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目前業主多為『實收價』,買家除衡量物業總價外,還要考慮交易稅費及持有過程中產生的費用。
手握百萬餘錢只剩一個購房指標希望投資保值
春節期間參加一些聚會,耳邊聽到的買房需求多不勝數,例如『我有餘錢100多萬元,剩一個購房指標,是繼續保留額度,投資寫字樓好,或是用掉指標買住宅好?』也有人諮詢:買住宅或者商用物業,要注意什麼?
對於首套置業已一步到位——居住舒適度及學位已全面兼顧,且手頭有餘錢100萬元的『金主』來說,他們的投資選擇的確多籮籮。既可以首付100萬元,貸款50%買一個總價200萬元的商用物業,或者貸款40%買一個167萬元的住宅。當然不喜歡做房奴的,也可以一次性付款買一個住宅單位或鋪位。為此,本期筍盤擂臺專門為這些擔心大量現金貶值的『剛需族』提供投資建議,無論是買住宅還是買商鋪,必須注意由此伴生而來的管理費和下次轉讓的稅費問題等。做投資不比自用,自用買家買來房屋至少自己可以住,若投資商鋪或住宅不得當,分分鍾眼見心煩。因此,本期筍盤擂臺附帶的投資貼士堪稱史上最多,希望志在入市的人士考慮清楚,再做決定。
買鋪:新丁成交300萬以內最集中
據合富置業市場部梁燕明介紹,廣州商業地產成交中以商鋪成交顯得尤為活躍,目前交投比較暢旺的主要集中在500萬元以內的商鋪,放盤量保持平穩,以金額較大的商鋪貨源較為充足。寫字樓成交則顯得較為平靜,放盤量與之前基本保持一致。
以剛性需求買家入市支橕住宅市場,但對商業市場影響並不明顯,住宅市場內的投資客目前還是保持觀望態度居多,而投資商業地產的客戶則以投資為目的,之前樓市新政,令住宅市場部分投資客轉向商業地產投資,而該部分投資者多集中在100萬~300萬元左右的成交中,而在商業地產的成交情況來看,300萬元以內的成交只是佔有一部分,實際上,在廣州要投資商鋪,入市門檻都會在300萬元以上,一些好一些的社區鋪也需要400萬元左右,商鋪價格集中在300萬~600萬元左右的貨源最為充足。
目前投資商鋪的客戶比較青睞的區域包括有一些熱門的專業市場,如清平藥材市場、華林玉器廣場等,另外,社區鋪也是備受投資者關注的區域,如華景新城一帶的一線路面鋪等,而隨著一些新興商業區的發展,如東圃、南洲一帶的商鋪也逐漸受到市場熱捧,由於這些區域的商業還在發展階段,目前還能找到不少發展潛力較大的筍盤。
買寫字樓:老城區回報率5厘以上
越秀區的淘金商務圈是老城區高端寫字樓集中區域,如需投資寫字樓物業,中原工商鋪營業經理劉偉倫建議選擇該路段的寫字樓。他介紹,宜安廣場寫字樓售價1.5萬~1.6萬元/m2,世界貿易中心約1.8萬元/m2,好世界廣場售價1.5萬~1.7萬元/m2,廣東國際大廈A副樓售價1.3萬~1.4萬元/m2,東山廣場約1.9萬~2萬元/m2,上述寫字樓租價約在70~100元/m2/月,出租回報率基本上可以達到5厘,其中宜安廣場及世貿中心的成交較活躍。以宜安廣場113平方米單位為例,連稅費約180萬元,可租90元/m2/月,回報率有5厘多。
劉偉倫表示,荔灣區的傳統商務樓多是國營單位的寫字樓,少有出售,而中高端商務圈則集中在中山六至中山八路段,如美國銀行中心、中山八的富力商務中心、西門口廣場等,但西門口廣場寫字樓只租不售,富力商務中心寫字樓為1.3萬~1.4萬元/m2;而美國銀行中心寫字樓售價為1.4萬元/m2,以70平方米的寫字樓單位為例,總價僅98萬元,月租金約70元/m2,可獲高達5厘的回報率。
至於天河區的寫字樓,劉偉倫透露,天河區商務圈集中在天河北及珠江新城CBD中,若投資寫字樓,建議關注珠江新城鄰近的黃埔大道寫字樓。他認為,天河北商務圈氛圍已經非常成熟,寫字樓的售價亦達到相當高水平,而珠江新城的商務圈氛圍則有待成熟,極具發展潛力,不過除了靠路邊樓齡稍長的寫字樓有小業主出售外,珠江新城中心的寫字樓基本都是發展商或大業主持有,只租不售。
住宅PK商用物業:
看業主風險承受能力而定
滿堂紅研究部高級主任肖文曉表示,投資住宅還是投資寫字樓、商鋪,除要考慮總價門檻外,需注意以下幾點區別:第一,使用年限不同。住宅用地最高使用年限為70年,寫字樓作為綜合用地最高使用年限為50年,商鋪作為商業用地其土地使用權最高使用年限為40年,由於使用年限不同,回報周期也不一樣。因此,以出租回報率而言,通常是商鋪最高、寫字樓次之,住宅最後。第二,貸款政策不同。新政實施後住宅貸款按差別化信貸政策執行,若是首次購買普通住宅,最低可兩成首付,利率下浮30%。而商鋪和寫字樓通常要求首付五成以上,並且利率要上浮10%。第三,持有和轉讓成本不同。住宅管理費較便宜,而寫字樓和商鋪的管理費較貴,因此後者空置成本更高。轉讓時,住宅交易稅費比商鋪和寫字樓便宜。
肖文曉認為,投資住宅的風險比投資商鋪和寫字樓要低,適合『穩健型』投資者。不過,假如投資商鋪和寫字樓取得成功,其回報將相當誘人,適合具有一定專業投資素養、抗風險能力高的『進取型』投資者。以投資新建商鋪為例,通常新鋪價格較便宜,但成熟周期較慢,這就非常考驗投資者的眼光,須綜合考慮商鋪所在地的規劃利好、商業氛圍、周邊的消費層次與習慣、人流量,以及商鋪位置、商業網點布局及結構、配套設施等,一旦投資成功,往往可得到幾倍甚至十幾倍的收益。
買住宅:回報率低保值性能高
中原地產荔灣廣場分行高級營業經理李華團表示,康王路近上下九傳統商業街,又有玉器專業市場,商業氛圍最濃烈,租賃及自住需求旺盛。他表示,由於康王路南北向有多個萬科樓盤,帶動了路段的二手物業昇值。老城區的大型住宅小區可優先考慮,如世紀廣場、新光城市廣場,前者目前售價為2.2萬元/m2,後者售價2.5萬元/m2。
對於『死守』老城區的投資者來說,入手160多萬元的住宅亦可考慮淘金板塊的物業,由於周邊寫字樓林立,公交地鐵交通方便,加上小資情調生活氛圍,附近工作的白領均喜愛在周邊居住。
不過住宅價格就不遜於寫字樓,中原地產淘金分行高級營業經理張林昇表示,淘金板塊均價約在1.5萬元/m2左右,普通的住宅價格在1.3萬~1.5萬元/m2,樓齡新淨的達2萬元/m2,如淘金華庭、淘金家園等。租價方面,普通一房為1500~1800元/月,電梯樓可租2000元/月,兩房租價在2700~2800元/月。
中原地產淘金分行高級營業經理仇兆榮表示,投資住宅除看出租回報率,還要看未來昇值潛力。淘金板塊的住宅有名校學位,市場需求很大,價格一直穩定上昇,若手頭有資金可以購入持有待昇值。目前御龍庭82平方米住宅,售價約190萬元,月租約為4500元,出租回報率約2.8%;廣怡大廈78平方米兩房,售178萬元,租價約4500~4800元/月,回報率約3%左右。雖然回報率不算高,但物業路段及素質可確保逐年增值。
投資物業量力而行
中原地產市場部主任黃燕飛表示,無論投資何類物業,都要量力而行,目前業主多為『實收價』,買家除衡量物業總價外,還要考慮交易稅費及持有過程中產生的費用。以住宅為例,稅費方面,要了解上手業主持有物業時長,因要涉及營業稅及個人所得稅的計算;而契稅方面,除了未曾置業的人士有優惠減免外,其他人士都不獲減免;持有方面,管理費、水電分攤亦是成本,特別是高端樓宇管理費尤貴,如中信公寓,管理為7.6元/m2/月。
寫字樓方面,劉偉倫表示,寫字樓不論年限,都是要計算營業稅,此外還有個人所得稅及增值稅;另外,商用物業貸款要首付五成,而且利率較少優惠,除了銀行認定的優質客戶可獲基准利率外,普通客戶都要按1.1倍利率計算。持有方面的費用就較簡單,管理費已經包括公共空間的水電,客戶只需支付物業內產生的電費,基本上若不使用就沒電費支出。
對於商鋪投資,中原地產工商鋪高級營業經理廖振剛表示,100萬~300萬元雖然可以買到一些商場內的格子鋪位,但他對於這類鋪位的發展並不看好。他認為,購買商鋪,要注意三點:鋪位的昇值潛力、租金的昇幅以及客流消費力即租客是否能做得到生意。所以他推薦購買成熟商業路段的街鋪或大商場面向馬路的鋪位。