爲各市房價控制目標主流。控制目標表述與新“國八條”中的表述基本一致,每個城市控漲目標大致定在10%左右。各地政府公佈房價調控目標的同時,亦公佈了全國1000萬套保障房建設落實到地方的具體實施目標,體現了政府今後將採用住房“雙軌制”解決居民居住問題的意向。
房價與GDP及人均可支配收入掛鉤是因爲三者有極高關聯度
據研究機構長期研究結果反映,房價與GDP正相關度達到80%以上,兩者升降趨勢基本一致。因爲房地產對拉動GDP的投資和內需這兩駕馬車都有貢獻,因此相關度很高。例如2008年第四季度和2009年第一季度我國GDP增幅跌到8%以下,廣州房價也跌至8000元/平方米的近年底部,此時,政府出臺了降低購房貸款門檻等多項針對樓市的“救市”措施,刺激剛性需求,使商品住房成交量從2009年第二季度開始回升,房價亦止跌回升,此後GDP增幅一直保持在8%以上,房價也隨之保持上升態勢。而房價與人均可支配收入的高相關度,不僅有因爲收入增加可提高居民對房價的承受能力這層關係,更主要的是人均收入增加等於各行業人工費用增加,從而導致開發成本、建材成本上升推高房價。綜上所述,房地產業帶動數十個行業共同拉動GDP增長,GDP的增長則帶動人均可支配收入增長,兩者反過來又推動房價上升,這就是三者密不可分的關係。所以,房價隨GDP和人均收入漲跌,是不以人的意志爲轉移的客觀規律。地方政府順勢而爲,把房價控制目標定爲不超過GDP及人均可支配收入漲幅的做法是合情合理的。
房價與居民支付能力掛鉤應按不同收入與相對應的住房價格掛鉤
“新國八條”關於房價控制目標與居民支付能力掛鉤的要求,應該按不同收入與相對應的住房價格掛鉤。新建住房價格控制目標的範圍,包含了當年新建商品住房、限價住房和經濟適用住房的價格。各地政府都已定出了申請購買限價房和經適房的居民收入標準,因此,居民支付能力的比較,也應按不同收入範圍對應不同類型住房的價格,這纔是合理的、科學的。那種把不同收入和各類房價都混在一起計算,得出的所謂國際通用的房價收入比值,並不適用於我國實情。
各地政府房價控制目的是穩中求降,而不是推漲房價
GDP和人均可支配收入增幅的目標是政府要努力完成的,封增幅的底不封增幅的頂;而房價控制目標則相反,是政府要努力達不到的,封房價漲幅的頂而不封降幅的底,兩者的區別在於此。商品住房價格升降實際上由市場調節,政府公佈的目標並沒有實際的調控作用,真正起作用的是限購、限貸政策,特別是限貸政策可導致成交量持續萎縮,很可能會使商品住房價格向下波動。所以,政府控制房價目的一方面是穩定房價升幅不超出目標,另一方面是收緊限購限貸政策,力求房價下降。從各地統計數據分析反映來看,今年政府房價控制預期漲幅比去年下降很多,例如廣州去年漲幅爲23%,今年控制在11%以下,漲幅回落1倍。
今年房價走勢更有可能趨向于波浪形,而非拐點向下
有專家預測房價或在下半年出現下降拐點,進入回落軌道。一般情況下,需求不旺時可使用降價辦法激活需求。但是,在目前樓市調控的背景下,由於限購限貸政策正在收緊,需求受壓,買家觀望。估計政府在確認投機投資需求喪失反彈動力之前,限購限貸限漲的“三限”政策不會放鬆。爲了激活市場,回籠資金,今年某個時段房價有15%左右的下降是正常的銷售策略。當降價到一定幅度,有需求的購房者就會大批進入樓市,成交量回升,房價再降的可能性收縮,開發商將回升價格。如此,今年房價走勢更有可能趨向于波浪形,而非拐點向下。
作者系合富輝煌集團首席市場分析師、廣東省房協專家委員會委員發表評論: |