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1月3日,在海口舉行的第14屆海南冬季房交會上,觀眾在現場看房。
近年來,一些人的住房消費觀念在市場總體過熱的背景下出現扭曲,量力而行的觀念不足,超前消費一步到位觀念流行,互相攀比炫富耀貴經常可見。中央提出,堅持從我國人多地少的基本國情出發,建立科學、合理的住房建設和消費模式,大力發展省地節能環保型住宅,增加中小套型住房供給,引導居民適度消費。『居者有其屋』並不意味著每個人都要買房,應該樹立適度、合理、科學的住房消費觀,先租後買、先舊後新、先小後大,逐步實現安居夢想。
嘉賓●專家學者:張泓銘
(上海社會科學院城市與房地產研究中心主任)
●行業人士:華國強
(北京千萬家經紀公司總經理)
●普通購房者:劉傑
(北京某股份制企業員工)
鼓勵先租後買 買房租房兩相宜目前,在一些歐美國家,自有住房的比例是60%左右,其餘人通過租賃解決住房問題。而在我國,自有住房的比例遠高於此。一項對多家中介機構的調查顯示,租售比這一國際通行的數據,在中國很少被購房人參考。以北京為例,根據中大恆基市場部公布的數據,2010年上半年北京二手房平均租售比達到了1:402,越過了1:300的國際警戒線。盡管租售比出現如此大的背離,購房人仍然樂此不疲地進場。
根據搜狐焦點網最新的網上調查,大部分人認為租房沒有『家』的感覺,買房的心情迫切。有88.63%的北京人寧可借錢買房也不願意租房住,廣州為87.5%,深圳為77.59%,上海為88.62%,擁有房產的確是中國人根深蒂固的觀念。
而在英國,2008年至2009年有近32%的家庭靠租房解決居住問題。日本的一項最新調查顯示,東京有90%左右的人結婚時選擇租房。歐美國家的年輕人開始工作時,也不會把買房作為近期目標。美國年輕白領的住房消費一般為月收入的15%左右,很少有人在住房消費上超出收入的20%。
劉傑:在2008年買房之前,我租住在北京五環外回龍觀的一個小區內,兩居,加上各種雜費每月將近2500元。與高房價比,租房肯定劃算一些。可是,要知道租房住並不是長久之計,而且租房的問題也不少。漲價、搬家,雙方的權利在很多時候都得不到有效保障。租價也沒有規范,缺乏指導。
華國強:在沒有條件買房時應倡導先租後買。但現在,我們尚缺少一個成熟的租賃市場。所以,應該加快建立一個租買並重的房地產消費市場,使消費者量力而行,租買兩相宜。此外,出臺補貼、獎勵等鼓勵性政策,也是解決高租價問題、推動民眾租房的有效措施。在德國,政府就對居民采取租房補貼制,因此德國人對買房並不熱衷。
張泓銘:一個理性、健康、成熟的住房消費市場應該是由廉租房、普通租賃房、二手房、新增商品房共同組成的,呈現出一種梯級消費的結構狀態。對年輕人來說,要樹立自住其力的觀念,不能超前消費,更不能做『啃老』買房一族。對政府而言,應著手合理疏導消費需求,出臺租房法規,規范租房中介和價格,建立一個租買並重的房地產消費市場,使消費者可以根據自己的實際情況量力而行。
摒棄貪大求闊 倡導經濟適用自1998年以來,我國堅持住宅市場化的改革方向,推動了城鎮住宅建設的快速發展,住房短缺問題基本解決。但是,在由住房短缺向住房條件改善的轉變過程中,出現了超前消費與過度浪費的現象。專家稱,我們應該從國情大局出發,形成適度消費、梯度消費、量力而行、逐步實現的購房觀念。
搜房網去年推出的《2010年重慶春季購房消費調查問卷》顯示,購房時渴望一步到位的年輕人為數不少。在另一項同類調查中,在接受調查的群體中首次置業者超過一半,達到了58.76%,超過40%的市民首選90平方米以上的大戶型,其中選擇150平方米以上的大戶型也佔了一定的比例,選擇50平方米以下小戶型的不足15%。
在新加坡,政府統一建設政府組屋供應給廣大居民,並堅持小戶型和低房價。為保證大多數居民買得起組屋,新加坡政府認為不宜過多地擴大戶型,每套85—99平方米的戶型居多。日本則在戶型上堅持小而實用的理念,著重發展50—80平方米的中小戶型。在日本,一戶高收入的家庭住80、90平方米的房子,也是很普遍的。
華國強:在中國房地產市場日漸成熟的情況下,住宅供應能力不斷增強,那種『選個好房子,一步到位』的住房消費觀念亟須改變。只想『一步到位』很可能把自己『套牢』。
張泓銘:住房消費要提倡節制適度的觀念,一是住房的佔地面積要有所控制,二是住房的建築面積要有所控制。即便是經濟發展了,民眾收入提高了,也要提倡節制適度的住房消費。不過,對於奢華型住房消費,應該設置較高的奢華成本,如一定的稅金、費用、租金、信貸、利息成本,以補償社會因奢華型住房消費而形成的外部成本。其實,在住房消費上體現水平提高的方面有許多,住房的佔地面積和建築面積是一個重要的方面,不能一味求大求奢。
華國強:2006年5月,國務院出臺的相關政策對住房開始有了『90/70』(新建住宅套型90平方米以下佔開工總量70%)的限制。國家政策的意圖不僅是在調整供給的比例、控制不斷上漲的房價,更是在引導人們置業『梯度消費』。從市場供需看,中小戶型房由於總價較低,早已成為房產市場的緊俏貨。而『90平方米』的限制令一經下達,便迅速掀起了一股『小戶型』熱潮,本已旺銷的北京四環內的小戶型房屋更躋身為消費者的焦點。部分拆遷居民、單身白領,以及即將結婚的人們也由此意識到,可以從小戶型二手房開始。
張泓銘:要實現住房消費的節制適度,除了宣傳引導之外,還需要行政規則的硬約束,包括住房生產規則的硬約束,比如限制面積、套數等。更要有經濟手段的硬約束,如稅金、費用、租金、信貸、利息等的約束,擬議中的物業稅應該是最有效的工具之一。
量力而行 梯度消費現在一部分年輕人存有『無房不婚』、『一步到位』、『低齡購房』、『啃老購房』等觀念,購房群體呈現明顯的『低齡化』、『超前化』、『啃老化』趨勢。一份題為《北京市二手房貸分析》的報告指出,2010年樓市新政後,北京全款購房比例激增53.98%,創下三年來新高。與此同時,購房者還貸壓力也日益增大。報告對北京二手房市場購房人的年齡結構進行分析發現,近年來,北京購房人的年齡呈逐年下降趨勢。報告顯示,當前北京首套房貸者的平均年齡只有27歲,該數字遠低於一些發達國家和地區。
搜狐焦點網一項最新網上調查顯示,北京有84.49%的人認為目前靠父母的錢買房是普遍現象,在天津,這一比例高達85.71%,南京和成都的數字為85%和73.6%。武漢某網站一項有12000餘名網友參與的網絡調查顯示,『80後』買房一族中,76%的人在不同程度地『啃老』,56.96%的首付來自父母贊助。調查還顯示,10.13%的『80後』買房後,首付和月供均要父母贊助纔吃得消。而8.86%的人承認,房子就是父母買的,自己沒出一分錢。僅有24.05%的人,買房完全靠自己。
相對而言,美國房地產市場發展已經較為成熟,不少市民家庭一輩子搬六七次家,其梯度消費的大致過程是:參加工作後先租房,結婚時買小一點的房;收入穩定或改善了,再一步步購買舒適一些的住房;退休後,再賣掉房子以換取養老保險。
劉傑:我是從小房子過渡到大房子的。2008年,我和愛人用20萬元首付在北京市昌平區買了一套50平方米的房子。老人從老家搬來後,小房子明顯不夠用。今年,我們把原來的房子賣了,再加上自己的積蓄,在海淀區買了一套100平方米左右的二手房,貸了一部分款。壓力有一些,但是還在承受范圍之內。
張泓銘:我國的文化傳統中,歷來就有存錢、蓋房、置業和為兒孫積攢家產的文化傳統,而房產作為家庭中最大的一項資產,對人們影響根深蒂固。對大多數普通民眾而言,購房的目的是滿足其民生需要,因此在他們眼中,房子往往代表了幸福指數,而且,房子除了居住之外還附帶著太多的社會價值,比如落戶、子女上學等,買房也成居民投資渠道中為數不多的選擇之一。這些觀念在一定程度上助長了非理性消費行為。
華國強:根深蒂固的『一勞永逸』消費觀念,是我國高達80%背著房貸的人情緒焦慮的根源。『房奴』本身就是不理性消費的產物。提前消費不僅給個人生活戴上了經濟枷鎖,而且當提前消費成了一種普遍的社會現象,還會影響到整個住房市場的健康,增加供需矛盾。供需矛盾的增長再反過來推動房價的上漲,而背負房價上漲苦果的還是民眾。我們每個人一生中,根據年齡的不同,會處於不同的人生階段:單身—新婚置業者—昇級置業者。在人生的不同階段,我們生活的重心會有所不同,對房屋的需求往往也因此而產生變化。買什麼樣的房子,首先應從我們所處的人生階段需求來定。隨著人們生活水平的日益提高及消費欲望、消費層次的攀昇,由租到買、從舊到新、賣小買大、逐步換代昇級,將會逐步成為購房置業的大趨勢。