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-商鋪投資
成交活躍回報較高
『新國八條』將購房者投資住宅資金成本提高後,首付只要50%的商業物業關注度快速昇溫。尤其是眼下各地愈演愈烈的限購令,再將投資者擋在住宅門外的同時,也在不斷推高商鋪的吸引力。
20平米以下100萬元以下商鋪受追捧
『新國八條』出臺後,廣州推出新貨的商業項目都集聚了較高人氣。在新年促銷短信攻勢下,無論是號稱『中國大陸首家日韓正品旗艦』的yoho天河日韓潮流坊,還是西關地段的『星域廣場』,以及位於增城老城區的泰富廣場、西槎路上的星辰國際鞋業廣場,商鋪一經推出都吸引了一批投資客關注。
盡管1—2月份商鋪成交數據尚未出爐,但陽光家緣的數據顯示,截至2010年年底,廣州一手商鋪成交量同比增長24.6%,價格大漲49.8%;二手商鋪成交量昇幅高達65.3%,價格略昇12.4%。
目前廣州一手商鋪普通鋪均價在5萬—6萬元/平方米左右,而餐飲商鋪均價則在3萬—4.5萬元/平方米。但部分毗鄰地鐵的普通商鋪最高售價已叫至10萬元/平方米。據悉,現有商業項目中,仍然以大型綜合商場、專業市場為一手商鋪銷售的熱點。
『去年8月西華路星璽廣場商鋪開售半個月就賣了2.5億元,有兩個福建客人一口氣買了近2000萬元的鋪位。』一位銷售代理透露,目前推出新貨的商業項目,不少都以地鐵上蓋物業為噱頭。
為了吸引小投資,很多開發商將商場劃分為20平方米以下的小單位,使總價在100萬元左右。這大大低於同地段一套商品房的價格,誘惑力相當大。據了解,購買商鋪的客戶中一次性付款與按揭貸款客戶的比例為3:7,大部分還是小投資者。
『48萬一間,負一層有地鐵。11平方米的商鋪,按一個月租2200元保守估算,年投資回報率5.5%。也可以選賣方的售後返租,前兩年8個百分點,這比存銀行高多了,比通脹也高。』某銷售中心,一位銷售人員一邊接著諮詢電話,一邊向電話那頭的投資者計算著投資回報率。
商鋪轉讓稅費高
不過投資商鋪前得想清楚,不要以為商鋪不受調控影響就可以大舉『吃進』。商鋪轉讓時有兩個稅費較高:土地增值稅,按照該商鋪賣出後的利潤率的高低,對淨利潤部分征30%—60%的稅;營業稅,按照淨利潤的20%征稅。對小投資者而言,投資商鋪與投資住宅遠遠不是一回事,由於轉讓交易過程中的高額稅費,一般來說商鋪換手率極低。
『一方面是考慮轉讓交易過程中的高額稅費,通常上家需要繳納的稅費佔其利潤的55%以上,因此,絕大多數商鋪投資者選擇長期持有,通過收租獲取利潤,這和投資住宅講究高拋低吸賺取差價的贏利模式有根本的區別。』有多個物業投資的操盤手表示。
投資者在購買商鋪的時候,除了要考慮商鋪價格,同時更應該考慮商鋪後續運營。因為商鋪劃分的單位越小,業主就越多,要實現統一經營的困難也越大。而一旦商鋪不能租賃出去,投資者還要負擔物業管理費和水電費,由於商鋪的物業管理費、商業用電用水與住宅不同,這筆費用也不可小視。
警惕『招商返租』
記者調查了解獲悉,針對這一問題,部分商鋪在出售時,繼續上演了『招商返租』的戲碼。目前廣州很多物業的年投資回報率不足6%,但部分商場仍然開出每年8%的高返租。
『受高返租誘惑,小投資者覺得有利可圖慷慨解囊,但這恰恰給個別「空殼運營公司」可乘之機。』一位不願透露姓名的地產商向記者表示,去年偉國集團在廣州圈錢數億後最終破產,但偉國集團部分離開的人員另起爐灶或加入其他公司,繼續沿用偉國模式。他們往往以一家地產運營公司的面目出現,負責包銷一個商業項目,然後通過廣告公司包裝促銷,通過影視明星聚集人氣,之後以售後返租的形式吸引投資者購買小產權商鋪。
上述地產商表示,這些『空殼』公司雖然與偉國集團不同,出售的是有產權的商鋪,但其自身缺乏商場運營經驗,很難保證年度返租的完成。而一旦資金吃緊,這些運營商就撒手經營,然後改頭換面,另起名字重新操盤卷土重來。『這些企業是廣州商業地產領域的害群之馬,他們的做法不僅會讓小業主血本無歸,也會造成整個商業行業偏離正常軌道經營。』