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-眾多房企開始向二三線甚至四線城市發展
-面對住宅市場的調控,房企也將目光投向商業地產
-國內信貸政策收緊,房企面向海外市場發債
趨嚴的樓市調控下,房企正在加速轉型分化。
春節前夕,國務院出臺『新國八條』,房產稅也正式在滬、渝兩地試點落地,樓市步入新一輪調控周期。
『新國八條』的調控措施在春節後,逐漸進入落實階段,青島、上海、成都、貴陽以及北京均已出臺了地方版的調控細則。在這樣的境遇下,眾多房企開始謀劃轉型,開始向二三線甚至四線城市發展,而面對住宅市場的調控,房企也將目光投向商業地產,尋找樓市調控的避風港;在國內信貸政策收緊的同時,房企紛紛面向海外市場發債,但在市場前景難以預測的前提下,存有重大的再融資風險。
調控政策逐步落實
央行首先拉開了春節後的調控市場的大幕。2月8日,央行宣布自9日起上調金融機構人民幣存貸款基准利率0.25個百分點。這也被業內解讀為,央行今年的首次加息,顯示貨幣政策已進入『從緊』周期。
不僅如此,央行票據發行在暫停一月後也再次啟動。央行在2月10、15日和17日,接連發行了三期央票,分別是3月期10億、1年期10億以及3月期100億的地量,這其中還兩次采取正回購操作,交易量達400億元。
業內人士指出,對於開發貸來說,加息提高了開發企業的融資成本,增加了企業經營的難度。而銀監會又在近日下發《關於進一步推進改革發展加強風險防范的通知》,明確要求各金融機構對房地產信用風險進行風險提示,嚴禁信貸資金用於購地,嚴防集團公司通過母子公司借款和其他各種關聯交易將信貸資金違規流入房地產市場。
在貨幣信貸收緊的同時,『新國八條』也在地方進行落實細化。目前,一線城市的上海、北京,二三線城市的青島、貴陽和成都,均出臺了地方版的『新國八條』,其中北京更是要求,外地人購房須有5年納稅證明,這被稱為『史上最嚴版』調控措施。
房企紛紛轉型
調控之下,房企開始謀劃新一輪的轉型。
綠地集團近日發布的業績報告顯示,去年全國業務經營收入超過1250億元,同比增長71%,這得益於近年來在全國布局的商業地產和現代服務業綜合體項目。『投資商業地產和現代服務業綜合體項目,雖然投資回報的周期拉長,但由於改變了贏利模式,反而增強了項目抵御風險的能力,提高了資金的杠杆率。』綠地有關負責人表示。
事實上,在商品住宅市場遭遇嚴厲調控之下,自去年開始,包括萬科、綠地和保利在內的眾多房企紛紛轉戰商業地產,涉及資本超過千億元。而近日又有消息傳出,溫州炒房團已經將商業地產作為了新的投資目標。『更多的開發商投入到商業地產這樣的轉型肯定會有,隨著城市的發展以及人們對於商業項目的需求,開發商也會根據自身的定位策劃來作出判斷。』有地產業人士分析認為。
值得注意的是,對於商業地產的發展,房企瞄准的是已具有開發潛力及較強前景的二三線城市。有房企老總對媒體表示,一二線城市的調控壓力不言而喻,而政策對三四線城市的樓市影響有限,甚至會把部分一二線城市的需求擠向三四線城市。資深房地產專家謝逸楓認為,開發商逆市轉戰二三線城市商業地產,瘋狂競拿城市商業綜合體地塊,目的是搶入二三線城市的時機,進入二三線城市商業地產的利潤大。但是,不排除部分開發商僅僅是布局和擴張拿地或儲備性的侵奪,目的是拿地抗通脹,或是變相拿地融資、拿地等昇值的炒地皮現象。
資金鏈斷裂隱懮
新一輪的樓市調控以及貨幣政策的從緊,也考驗著房企的資金鏈。根據統計,48家房地產上市公司中有13家房企預計2010年度淨利潤增長率超過100%,中弘地產、豐華股份、華麗家族、世茂股份等房企實現了300%以上的增長,還有20家房企2010年度實現淨利潤同比增長。國家統計局數據顯示,2010年,全國商品房銷售面積和銷售額分別是10.43億平方米和5.25萬億元,調控年再創歷史新高。
但業內人士認為,雖然大部分開發商目前的現金尚可支橕,但是由於調控方式更多偏重收緊開發商的資金鏈,在國內信貸收緊、上市融資未果、信托融資受阻等多重影響下,房企資金鏈可能面臨斷裂。
此前的1月份,雅居樂、恆大、合生創展等上市房企爭相通過在海外發行債券等方式融資以應對國內信貸緊縮和自身房地產項目的開發。標准普爾發布的一份報告稱,僅自2011年1月以來,內地房企便已從境外債券市場融資超過30億美元,與去年全年的80億美元相比,已近四成比例。不過,標普亦對這種融資『熱度』提出質疑,稱內地房企大舉發行債券所帶來的效應更側重為負面影響。究其原因,在今年市場前景難以預測的前提下,房地產銷售和利潤率一旦削弱幅度超過預期,這些開發商將很有可能面臨『重大的再融資風險』。
針對這一熱潮,標普在報告中稱,眾多內地房企大舉發行債券的融資方式,其杠杆性提昇所帶來的負面影響,將會超過債務到期狀況和流動性改善所帶來的正面影響。有部分內地房企對於發債融資的資金用途解釋為,以債務融資對境內借款的再融資行為。
無獨有偶,2月17日,穆迪將恆盛的公司家族評級從B1下調至B2,同時亦將恆盛的高級無抵押債券評級從B2下調至B3,上述評級展望均為穩定。穆迪分析師曾啟賢表示,此次評級下調反映了穆迪認為恆盛的流動性風險有所上昇,原因是該公司目前的業務計劃要求其在未來24個月籌集大量資金,包括償付到期的高額信托貸款及尚未支付的土地款項。本報記者石俊