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2010年以來,中央下定決心抑制房價過快上漲,一系列房地產調控措施如排山倒海之勢一波強過一波,而一些城市落實中央調控措施時使出葵花點穴手:一手出臺“限購令 ” , 一手放寬戶籍政策。 由此,引發人們對“限購令”效果打折以及是否曇花一現的隱憂。那麼,在2011“限購年”,開發商將怎樣應對,何去何從?
戶籍政策放寬使房地產“限購令”效果打折?
截至目前,已有30餘個城市出臺房地產“限購令”,與北京市嚴厲的“五年期”限購政策相比,不少城市對非本市戶籍購房人資格做出“提供一年(含)以上納稅證明或社會保險繳納證明”限制,有的城市 還明 確限 購措 施暫 時執 行至2011年底。
一方面,地方政府必須執行中央命令,出臺了或軟或硬的“限購令”;另一方面,有的城市同時放寬了戶籍政策。如,石家莊市政府2月21日公佈了“一年期”限購措施後,緊接着24日,石家莊市公安局 進一 步放 寬戶 籍政 策, 規定“只要在石家莊市區或縣(市)城區合法經營、依法納稅六個月以上;連續繳納養老保險六個月以上;連續務工六個月以上的省內人員都可以辦理落戶手續。”這與一年前出臺的“市區連續工作並繳納基本養老保 險費 五年 以上 ”落 戶政 策相比,被稱作“石家莊市史上最低落戶門檻”。
有業內人士指出,除北京等一線大城市外,逐步放寬城市戶籍政策應該是大勢所趨,但在以戶籍爲抓手的房地產“限購令”出臺的時點,有的城市放寬戶籍政策有些耐人尋味。以石家莊爲例,省內的房地產投機客只要採取一些手段,半年後就可以順利買下一套房子,有了這套房子就能獲得石家莊戶口,進而可以再買第二套房。這樣“左手限,右手放”,難以杜絕投機,“限購令”的效果恐怕要打折扣。
也有開發商表示,“一年期”限購措施並不能阻止外地人購買期房,一般情況下,能拿到期房全部手續的週期爲兩年,購房者可在限購期內通過內部認購的方式鎖定價格, 等到 正式 簽訂 購房 合同 的時候,“限購令”也許會解除。
“限購令”曇花一現將使房價報復性上漲
客觀地說,戶籍政策的放寬在一定程度上抵消了“限購令”對房地產投機的抑制作用,要想長期封堵房 地產 投機 、讓 房子 迴歸 “居住”的本性,關鍵在於“限購令”能否長期執行。但是,不同的城市情況不同,“限購令”是否會常態化,業內人士有不同的看法。
中國房地產經理人聯盟祕書長、北京萬澤置業董事長陳雲峯認爲,北京嚴厲的“限購令”實際上是在限制人口進京,像北京一樣,一線城市“限購令”有可能成爲常態。
中華房商合作聯合會主席兼祕書長賈臥龍說,有些城市的限購政策暫定到今年底,明年會不會實施,這要看調控的效果。如果效果達到了,明年可能會停下來;如果房價再漲,沒有達到抑制房價的效果,限購政策可能會繼續。如果到明年放開了,投資需求、剛性需求相疊加的反彈,可能會加劇房價上漲。
針對一些城市的“一年期”限購措施,有網友表示,“只截止到今年12月底,時間太短,買多套房的投資客大不了晚幾個月備案而已,‘限購令’到期後,恐怕房價會如決堤洪流,更猛烈地上漲。”
石家莊市住房保障和房產管理局有關負責人表示,石家莊“限購令”截止時間是暫時到今年12月31日,並不是說12月31日一到,這個文件就完全取消,到時要根據國家政策與市場變化情況綜合確定“限購令”是否需要延期。
中原集團地產研究中心發佈的報告認爲,我國房地產市場所面臨的根本性矛盾是市場化的過度和保障房的缺失,在這對矛盾短時期內尚無 法緩 解之 時, 調控 將成 爲常態,從而爲緩解市場供求矛盾爭取時間和空間。因此,2011年房地產市場調控依然面臨從緊壓力,將繼續爲2010年調控尚未達成的目標努力,調控力度未敢輕言放鬆。但預計隨着市場供求關係在調控下日趨平衡,暫時性的“限購令”將完成其使命而退出。
開發商轉戰二三四線城市瞄準剛性需求和商業地產
毫無疑問,2011年將是中國房地產“限購年”。記者在採訪中瞭解到,一些開發商已經開始有意識地調整區域佈局和房產供應結構。
中國 房地 產經 理人 聯盟 祕書長、 北京 萬澤 置業 董事 長陳 雲峯說,堵則溢,溢則流,北京市八成的開發商已經把手伸向外地,開發重點向二三四線城市加速轉移。目前,二線城市大開發商已經雲集,三四線城市還有良機,還剩最後一桶金。他坦言,“中國房地產還有幾年的好時候。”
中原集團地產研究中心認爲,始於2007年的房企全國性擴張,在二三線城市崛起、國家運輸通道建設全面推進驅動下,將促成全國範圍內的熱點區域和城市的異軍突起。
“以‘限購令’爲核心武器的調控政策對豪宅的影響是最大的”,中華房商合作聯合會主席兼祕書長賈臥龍說,買200、300平方米大戶型住宅的人的基本上已經有三、四套房,“限購令”的結果是“你再有錢也沒有購買資格了”。他認爲,2011年將是“得剛需者得天下”,開發商應該調整產品結構了。
中原集團地產研究中心認爲,“限購年”對符合剛性需求的中小套型或中低端的商品房是利好,而高端產品由於受政策環境的不確定因素影響,風險可能會加大。預計2011年房地產市場仍將以剛性需求爲主,成交量將趨於穩定。
石家莊中基地產常務副總經理劉新剛認爲,“限購令”主要調控住宅市場,而商業地產在限購政策框架 外, 首付 、利 率不 受套 數限制,所以商業地產仍有投資機會。
中原集團地產研究中心發佈的報告認爲,2010年以來,房地產市場調控政策前赴後繼,中央對房價的打壓政策已表現得十分明確而堅定,無論房價短期內是否下跌,房價繼續大幅上漲的可能已經微乎其微。在這種背景下,商業地產開始成爲投資者關心的主題,無論是開發商還是個人投資者,均表示看好未來商業地產市場的發展,並逐步加大投入。
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