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核心提示:SOHO中國董事長潘石屹認為,外地人購房須五年以上的納稅證明,不光是在打壓房價,而是要緩解北京市政府這幾年提出來的北京人口和環境資源的基本矛盾。這條政策的影響力一定非常巨大。
以『國八條』為精神的北京調控細則今天(16日)終於出臺,北京市建委今天召集八家房企召開了北京市關於宏觀調控座談會,期間宣布被簡稱為『京十五條』的房地產調控政策政策,並明確將從17日開始全面執行。其中焦點內容包括,限購政策以『認房』為標准;外地人購房需提供五年(含)以上納稅證明;開發商定價及成本差異過大將追責。
盡管此前國內已有上海、青島等幾個省市出臺了落實國務院『新國八條』的細則,但北京市的細則仍然最受關注。業內的反應是,相比『國八條』及細則已經落地的城市,北京版的調控細則更嚴厲。北京作為樓市調控的重點城市,調控目標也將相對更高,調控效果也將更加明顯。
北京細則出臺前,五年內的普通住宅可以按照差額征收營業稅,但今後政府對五年內全部住房將按全額征收營業稅,營業稅的征收額度明顯增大。另外,細則對外地和本地居民購房套數的限制,都在『新國八條』的規定范圍內,但對在京購房的外地居民,要求納稅期提至五年,則是出臺細則城市中規定的年期最長的。這一政策相比之前的全國版細則嚴厲數倍。
SOHO中國董事長潘石屹認為,外地人購房須五年以上的納稅證明,不光是在打壓房價,而是要緩解北京市政府這幾年提出來的北京人口和環境資源的基本矛盾。這條政策的影響力一定非常巨大。
據偉業我愛我家集團的統計,目前北京二手房市場的購房人群中,純戶籍人口佔35.5%,佔64.5%的非戶籍購房人群中,能夠提供五年納稅證明的不超過五成,以此推算,二手房市場將有1/3的購房人群受此影響而暫時無法買房。
限購細則除了打擊了外地人在京投機炒房行為的同時,對在北京工作但納稅未滿五年的外地人也同時提高了門檻。
據北京市政協一份『人口與資源環境協調發展』專題調研中的數據,2009年底,北京市實際常住人口已達1972萬人,其中戶籍人口為1246萬人,居住半年以上的流動人口達726萬人。北京中原地產分析,據此估算北京納稅年限在五年以內的外地人比例超過15%。新的限外政策將明顯影響剛性需求組成。新政延期至五年,將使外地戶籍大學畢業購房者最少延至27歲以後,碩士將需要最少30歲以後購房。這部分購房人群只能延遲購房計劃,暫時轉向租賃市場。
根據鏈家地產市場研究部的數據,2008年市場低迷期外地人購房佔比僅為26%,而到了2009年市場回暖,這一比例已急劇上昇到38%,2010年在『京十二條』規定下,外地人購房佔比又降至34%左右。
偉業我愛我家市場研究院數據顯示,在北京二手房市場購房的外地人中,佔比較大的為:河北6.2%、黑龍江4.3%、山東3.9%、遼寧3.7%、吉林2.7%、山西2.3%、天津2.2%和河南2.2%,外地購房者加劇了北京的供求矛盾。
2010年北京市政府曾在『京十二條』中規定,外地人購房需提供一年以上納稅或社保證明。而對納稅不滿1年的外地購房者只是限貸,但仍然能夠全款買房,但是這次的限購細則不僅把納稅年限提昇至五年,而且也由限貸轉向限購。鏈家地產副總裁林倩認為,市場不好時的外地購房往往以剛性為主,回暖後投資及過度消費型外地人進入越來越多,這也說明當前市場的火熱,與非剛性需求外地人介入交易市場過多有關,適時提高外地人購房門檻,對於外地人過度消費恐慌購房起到了急剎車作用。限制外地人在京購房將有利於緩解目前市場供不應求的嚴峻形勢。
此次北京調控細則還規定,在核實購房家庭擁有的房產套數時,將只『認房』,貸款次數將不再計入。即以實際持有房產的情況而不是以貸款記錄來確定可否再次購房。購房時不管貸款次數多少,只要購房家庭名下房產數量不超過限購的標准,都可以再買房。
對此,偉業我愛我家集團表示,只『認房』比『認房又認貸』更加科學,給改善住房留有一定空間,也有利於買賣聯動和購房者梯級消費的理性置業觀念的形成。
細則中還規定,杜絕土地出讓中連續出現樓面地價超過同類地塊歷史最高價的情況發生,
並通過土地增值稅和行政申報的方式控制新房價格。業內人士認為,這意味著土地樓面價不得上漲,一定程度上也是要求房價不得再上漲,這將有效遏制房價借助地價上漲。
業內人士普遍認為,此番調控若能落實到位,北京樓市中的投資需求將被有效抑制,從而回歸居住本質。北京中原預計在此政策下,2010年住宅類土地大部分將在2011年上市,82塊總供應建築面積為14509761平米,除去其中必要的配套等面積,大約能夠提供住宅10萬套左右。因為偏郊區化及限購的影響,預計2011年商品房成交量可能在8萬套左右。二手房預計在2011年受到限購的影響,三成左右購房者不再符合購房條件,預計成交量在10萬套左右。2011年樓市商品房、二手房成交量可能下調五成。租賃市場將出現明顯的成交量大漲。
從中長期影響看,北京房價將再次停漲,部分郊區房價將立刻下調,購房者出現明顯的觀望,市場很可能出現比2010年4月以後更蕭條的現象。但是因為目前貨幣供應量依然比較高,另外保障房及商品房的供應效果只能在下半年纔能明顯出現,所以實際對價格的抑制作用依然需要看政策的持續力度。