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開發商著急拿證消極賣房明年的房子拿到今年賣掛明年的『預期價』———
近日,有讀者向《廣廈時代》反映,受預售資金監管的影響,在12月份集中入市的項目中,有10餘個項目的售樓處的電話無法接通或沒人應答。記者隨後電話核實了幾個項目,雖未出現無法接通的現象,但卻發現很多新增項目的價格往往大幅高於不久前銷售的價格。開發商為規避監管,將原本明年的房子拿到今年賣,自然也掛上了明年的『預期價』。即便近一個月來始終保持零成交,也依然不急著賣房。
本意為逼迫開發商增加供給,平抑房價的預售資金監管,卻造成了市場上的一些開發商搶政策末班車,積極領證,消極賣房現象的出現。
●只領證不賣房庫存逼近11萬套
兩個月前,針對開發商預售資金監管政策的出臺,在業界引起了不小的震動,許多開發商和市場分析師都表示,該政策的出臺將避免開發商的捂盤惜售,增加房源的供給。
從市場上看,供給確實大幅增加了,從11月起,許多開發商申請預售許可證的熱情就空前高漲,據統計,11月份共有43個商品住宅項目領取預售證,而這個數字在12月份被輕松打破,僅前20天,北京市建委下發的商品房預售證就達到了43個。
中原地產分析,由於預售資金監管的起始日期以開發商項目申請日期為准,不是以發證日期為准。因此,許多開發商都在12月1日前申請預售證。截至12月20日,只有19日領證的萬科中糧長陽半島和綠地花都苑兩個新增項目受到了預售資金的監管。
另外,記者還發現,甚至有不少在售項目,銷售還未過半,就接連為後期的幾棟樓申請預售證,以規避資金監管。開發商的著急推盤,卻並未給買房人帶來更多的選擇。許多開發商在應付買房人時的虛與委蛇,讓增加供給看上去更像一場黑色幽默。無論是7000人買800套房的萬科中糧長陽半島,還是連夜排隊的綠地花都苑,大量的購房需求被集中在少數幾個性價比較高的樓盤上。『不是願意跟風搶,只是因為許多新增樓盤不認真賣。』有購房者對記者反映,許多取得預售證的項目以各種方式提高了銷售門檻。例如通州新城某樓盤的置業顧問明確告知買房人:『我們是把明年初要賣的房子提前拿出來,所以比其他樓座貴5000元/平方米,而且無折扣,您可以選擇前一期的房源,便宜並且依然在售。』
與申請預售證時的心急火燎相比,眾多京城開發商在實際開盤後並未表現出購房人期望的降價賣房、急於回款的姿態。北京的存量房也不可避免地再次攀高。根據北京市房地產交易管理網統計,截至12月20日,可售商品房包括期房、現房的總量為109445套,接近11萬套,達到年內新高。
●貸款支持開發商『錢袋』無懮
由於領取預售證後,不能隨便提價,價格一定要在擬售價格之內,因此把明年的產品拿到今年賣的開發商也就相應地在房源上標了一個『預期價』。
『目前我們沒有折扣,新增的房源是最後一期,均價在25000元/平方米,上一期還有7棟尾房,均價17000元/平方米,您是在哪兒看到我們項目的信息的?我們的項目還沒有做宣傳。』記者以購房者的身份諮詢某別墅項目新房源為何大幅提價時,置業顧問如此反問道。作為11月份領證的項目,已經過了一個月,卻為何如此不急賣呢?
一位業內人士表示,目前一些樓盤賣房很低調,有種可能是因為項目在客戶積累不充分的情況下,為了避免資金監管而提前取證,怕銷售不暢影響品牌聲譽,所以十分低調;也有一種可能是,開發商看好後市,抬高買房人門檻,變相捂盤。
無論是哪種,有一點無需質疑,就是開發商需要一定的資金支持,畢竟現在是風口浪尖,規定領證後三日內開盤,沒有誰敢長期拖延。而2009年的銷售,也為多數開發商提供了充裕的現金流,但為了維持開盤後的各項開銷和年底償還貸款,沒有貸款的支持,恐怕也難以待價而沽。
根據近日央行公布的數據顯示,11月份,北京的房地產新增貸款再次重回首位,整個11月,北京新增貸款比上月增加了401.9億元。其中房地產佔了204億,其中個人住房貸款僅增加了14.5億,其他貸款類型增長了190億,房地產企業開發貸等貸款額明顯上漲。
●12月新盤集中入市
元月僅24個項目預計開盤
開發商將明年銷售的房源提早入市,導致了12月開盤的項目提前釋放了明年元月的市場供應,預計明年1月,開發商入市銷售的熱情將明顯萎縮。據亞豪機構統計數據顯示,明年1月僅有24個項目計劃開盤,其中首次開盤的純新盤項目為9個,整體開盤均價為21150元/平方米。
對此,亞豪機構副總經理高姍指出,1月項目謹慎入市,與11月、12月開盤項目集中入市有很大的關系。由於受到預售監管政策的影響,許多項目提前入市開盤,導致1月計劃開盤項目量有所減少。同時,春節前樓市正值傳統淡季,從歷年的情況來看,計劃開盤的項目量也是相對較少的一個階段,淡季開發商對市場的預期有所弱化,影響到了開發商的推盤速度。而1月計劃開盤項目中的純新樓盤多數經歷了較長的蓄客周期,有些項目由於市場原因,遲遲未能開盤,此時選擇在元月開盤,一方面是客戶積累較為飽滿,銷售風險較小,另外一方面是春節前的市場較為平穩,再出臺更加嚴厲的利空樓市的政策可能性不大,因而純新盤仍在穩定推出。(李桁)
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