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『31000元是現在的價格,過幾天怎麼樣不好說,我們這項目是不受限購限制的物業類型。』提及即將開盤的6層樓均價,一品公館的銷售員陳小姐底氣十足。
上周三,新『國八條』在京落地,嚴苛力度位居全國首位的『十五條』細則,讓業內專家一致驚嘆樓市成交『必然大降』。記者周末走訪市場發現,一些商業住宅樓盤由於不在限購紅線內,竟然出現漲價趨勢。
商住房 不限購成漲價理由『新購停貸很無奈?京東首席墅聯排雙拼3月開盤,好房不限購』,『半小時內到達國貿的不限購樓盤』、『三環內精裝現房,投資首選,不限購』。最近兩天,類似於這樣的短信在京城手機用戶裡滿天飛。因為無70年住宅產權而腰板不直的商住房,借著免受調控的『東風』,在本輪調控後開始伺機漲價。
商業住宅最近猛打廣告周日下午,記者以購房人的身份,來到西三環一品公館售樓處,入口處的近十張告示板首先映入記者眼簾,『新政後唯一不受影響類型』、『商業地產新政後將趨熱』、『2011年商業地產價格將上漲5%至10%』……走進大廳,只有兩名接線員在前臺埋首閑坐,既沒有電話聲也沒有看房人,屋內安靜得能聽見針掉地的聲音。
等了有1分鍾,纔有人從工作間出來接待記者。『我們是40年產權的酒店式公寓,不受新政的限購限制,特別適合投資,年回報率在5%以上。』一開口,銷售員陳小姐先著急亮明了項目『不受限』的身份。她介紹,在售有4層和5層幾套30平方米的尾房,均價每平方米31000元,現場購買還可享受2萬抵4萬優惠;6層也將於近期開盤,目前接受認購。
『去年底開盤時均價纔每平方米30000元,您要買就盡快,等6層開盤還得漲價。』陳小姐自稱,自『京十五條』出臺後,像他們這樣不受限購影響、想買幾套就幾套的商業項目,就特別受關注,價格自然也會上調。
商住項目全線漲價隨後,記者又聯系了多家商住公寓項目,銷售員給出的報價,或直接或變相,都比節前有所上浮。比如,西四環的中堂項目,雖然均價仍是每平方米34000元,但春節前隨成交而附贈的50000元家電,如今已經停止。東二環的凱德華璽項目,均價則直接從節前的每平方米45000元漲至50000元。『漲價就漲了,沒有理由。』對於多達5000元的漲幅,銷售員如此回答。
一位銷售向記者坦言,『京十五條』落地後,小戶型商住樓的行情見好,許多受調控限制而不能再買房的人,都轉向了商業立項的樓盤。『據說回龍觀一樓盤,新政後第二天,就辦了40多張會員卡。不只是我們,您打聽打聽,全北京的商業項目沒有不提價的。』
住宅 未來走勢還在觀望和商住樓盤拿『限購』說事兒不同,70年產權的住宅項目,是切切實實被5年納稅、限購1套等條款而限制了一部分購買力。不過,在仍有大量剛需的供需不平衡下,開發商對於『價跌』的後市並不太擔懮,甚至仍有樓盤在『惜售』。
十餘樓盤出現漲價周六下午,位於西土城的學院派紫鑫閣售樓處,三四組客人在現場悠閑地看著沙盤和樣板間,春節之前熙攘喧嘩的銷售大廳,在節後的周末也難見繁忙。『淡季,每天能有十幾組看房客戶,也就差不多了。』遇見記者,銷售員的第一個問題是本地人還是外地人,『外地人也沒關系,您先看房,滿意了咱再想辦法解決其他問題。』
在現場,記者碰到了周末看盤的市民吳先生。他告訴記者,年前這個項目的開盤均價纔每平方米34000元,如今只剩下個別尾房,均價也悄悄上漲到38000元。『一個春節假期就提了4000元,看來開發商還是賣得好,不愁嫁。』
此外,在記者調查中,亦莊金色漫香林項目,在售均價也從年前的每平方米24000元上漲到26000元。根據新浪樂居的調查報告,龍山華府、中景未山賦、遠洋東方、北京ONE、朝陽公園15號等十餘個樓盤,也都出現了200元到5000元的價格上漲。
對於均價不降反昇,漫香林的銷售員熊小姐表示,只是遵循了『高走』的市場慣例。『今年北京樓市的成交量應該會下降。至於價格,我們並不擔心,即使真降也不會降太多,肯定有剛需來買房。』
下半年出現供應高峰周六中午,西直門的智地鑽河公館售樓處,不時有看房人進來詢問,可大廳裡除了保安,找不到一個銷售人員。『銷售員都還沒上班呢,您要看房,下周一再過來吧。』保安人員表示,570多套房源在去年底就賣光了,只剩下個別尾房,所以銷售員也不著急上班。
延期開盤造成的住宅供應短缺,已成為樓市近期面臨的一大難題。根據北京房地產交易管理網的統計顯示,截至2月19日,本市可售期房住宅62530套,可售現房住宅30142套,總計可售住房庫存為92672套,逼近9萬套的警戒線關口。
『調控能不能達到價跌的效果,除了限制投機需求外,提高供應也是關鍵。如果一直處於房源告急的狀態,供不應求下,開發商漲價的衝動就會增加。』中原地產市場總監張大偉分析,由於2010年北京的土地供應集中在下半年,且多為郊區地塊,所以今年的供應高峰可能也將出現在下半年的郊區市場。
小貼士
商改住項目
購買需謹慎
偉業我愛我家集團副總裁胡景暉提醒,目前購買商住項目依然存在較大政策風險,購房者,尤其是因為政策而被限購、卻仍然有較迫切購買意願的購房者,在決定購買『商改住』項目時一定要冷靜謹慎。
第一,商住項目土地使用年限只有40年,《物權法》對商業用地使用年限到期是否自動續期尚無明確法規。第二,商住項目電價、水價、物業費等都按照商業標准收取,購買後的維護支出成本較高。第三,在將來有可能推出的房產稅政策中,商住房的稅收可能要先於普通住宅,稅率也會高於普通住宅。(趙瑩瑩)