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可租、可售產權共有,內生“造血”多方參與
日前,《瞭望》新聞週刊調研中瞭解到,近年來,湖北省黃石市在堅持住房保障公益性取向的前提下,結合地方實際,以發展公共租賃房爲核心,按照“政府主導、政策引導,政策保障與市場運作相結合”的思路,構建起一套實現全覆蓋的住房保障體系,使住房保障成爲繼社保、低保之外的第三條保障線。
作爲中部地區的老工業基地,黃石市的住房困難居民數量龐大,其他城市普遍面臨的住房保障擴面難、棚戶區改造啓動難、保障性住房籌資難在這裏有着更爲集中的反映。
黃石市房地產管理局副局長吳金文告訴本刊記者,城區21萬戶家庭中,就有2萬多戶家庭的住房面積在13平方米以下,其中能享受廉租住房保障的不到5000戶,加之大量“新生代”、“夾心層”、外來務工人員進入城市,進一步加劇了住房保障的壓力。在黃石,僅棚戶區改造一項就需資金60億元,資金缺口大。
他介紹說,“壓力逼着黃石對現行保障體制進行體制機制性創新。”借鑑發達國家住房保障經驗,結合地方實際,黃石市以公共租賃住房整合保障資源,構建全新的住房保障制度設計。主要思路包括三方面:
創新供給分配機制,整合保障產品、保障類別,化繁爲簡,擴大保障房存量。
黃石市原有保障性質的住房種類有廉租住房、經濟適用住房、限價房、國有直管公房、自管公房、公務員住房、外來務工人員週轉住房以及棚戶區改造安置用房。爲擴大房源,該市對還未讓渡產權的帶有保障性質的住房,全部清理並納入公共租賃住房管理。
同時吸納社會力量參與擴大房源,一方面納入部分社會性出租房爲公共租賃住房,另一方面強制商品房小區配建公租房。整合各類保障房資源後,廉租房、經濟適用房、限價房等各類住房保障對象以及新出現的“新生代”、“夾心層”全部被納入公租房保障體系。
創新運行機制,市場租金,分類補貼,租補分離,簡化管理類別,促進社會公平。
在管理上,成立具有獨立法人資格的衆邦城市住房投資有限公司,由該公司或者其他公共租賃住房的營運主體依據地段、房型、面積等因素,按照政府指導的市場價格對外出租,變以前的政府定價爲市場租金定價。與此同時,住房保障中心按照申領人的收入(資產)和住房等情況分類給予補貼。
創新流轉機制,租售並舉,共有產權,實現保障產品內部流動。
租補分離後,住房保障中心對承租人的補貼標準隨其收入不斷提高而不斷降低直至取消補貼,當承租人認爲支付租金相對於購買產權“不划算”時,保障對象在租滿5年後,可以提出購買部分或全部產權或者選擇退出。出售產權獲得的收益用於補充公租房建設資金,使公租房營運主體實現內部造血、滾動發展。
試點一年多以來,黃石初步形成了具有地方特色的公共租賃住房制度體系和組織實施體系。在運作主體上,房產主管部門負責研究和制定相關政策,制定中長期發展規劃和年度供應計劃。市住房保障中心具體負責申請受理、資格審查、租賃補貼的審覈和發放等政策性業務。衆邦房投作爲公益性公共租賃住房營運主體,負責房源籌集(建設)、租賃經營和日常管理等工作。
從項目推進情況看,國有公房清理工作全面展開,目前已轉500套,剩餘的3400套將陸續轉爲公租房。3575套在建廉租房和已配租的廉租房明年3月份全部轉爲公租房,加上新建公租房3720套(含200套外來高級人才公租房),屆時,全市可籌集公租房1萬餘套。
黃石市房產管理局局長劉昌猛向本刊記者介紹說,黃石的探索是在我國住房保障現有框架內進行集並和規範,它的價值首先在於破解了房源少、分配亂、退出難、資金不足、覆蓋面不夠等一些共性難題,不僅能較好滿足市民安居需求,而且有利於徹底解決“三改”中,建房超面積部分政府貼不起、拆遷戶買不起的困難,解決保障性住房有投入無產出、不能循環滾動、良性發展的難題,克服既有住房保障模式和產品的內生缺陷和“後期營養不良”問題。
其次,基本導向堅持了公益性。黃石市的整個公租房制度實踐下來,保障的覆蓋面沒有縮小,保障的力度沒有減少,困難羣體的負擔沒有增加,房屋的產權最終屬於羣衆,較好地體現了住房保障工作的公益性。
同時,制度設計符合市場規律。黃石市的公租房試點,從融資到運營,從出租到出售,每個環節都力求在市場規律的指引下運作。房源的籌集可以看成是公共資源整合的過程,公共資源的整合爲融資平臺的建立奠定基礎;而融資平臺則是充分利用資本追逐利潤和規避風險的矛盾,引導社會富餘資金參與建設、運營公租房;“租售結合”的共有產權模式,則是住房作爲特殊商品使用價值和商品價值的統一。
劉昌猛說,“黃石保障房試點整個過程循環下來,政府出了該出的資金和政策,投資者從租金以及房屋出售時的增值部分中獲取利潤,政府保本回籠資金,保障對象在政府的幫助下逐步擁有住房。”
根據黃石“十二五”規劃,未來5年這裏將進入保障房建設加速推進期,預計完成公租房132萬平方米,公租房保障覆蓋面達到市區戶籍家庭的20%。
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