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從根本上改變地方土地財政,降低地方賣地衝動,從根本上改變地方政府的唯GDP觀,對那些保障性住房建設落實到位的地方政府給予激勵
□張健銘
今年1月26日,《國務院辦公廳關於進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》(“新國八條”)出臺,這是繼《國務院關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》後,中央政府再次針對房地產市場祭出的調控大旗。從文件內容可以看出,中央政府對房地產市場調控的決心之大、力度之大,前所未有。
作爲“史上最嚴厲的房地產調控”,“新國八條”在第一條就明確提出:“2011年各城市人民政府要根據當地經濟發展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力,合理確定本地區年度新建住房價格控制目標,並於一季度向社會公佈。”根據住建部網站上的消息,截至3月31日,全國657個城市中,已有608個城市公佈了年度新建住房價格控制目標,佔92.5%。然而,從已公佈的各城市房價控制目標看,有簡單跟地方GDP掛鉤的,有簡單跟城鎮居民人均可支配收入掛鉤的,有玩文字遊戲語焉不詳的,但大都圍繞漲幅10%左右確定了目標。在這些城市當中,北京是唯一提出“新建普通住房價格與去年相比穩中有降”的城市,長春提出的“新建住房房價收入比控制在5.8以內”,也是迄今爲止國內首個與房價收入比掛鉤的房價調控目標。且不提北京能不能實現目標,長春所提的5.8是否合理,房價收入比如何科學界定,但是在隨大流中能夠發出不同的聲音,實屬不易。房地產調控之難,可見一斑。
顯然,撇開那些沒有按時“交卷”的城市不說,單是對這些似乎是“匆匆”交卷的城市來講,他們上交的調控目標答卷可能還並不能令廣大老百姓滿意,恐怕也沒有充分反映中央出臺政策的意圖。
從根本上改變地方土地財政、改變地方政府的唯GDP觀
老百姓看控制房價的政策已經有些“審美”疲勞了,地方政府也已經學會如何對待上級的指示要求了。不過地方政府應該看見,雖然自身對調控房價依然動力不足,但中央政府調控的決心之大,已經今非昔比。3月29日,住建部要求“各地在確定年度新建住房價格控制目標時,要在本地區內聽取社會意見,使各地調控目標的制定科學合理,並取得社會的認同和支持。已經公佈本地區年度新建住房價格控制目標的城市,也要以適當的方式聽取社會的意見,並根據聽取意見的情況,酌情調整已發佈的調控目標。”這也就意味着,部分城市的調控目標還得重新回爐。
地方政府更應該看見,現在,廣大老百姓似乎對房價問題已經到了極爲敏感的地步,看見“漲”字就像沙子進了眼睛,對房價的過快上漲幾乎已經到了零容忍的地步。中央政府調控目標能否實現,關係的絕不僅僅是城鎮居民的住房問題,也不僅僅是房地產市場健康發展的問題,更關係到政府尤其是中央政府公信力的問題。
由此,是到了地方政府轉變思路,認真貫徹落實中央文件關於房地產調控精神的時候了!對於房價的調控目標,決不能隨大流應付了事,還應該真正聽取各方意見和建議,科學合理地制定。至於如何體現科學合理?能否把決策過程也向社會公佈?到那時候,老百姓即使看見房價真正地上漲,也不會覺得空“漲”無憑,他們需要看見的是地方政府誠懇求實的態度,看見的是地方政府心中裝着老百姓,科學嚴謹對待中央要求,努力落實要求的決心。從中央層面來講,要提高地方落實房地產調控的積極性,還要從制度設計上進行改革,比如從根本上改變地方土地財政,降低地方賣地衝動,從根本上改變地方政府的唯GDP觀,對那些保障性住房建設落實到位的地方政府給予激勵等。
落實目標依然應該回歸到加大供給,抑制需求上
房價如何調整?答案其實似乎非常簡單。“新國八條”已經給出了部分答案:加大供給,抑制需求。“新國八條”提出在今年,全國要建設保障性住房和棚戶區改造住房1000萬套。那麼地方政府只要真正地把保障性住房建設落實到位,增加保障性住房的供給,做好政府應該做的事情,至於房價的調控目標實現起來恐怕就沒有那麼難了。當然,這個簡單的答案做起來也不容易,需要地方政府拿出本來可以賣的地,還要拿出真金白銀來。
供給增加了,而需求現在也被人爲地控制着。雖然我不認爲這是長期有效的辦法,但是在目前來講也是沒有辦法的辦法。限購有點狠,從長遠來講,還是需要回歸到政府做好保障,其餘交給市場,抑制需求不是通過行政命令的限購完成。
通過加大供給,抑制需求尤其是投機性需求,房價是可以平抑的。因爲,老百姓所期待的,是房價調控目標的“降”臨,房價不在“漲”聲中才能獲得掌聲。
作者單位:北京師範大學房地產研究中心
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