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算賬
??房價5年上漲50%纔能回本
以上兩個身邊的朋友案例揭示出目前市場中不同投資者的心態。房地產目前究竟是買還是不買,最後或許還需要根據個人的需求和對房地產市場的判斷來做出。但是,不管如果抉擇,一個不可忽視的因素是房地產的持有成本越來越高。
中國社科院財貿所所長高培勇表示,目前成本、利潤和稅金構成了住房價格,其中,房產稅改革對稅金進行了調整,影響最大的主要是投資需求。此外,目前貸款利率節節上揚,加息周期下房貸利率已經上漲不少,直接增加投資的成本。很多理財師都提醒購房者,多項新政的出臺使房地產投資收益增加了不確定性,目前購房需要認真算一筆賬,核算清楚買房的持有成本,需要怎樣的收益率纔能覆蓋。
對於很多購房者來說,若希望把房子看做投資保值用途的話,一般預期持有期限不會超過5年,那麼最好的方案是盡量降低持有期內的持有成本。記者根據廣州目前的房地產市場情況簡單算了一筆賬。目前在市區內購買一套100平方米二手房,若按照1.428萬元/平方米均價計算,至少需要142.8萬元左右,5年內持有的貸款成本最低的情況是首次購房,首付只需要三成42.85萬元,貸款100萬,其中用公積金貸款80萬元,商業按揭貸款20萬,30年還清。目前由於受到政策收緊和最近貸款利率攀昇的影響,雖然很多銀行並沒有發布書面文件取消8.5折優惠,首套房貸款優惠政策已經名存實亡。
因此按照首套房貸基准利率計算,以公積金+商業按揭的組合貸款方式等額本息還款月供需要5330元,5年共付31.98萬元,其中付出利息27.39萬元,剩下未償還本金90萬元。假如5年後房屋成功出售轉手,只算期間所持有的貸款利息成本已經佔房價的19.2%。如果加上1元/平方米左右的物業管理費,和交易的稅費等各種費用,粗略估算持有成本佔房價的20%左右。
也就是說,對於首次購房自住的人來說,如果5年後需要換房或者轉手房屋,房價需要至少上漲20%纔能覆蓋期間所產生的費用成本。而需要注意的是,這個計算已經忽略購房首付資金和期間月供資金如果不買房,放在其他投資渠道所產生收益的機會成本。若按照最低風險的定期存款利息計算,持有成本要上浮25%左右,也就是房價需要上浮45%,纔能算是盈虧平衡。若期間有更高的投資收益回報,或者此間加息,則房價需要上浮更多的幅度,粗略估算至少需要上浮50%左右。
而對於購買第二套房的人來講,由於第二套房利率需要在基准利率基礎上上浮10%,所有成本加起來,5年共付出貸款利息41萬元,若再減去2000元每月的租金收入,則要求房價至少5年內也要付出成本27萬元左右,與上面的首套房情況相差無幾。此外,目前重慶和上海已經出臺了房產稅細則,預計不久或將在全國鋪開,房屋的持有成本會進一步上昇,投資者權衡投資收益時需要再考慮多一層因素。