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執行
開發商如實報土地建安成本買地備案建安成本業內共知
稅務部門強調,爲確保差別化稅收政策執行到位,今後開發商應在商品房預售方案和現房銷售方案中填報土地成本、建安成本和銷售價格等信息,並匡算預計增值額和增值率,市住房城鄉建設部門將這些信息及時傳遞至市地稅部門;主管稅務機關接收信息後,以《稅務事項通知書》的形式告知納稅人,要求其在徵期內按照規定的預徵率計算繳納土地增值稅。
開發商會不會虛報成本?一位業內人士表示。土地成本在土地交易時有備案,十分透明。對於建安成本來說,目前也是一個常數。無論是商業地產、住宅,有經驗的造價師很容易看得出用的是什麼標號的水泥、什麼鋼筋,這些材料價值多少,業內叫概算。概算的額度和真實的都差不了多少。他透露,目前商品房的平均建安成本估計在3000元/平米左右,這個也是透明的。
效果
加稅會否“羊毛出在羊身”開發商稅負難轉移到房價
昨天,在細則公佈後,任志強通過微博表示,增值稅額的提高,是給房價上漲的一個理由,因爲“羊毛出在羊身上”。
對此,一位不願透露姓名的業內人士表示,“羊毛出在羊身上”的理解並不正確。他解釋說,增值稅是預徵的,而且在徵收前,開發商須在商品房預售方案和現房銷售方案中填報土地成本、建安成本和銷售價格等信息。而售價定了,正式銷售的時候再漲價須申報,不是想漲就漲的,所以增值稅確定後,開發企業不可能把稅轉移到房價。另外,根據目前的市場情況和政策,開發企業報高價,政府不可能給予預售許可。所以,報價必須合理。
>>觀點
引導開發商合理定價
北京市房協副祕書長陳志表示,和以前的增值稅相比,此次土地增值稅的最大變化就是實行差別化。按照規定,預計增值率小於等於50%的;增值稅預徵率爲2%,增值在50%至100%之間的,預徵率爲3%;增值在100%至200%之間的,預徵率爲4%;增值在大於200%的,預徵率爲5%。
“也可以簡單理解爲企業利潤越多,增值稅繳納的越多。”陳志說,差別化的目的就是要引導房企合理定價,否則繳稅就高。從另外一個角度理解,報價低一些,增值雖然少了,但稅率低,有可能最終的利潤還會比報更高的價更多。“不過這需要經過嚴密的核算。”他說,但不管怎麼說,按照目前的市場狀況和政府調控的決心,開發商不該再報高價,而要以價換量,從而保證現金流。
嚴打囤地有望促降價
北京中原地產三級市場研究部總監張大偉認爲,按照目前北京樓市的現狀,部分高價項目甚至可能出現最高每平米數千元的土增值稅,這一稅費改革,落實到位的話有利於增加開發商囤地的成本,將嚴重打擊開發商囤地積極性,增加在售項目的銷售成本,很可能使得部分土地價格過低的項目開始出現明顯的降價求售現象。
張大偉說,最近發改委及稅務部門針對樓市調控的政策出臺,說明了樓市的利空依然未出盡,調控政策依然在從嚴從緊。預計最近調控政策還有可能次第出臺,樓市很可能出現明顯的變化。
有業內人士表示,提高預徵率,能改變目前部分地區存在的預徵率偏低,與房價快速上漲不匹配的情況。他同時表示,土地增值稅預徵由於是按照項目的預期利潤徵收,因此能夠壓縮開發商的利潤空間,佔用其資金,抑制開發商非理性拿地的衝動。
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