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目前在商品房的銷售過程中,開發商一般不主動出示“五證”的原件,只有少數開發商將“五證”或“五證”原件的一部分在銷售時明示。不出示“五證”原件的原因很多,有的是工作態度及責任心問題,有的是有意迴避“五證”中所記載的瑕疵,如存在抵押等,有的是利用複印件做假,如將某項目一期說成二期等。
對於初次購房者來說,要分清“五證”的真僞,認識到記載內容可能存在的利害關係,較爲困難。最好將其作爲合同附件,並要求開發商在合同中保證“五證”的真實性,否則應承擔一定的違約責任。
五證是指《國有土地使用證》、《建設工程規劃許可證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程開工許可證》、《商品房預售許可證》(或《商品房銷售許可證》)。
正式的《國有土地使用證》蓋有人民政府公章、房屋土地行政主管部門公章、有償土地使用證專用章,證上土地使用者應與開發商名稱完全一致,注意有無土地使用權抵押記錄。《臨時國有土地使用證》只能用於辦理預售許可證和開工證,不代表已取得最終土地使用權。一般是開發商先期繳了一部分地價款,如後期款項不能足額交付,就拿不到《國有土地使用證》,這是購房者辦理產權證的一個重大隱患。
規劃局的《建設工程規劃許可證》是有關建設工程符合城市規劃要求的法律憑證,取得該證後方可申請開工手續。
根據房管局的《建設用地規劃許可證》,看開發商所使用的土地用途、位置和界限是否與建設用地規劃許可證相一致。
建委的《建設工程開工許可證》是工程可開工的法律憑證,開發商出售的是期房,應要求出示該證。如是現房,應查看建委發放的《建設工程竣工備案表》。
房地局的《商品房預售許可證》、《商品房銷售許可證》系可預售、銷售憑證,注意是否在有效期內,所購房子是否在預售、銷售範圍。有的房屋開發商已辦理了大產權,此時應看產權證上是否包括了所購房屋。
2003年6月1日起施行的最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第2條規定:出賣人未取得商品房預售許可證明,與買受人訂立的商品房預售合同,應當認定無效,但是在起訴前取得商品房預售證明的,可以認定有效。
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