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日前,北京市兩會已經落下帷幕。會上,房地產依然是大家關注的熱點,不論是政府工作報告還是代表們的議案中,關於房地產的內容不在少數。縱觀兩會觀點,房價依然是今年政府工作的重中之重,調控還是持續不斷地進行。另外,房產稅也因為有城市要試點,成為大家關注的焦點,而政府繼續給力住房保障更是兩會重要工作。
房價
仍是2011年的重要任務
【市場現狀】
2010年政府出臺了一系列調控政策,可是房價依然以較大幅度上漲,不少人預言房價還會繼續上漲。面對這種情況,政府對於房價的調控任務還是非常重。
【兩會觀點】
★1月16日,北京市市長郭金龍在北京市十三屆人大四次會議上作政府工作報告時說,北京2011年將嚴格落實房地產市場調控措施,繼續增加住房有效供給,堅決遏制房價過快上漲。
★市住建委提出,今年將嚴格執行各項調控政策,堅決抑制投資投機性購房需求。繼續執行限購措施,繼續執行境外、外省市人員在京限制購房及貸款的政策規定,堅決抑制不合理購房需求。
【開發商談房價】
毛大慶:在2011年北京房地產市場上,商品房的價格會逐漸恢復平穩,不會出現大幅上漲,適度的小幅漲價還是有可能的。隨著國家對於土地出讓的約束越來越嚴,對開工、竣工、銷售時間都有了很多限制,這直接導致開發商不能囤地,更會遭遇資金鏈問題。在這種條件下,房價沒有理由再出現大幅上漲,但由於北京具備了教育、文化、藝術等多種資源,這些都成為房價很難動搖甚至是下跌的因素。在這樣的背景下,未來兩三年房價還是可能會在平穩中有小幅上漲。
潘石屹:貨幣政策的寬松程度,是房價最敏感的調控方式。從中期來看,房價的漲與降,就取決於市場供求的高與低。要想控制房價,就要增加土地供應量,否則房地產商是巧婦難為無米之炊,沒辦法蓋更多的房子,房子太少,房價自然就漲上去了。
【記者點評】
市場中商品的價格首先是由供需關系決定的,解決供需矛盾是解決房價問題的根本之策。但是,顯然供需的矛盾非朝夕即可解決的問題。北京住宅用地的短缺是不爭的事實,這就意味著,供給不可能源源不斷地出現,而從需求層面來看,房子是剛需,供給和需求的矛盾需要各種手段和措施,多管齊下,多方把控,纔能得以緩解。從這一點來看,房價調控的過程必然是漫長的,需要時間和耐心。在通脹存在的前提下,房價的上漲是正常的,只要把它的漲幅控制在合理的范圍內,避免惡性的泡沫出現就是成功。
保障房
全力做好住房保障工作
【市場現狀】
2010年可以說是保障年,不僅在土地出讓環節,要求獲得土地的開發企業要配建保障房,政府也加大了保障房的投資力度。今年北京市安排用於保障性住房建設資金約為180多億元,中央政府下撥給北京市棚戶區改造、公租房建設資金約為9000萬元。北京作為全國試點城市,今年已經超額完成目標。另外,北京市保障房建設還獲得了建行200億的意向性授信額度。保障性住房建設得到較大發展。
【兩會觀點】
★北京市市長郭金龍稱,2011年將全力做好住房保障工作。多渠道增加資金投入,加大政策性住房建設收購力度,加快配套設施建設,切實增加實物供給量,確保新建和收購20萬套,力爭竣工10萬套。
★市住建委委員、新聞發言人秦海翔表示,將繼續貫徹落實中央房地產調控的各項措施,按照『低端有保障、中端有支持、高端有市場』的思路,堅持抓保障、調結構、惠民生,促進房地產市場的穩定健康發展。繼續加大保障性住房的建設力度,增加保障性住房的供應,調整優化房地產市場供應結構;落實各項稅收、信貸政策,保障基本住房需求,抑制投機投資性需求。
【開發商談保障房】
毛大慶:如果政府做好保障房地區周邊交通設施、市政配套、娛樂設施的話,對於開發商來說,這塊地是拿的很值的,是他們非常願意去做的事。企業不僅希望獲得較好的商品房建設用地,同時也希望盡到自身的社會責任,因而也會樂於參建保障房。
【記者點評】
從北京兩會上透露出的信息可以看出,政府顯然已經分清楚了房地產市場中哪些是市場調節的,哪些是由政府承擔的。事實上,從政府的相關行動中已有意加大保障房供應的端倪。以土地供應市場為例,從2010年年末開始,北京的土地供應方式已出現細微調整,政府有意將開發商的注意力和精力往保障房的方向轉移,掛牌出讓的土地不再一味采用價高者得的方式,而是采用『限地價、競租賃房面積』的方式出讓。當土地的價格達到合理上限之後,競標企業多於兩家的,要投報配建租賃房面積。這種出讓方式曾在房山、順義、平谷和大興等區域成功試點,不僅出讓了土地,而且保障房的供應也有了保證。
房產稅
北京暫不執行房產稅試點
【市場現狀】
重慶和上海是目前為止有望最早試點房產稅的城市,對於房產稅的效果,業內人士分析,由於重慶的房地產市場是以中低端房為主,因此,重慶政府開出的面向高端商品房征收房產稅的方案並不會對整體的重慶房價造成影響。而對於上海來說,由於目前限購令的實施,一旦對新購住房開征房產稅,那麼這也將是一個加強限購的過程。事實上目前重慶與上海的房產稅試點對整體的房地產市場來說,能夠起到的調控房價的作用並不大,『它的全國性意義其實還是在市場的心理預期和心理震懾。』
【兩會觀點】
1月15日,北京市常務副市長吉林在北京『兩會』政務諮詢會上說,上海和重慶推出的房產稅只是試點,北京不在試點之內,還沒有具體日程。北京是否執行房產稅,要聽從國務院的整體安排。此外,深圳市也在排隊房產稅試點。
【開發商談房產稅】
★贊成方
潘石屹:贊成征房產稅抑制貧富分化
從當前房地產行業所面臨的社會問題來看,一部分人佔用過多資源,加劇供求不平衡的現象十分嚴重,持有稅會在這些方面實現適當的制衡效應,讓空置率降下來,間接對房價產生影響。
很多人覺得其目的應是降房價,我覺得效果不會很好,房價的決定因素是供求關系,根本的還是土地供應量和貨幣杠杆,房產稅如建立在供應充足的基礎上,效果會更明顯。目前供應量和供應結構的問題還是比較大,期望不能過高。
★反對方
毛大慶:導致社會賦稅壓力不斷增高
房產稅不僅不能和抑制房價的目的對應上,還會導致不斷增高的社會賦稅壓力,應通過靈活的限購政策應對不合理的房價上漲。很多人寄希望於房產稅降低房價,這個目的已經由限購政策實現了。目前來看,房價漲幅已經不如往年,再等一等效果會更明顯。房價按規律會逐漸上漲,房產稅的稅基增加,給家庭帶來的壓力也會不斷上昇。在目前賦稅負擔已經很重的背景下,新增稅收壓力的影響面非常大,很可能會演變出新的社會矛盾。
馮侖:當前大的趨勢是減稅不是加稅
如果將房產稅作為一個稅收改革的方式,目前社會的稅費成本已經很高了,大的趨勢應該是減稅,而不是加稅,『有人說國外都有這個稅,但具體到中國而言,有很多不同的國情,土地制度就不同,不能照搬。』
★中立方
陳國強:房地產稅收結構需調整
中國房產學會副會長陳國強表示,支持征收房產稅條件是在其他環節減稅,房地產稅收的結構需要調整,形成合理化的稅收體系。由於持有環節的成本缺失,已經給房地產行業的發展帶來了諸多問題,我是贊成在持有環節增稅的,但是就目前房地產行業的稅收成本而言,已經很高了。目前關於房產稅還看不清具體的情況,我只能投棄權票。不過我認為,如果將房產稅作為調節房價的手段,是不太必要的。
【記者點評】
目前,廣泛討論的房產稅,主要目的是提高房屋持有者的持有成本,以此打擊房地產投機行為。在國際上所討論的房產稅是指房地產持有者通過房產稅的形式向政府繳納的土地收益,通過房產稅,使得政府能夠持續地從土地上獲得土地的收入。這與中國的土地制度是相悖的。即便征收房產稅也與國際上通用的房產稅有質的區別,也被賦予了中國特色。
公租房
將配租1萬套
【市場現狀】
北京的公租房進程正在有條不紊地行進之中,2010年北京新開工各類保障房22.5萬套,但與龐大的需求相比,顯然無法滿足市場的胃口。在這種情況之下,北京兩會提出今年新建20萬套的同時,還將力爭竣工各類保障房10萬套,保障房即將進入『入住交用大年』。市建委主任隋振江介紹,北京公租房上半年將有首批具備入住條件,位於亦莊,共1000多套。
【兩會觀點】
★國土局局長魏成林透露,為了盡可能降低建設成本,將有限的資金支持更多的公租房建設,北京市已經批准在公租房試行土地出讓金分年繳納,今年如果有合適項目將立即執行。一旦實行土地出讓金分年繳納後,開發建設公租房的單位將不再一次性繳納土地出讓金,而是每年繳納土地租金。這樣可以分攤保障房建設初期的成本,節約出更多初始資金來建保障性住房。
★市住建委主任隋振江表示,為達到『拎包入住』的標准,公租房交用時不僅裝修到位,保證廚衛正常使用,還要考慮周邊的市政配套和管線工程等設施。也就是說公租房不會『孤樓』交用,保證交用時居民的便利生活。
★北京今年將開工建設、收購6萬套公租房的任務,還將公開搖號配租1萬套公租房。今年上半年將有部分公租房項目交用,租金水平相關規定將在此前發布實施。公租房租金定價要同時參考兩個要素,就是房屋周邊地段市場租金和具體承租人的經濟收入水平,價格肯定要比市場價低20%到30%。
★十二五期間,北京大力發展以公共租賃房為主的保障房,今年將公開配租配售保障房10萬套,其中公租房佔60%以上。
市住建委主任隋振江介紹,公租房將采取輪候和搖號機制,並向部分外來人口開放,外地人申請公租房需看工作年限。
★市住建委委員、新聞發言人秦海翔表示,本市除政府組織建設、收購公租房房源外,鼓勵機關及企事業單位、高校、科研院所等社會單位利用自有國有土地建設公租房,鼓勵產業園區建設公租房向園區內企業職工出租,鼓勵農村集體經濟組織利用存量建設用地建公租房。目前已有部分國企和社會單位開建公租房,如燃氣集團已建起自己持有的公租房。
【記者點評】
公租房作為保障房的主力,在北京2011年的規劃裡,公租房要佔到保障房的60%。目前政府在土地供應環節已經加大了對公租房的偏重力度,使開發商在建設商品房的同時配建一部分的租賃房,這種方式雖然不能從根本上解決土地供需的矛盾,也不能改變北京土地稀缺的事實,但是,它為保障房的建設提供了新的通道,可以說在一定程度上轉移了政府建設公租房的壓力,對普通老百姓來說,還是有一定好處的。
兩會其他觀點
●關於住宅產業化100萬平方米試點
市住建委委員、新聞發言人秦海翔介紹,『在提昇建築業發展質量、轉變發展方式上,北京已經確立了大力推廣住宅產業化的發展目標。』2011年本市的住宅產業化試點示范規模將達到100萬平方米,2012年達到當年住宅建設面積的7%,2013年至2015年達到10%。
●關於商品房今年新增10萬套
今年,本市將加大中低價位、中小套型商品房的供應量,預計新增商品房供應約10萬套,滿足市民不同層次的住房需求。現階段市民住房需求表現為多層次、多樣化,除了通過保障房解決好中低收入家庭的住房問題,對於迎合需求的商品房項目,從開發建設到入市環節進行協調服務,增加供應量。
●關於土地出讓北京不是土地財政
北京市副市長陳剛說,土地財政,是說賣地錢納入市財政,用於發工資。北京賣地的錢不是拿來發工資的。去年保障性住房建設,明補暗補300多個億,全部來自於賣地錢,剩下的錢做了基礎設施。北京可以理直氣壯地說,我們不是土地財政。
●關於交通規劃五環內站點加密
北京市副市長陳剛透露,最近在加密地鐵站點,主要放在新建軌道交通的四環和五環以內的站點,以使得軌道交通站點的布局更加合理。今後5年,本市將成為地鐵建設規模最大、速度最快、投資最大的5年,此前制定的到2015年全市軌道交通總裡程達到561公裡的總體規劃已進行了調整,會有所增加。
●關於新城規劃『十二五』初具規模
通州區常務副區長岳鵬表示,通州區的『現代化國際新城』工作,將於3月底完成規劃,各項建設開始逐步推開,預計在『十二五』期間新城將初具規模。通州區近期的規劃重點是運河核心區。目前,進行規劃工作是指新城核心區的規劃深化,由市規委與通州區共同開展,力爭在春節前完成運河核心區城市設計方案的深化工作。
●關於建築節能改造超600萬平米
《政府工作報告》中提出,今年北京將實施500萬平方米城鎮住宅、2.2萬戶農民住宅節能改造。根據初步測算,城鄉改造總建築面積將超過600萬平方米。近期各區縣正忙著統計已提出在今年進行節能改造的小區,朝陽、海淀、豐臺申報的計劃改造面積最大。
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