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住房城鄉建設部等部門聯合出臺的《房地產經紀管理辦法》將於4月1日起施行。中國房地產估價師與房地產經紀人學會副會長柴強表示,它的出臺是全面落實國務院關於加強房地產市場調控的重要舉措,對於整頓房地產市場秩序,規范房地產經紀行為,保護房地產交易及經紀活動當事人的合法權益,促進房地產市場健康發展,將起到積極作用。
破解房地產經紀行業三大問題
不可否認,我國房地產經紀行業在快速發展中也存在一些問題,柴強認為主要表現在三個方面。
一是行業准入門檻低。目前,對房地產經紀機構沒有資質要求,設立房地產經紀機構的條件較寬松,到房地產管理部門備案、接受監管的機構比例不高,如北京1.2萬家房地產經紀機構中,僅有5500多家到房地產管理部門備案,備案率不到一半;深圳7800家機構中,僅有1200家備案,備案率只有15%。對房地產經紀人員也沒有強制性的資格要求,許多從業人員沒有受過正規的職業教育,素質較低,流動性大。
二是無序競爭較嚴重。目前房地產經紀機構承接業務一般不簽訂房地產經紀服務合同,多家機構同時爭搶同一房源,誰先成交誰就獲得傭金,迫使機構依靠『人海戰術』,采用虛假承諾、惡意壓低收費等手段承攬業務,這就造成機構只重視銷售速度而不重視服務質量。
三是經紀行為不規范。目前房地產經紀機構和人員的不規范行為主要有:發布虛假的房源信息,不告知不利於成交的房屋真實狀況,誘騙或者強迫消費者交易;低價收進、高價賣(租)出房屋,賺取差價;隱瞞房屋真實成交價格,協助交易當事人簽訂『陰陽合同』、規避房地產交易稅費;通過違法違規的代收代付方式,侵佔、挪用房地產交易資金等。
《辦法》是否能有效解決問題?
柴強認為,從市場經濟發達國家和地區看,要規范房地產經紀行為,必須有立法。
這次出臺的《辦法》,許多條款都具有很強的針對性。如針對行業准入門檻低問題,對房地產經紀機構設立規定了人員條件,並強化機構的備案管理。《辦法》規定,設立房地產經紀機構和分支機構應當具有足夠數量的房地產經紀人員,並實施房地產經紀機構備案管理,這便於相關主管部門掌握房地產經紀機構相關情況,及時有效地實施監管。
針對過去管理中重管理輕服務的問題,《辦法》要求主管部門構建統一的房地產經紀網上管理和服務平臺,向房地產經紀機構提供交易與登記信息查詢、交易合同網上簽訂,向社會公示經紀機構備案信息,信用檔案信息等公共服務。
針對房地產經紀違法違規行為突出問題,強化了對房地產經紀違法違規行為的處罰和責任追究。
在規范房地產經紀行為方面,針對信息隱瞞及披露不充分等問題,明確了房地產經紀機構的信息公示和告知義務;針對業務委托不規范問題,明確規定了房地產經紀服務合同行為;針對房地產經紀服務違規收費問題,對房地產經紀服務實行明碼標價制度;針對交易資金安全問題,規定實行交易資金監管制度;針對各種各樣的不規范經紀行為,明確了房地產經紀機構和人員的從業禁止行為。
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