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國家發改委日前發布《商品房銷售明碼標價規定》,規定從5月1日起商品房銷售實行一套一標價,並明確公示代收代辦收費和物業服務收費,商品房經營者不得在標價之外加收任何未標明的費用。本市國土房管局相關負責人昨天對本報表示,本市已從2月份開始執行房源、房價雙公示制度,即商品房明碼標價。購房者在本市多數樓盤銷售現場和政府相關網站已經可以查詢到每套房源的具體信息和最高售價。
本市細則基本完善
本市國土房管局有關負責人表示,商品房明碼標價制度在本市已經從2月份開始執行。早在今年1月,市政府就已經頒發《關於進一步規范我市房地產市場持續健康發展的若乾意見》,規定:『房地產開發企業申請辦理商品房銷售許可時,銷售方案中須填報每套房屋的銷售價格;取得商品房銷售許可證後,一次性在銷售現場公開全部房源及每套房屋銷售價格,並在天津市房地產綜合信息網上進行公示;房地產開發企業如上調銷售價格,需經市房地產市場行政主管部門備案,並在銷售現場和天津市房地產綜合信息網上重新進行公示。』與此次發改委的明碼標價規定內容高度吻合。
今年2月6日,市國土房管局發布的《關於進一步規范商品房銷售管理有關意見的通知》又對商品房價格監控進行具體規定,房地產開發企業申請領取新建商品房銷售許可證時必須在《新建商品房銷售方案》相關欄目中填報每套房屋的銷售單價上限。對於價格公示問題,該《通知》也規定:『房地產開發企業取得商品房銷售許可證並辦理商品房預售登記後10日內,應當按照《新建商品房銷售方案》中填報的內容,在銷售現場顯著位置一次性公開全部房源信息及每套房屋的銷售單價上限。市國土房管局同時將每套房屋的銷售單價上限在天津市房地產綜合信息網上公布。房地產開發企業對外銷售時,不得高於公布的銷售單價。』對於價格調整、公示時間等內容,《通知》也都進行了具體規定,業內人士認為該規定已經基本相當於發改委明碼標價政策的落地細則。
新項目全面公示價格
『本市商品房明碼標價政策已經基本完善並開始實施。』業內人士認為,天津的房源、房價雙公示制度其實就相當於在全國率先執行了商品房明碼標價。
『對於樓盤銷售價格,明顯高於同品質、同地段新建商品住房的,我們會進行動態監測。』據本市國土房管局市場處有關負責人透露,2月份以後頒發銷售許可證的新開項目已經全面執行每套房源價格的備案公示,即明碼標價制度。『新的登記辦法不同於以往按每建築平方米價格等級的制度,而是必須將每一套可售房源的單價上限進行公示。』
根據規定,商品房在國土房管局備案的銷售價格也必須在天津市房地產綜合信息網上進行公示。登錄天津市房地產綜合信息網www.tjfdc.com.cn,選擇『信息查詢』中『商品房未售信息查詢』點擊進入,根據需要選擇相關條件後『查詢結果』,在網頁所顯示樓盤中選擇『詳情』進入『商品房結果詳情』頁面,即可顯示所查詢項目每套登記房源的具體信息,該信息頁面可依次顯示每套商品房的樓門戶號、項目名稱、許可證號、朝向、設備、房型、建築面積、銷售單價上限等信息。對於發改委此次發布的『不得在標價之外加收任何未標明的費用』的規定,物價部門表示,目前尚未接到正式文件,對該項政策尚無執行安排。
本市樓盤開始公示價格上限
市國土房管局表示,目前本市新取銷售許可證項目已經開始公示房價上限,按照規定,其公示價格與綜合信息網及備案價格必須一致,且變更漲價必須重新報備。
記者昨天就本市幾家售樓中心是否施行價格『公示』制度進行了走訪調查。在河西區梅江居住區一售樓中心看到,在顯著位置設有大型公示牌,標注信息十分完整。售樓處銷售人員表示,該公示牌所顯示的數據和上報到國土房管局的房產價格上限保持一致。在河東區1號橋某樓盤售樓中心內,豎立著兩個大型公示牌,分別標注了樓號、房屋面積、總房款等數據,銷售人員表示該樓盤在2006年一期開盤的時候就設有公示牌了,這個公示牌一致沿用了5年,目前顯示的價格也是按照國家規定如實上報國土房管局的銷售單價。
盡管大多數樓盤都設有價格公示牌,但也有少部分樓盤沒有公示。記者電話諮詢武清區某樓盤售樓中心時,銷售人員表示,由於該樓盤價格變化快,且樓盤內不同位置房源存在一定差價,公司沒有設立價格公示牌,但顧客諮詢每個房源都可以讓他們看價格單。
專家認為,比明碼標價更加重要的是合理定價,只有價格定得合理,纔能真正控制住房價。新報記者安元實習生付麟
『坐地起價』能否根除?
對於發展改革委『明碼標價』的商品房銷售要求,業內人士認為,這正式將物價部門納入了房地產調控監管機構的陣營當中,對規范房地產銷售,打擊『捂盤惜售』將起到積極的作用,不過具體效果如何仍要看政策的執行力度和相關配套措施的出臺和執行情況。
普通購房者購買某一樓盤的商品住房時重要的價格參考多是該樓盤的成交均價。不過開發企業公布的『均價』或是開盤時的『起價』往往與實際簽約時的價格不同——通過『捂盤』『多次放盤』或其他方式,開發企業可以人為地制造銷售緊張的氣氛,借機漲價,從而使得很多購房人的實際購買價格大大超過宣傳時的『均價』和『起價』。
『新政策的出臺,有利於抑制部分開發商的違規行為,特別是在開盤銷售中,根據客戶數量而隨意加價的行為會被有效遏制。』業內人士認為,『這有利於樓市調控的落實。一套一標價也避免部分開發商利用「均價」或者「起價」等數據吸引客戶,制造樓盤熱銷的假象。』
其實,對於房屋銷售價格制定的問題,國務院曾多次出臺過政策,規范開發企業的銷售行為,為銷售價格設上限。不過此前的商品住房價格管理多集中在房管部門,物價部門並沒有參與其中。由於規定明確要求各級價格主管部門要抓好規定的貫徹落實工作,這意味著除了住建部門、土地部門、房管部門之外,地方物價管理部門將正式介入到房地產調控當中。
除了對『一套一標價』的明確要求之外,此次規定對此前『國十條』等政策當中的執行細則也進行了進一步的重申,包括『一次公開房源』『禁止預售證有效期內漲價』等等。這些政策的再次強調也凸顯了決策層遏制房價過快上漲的決心。不過,新政策能否在平抑房價中起到關鍵性的作用,仍要看執行的力度和相關配套措施的完善情況。
事實上,自從去年國務院常務會議出臺十條措施調控房地產市場之後,按照要求,各地就已經加強了對項目價格申報的管理,提高了標准。開發企業在售房時的價格只能低於向房管部門申報的價格,如果高於這個價格必須重新申報。
這些政策的嚴格執行倒逼一些開發企業在申報時選擇了較高的申報價格,因此在實際簽約的過程中,成交價格往往低於預售價格10%左右。同樣,新的政策執行後,『高價申報、低價售房』的情況是否會加劇,同樣考驗著政策的實際效果。