|
||||
通過並購、合作來擴大業務,是萬科近年降低土地成本的慣用策略,2009年房地產市場『地王』頻出之際,萬科更是將『哥倆好』的大戲唱得風生水起。
截至萬科10月簡報公布,2009年前十個月,萬科總共拿下19個城市的34幅土地,其中14幅為合作或收購而來,另有兩幅土地明確表示將尋求合作者。前例可鑒,2007年萬科所獲取的新增規劃面積中,有41%是『並購+合作』取得,這一數據在2008年上昇到84.5%。
繁復的動作背後,『不拿地王』的萬科正經歷著招拍掛市場拿地難而引發的區域土地『缺貨』的窘境。
觸覺機制引發並購
『一是通過並購進入之前沒有開展業務的地區,二是補充缺乏的某個產品線。』在香港舉行的2008年業績會上,王石解析萬科並購戰略時稱。
『舊瓶』正在『裝新酒』。11月,廣州萬科宣稱已通過股權收購方式,獲取花都銀湖灣項目的住宅用地土地使用權及地上在建工程所有權益。而廣州萬科相關人士亦向《中國經營報》記者透露,『國美系』新恆基地產在廣州的可售項目『天河御品』也將轉手萬科,不日即有公告披露。
『很明顯,萬科這兩次並購目標都是直指可銷售項目,』廣州一家長期跟蹤萬科的權威第三方機構最新報告指出,2008年萬科在珠三角區域實現銷售面積182.0萬平方米,而2009年前三季度,珠三角市場就已實現銷售面積136.7萬平方米,『我們認為,由於2008年珠三角區域調整幅度最深,萬科出於謹慎考慮,此前明顯放緩了該區域土地儲備和項目開發,這是如今廣州市場供貨不足的主因。』
記者觀察到,由於在2008~2009年兩度率先降價,萬科廣深兩地銷售一直速度不減,但廣州也面臨土地『缺貨』窘境。
實際上,對於廣州土地緊缺、供貨不足的狀況,萬科總部早有察覺。觸覺機制來源於萬科每月召開的『月度會』,會上公布研究院每月對14個重點城市的成交『批售比』統計,萬科將這一數字與公司內部在這一區域市場的銷售情況和存貨情況進行對比,以判斷區域市場的冷熱和公司的銷售速度。根據公司的內控體系,一旦這兩組數字的對比發出預警,公司就必須調整策略,及時作出反應。
『成交「批售比」是指一段時期內市場銷售和批准預售面積的比例,大於1意味著市場供應跟不上銷售速度。』萬科如此解釋。而在9月中旬的股東大會上,萬科執行副總裁肖莉透露,2007年9月政策轉向時,萬科重點關注的14個主要城市的成交批售比已經低於1,市場已經供過於求;而2009年7月政策進行微調時數據為1.78。
『萬科在廣州土地市場一直並不強勢,』地產專家韓世同認為,要在大鱷雲集的地方搶食,顯然有違萬科『不拿地王』的宗旨。
另一方面,收購成品項目或成熟土地,能為萬科節省時間成本,『如今的並購行動都有較長的談判期,可見「缺貨」的萬科早在未雨綢繆。』韓世同指出。
『哥倆好』和『傍大款』
對於動輒出現高溢價『地王』的土地市場,萬科始終保持退避。而相應的對策是,在大踏步進入有潛力二三線城市的同時,萬科尋求著與『地主』合作的機會。
9月28日,萬科正式與南京交通集團簽署戰略合作協議,後者是南京市最大的國資平臺,擁有豐富的本土資源優勢,包括即將與萬科合作的2007年南京地王三汊河地塊。
11月18日,雲南城投董事會公告稱,雲南城投將與萬科共同出資1000萬元,組建成立合資公司,在雲南從事房地產開發與經營、物業管理等相關業務。
『這不同於萬科以往在二級市場尋求土地的招數,算是「新招」,』韓世同認為。『綁定』國企背景的『地主』通過合作協議的形式,以較低價格拿地,正是這一『新招』降低成本的秘訣所在。
而在華彩諮詢集團總裁白萬綱看來,萬科流程、內控的高度自動化是萬科繼續擴大合作的內部支橕,直接利用區域總部推行它的標准化戰略,便於尋求與『標准化』相符的土地,而萬科對一級開發、城中村改造、大中小戶型、別墅等整條產品線的全面精通,也讓萬科有更廣泛的合作『選擇權』。
實際上,與如今主動『傍大款』的策略相比,萬科以往的土地合作更多是和同行一起拿地、共同開發的『哥倆好』。
以萬科和中糧地產的合作為例。2006年萬科、中糧聯手以17.5億元拿下廣州金沙洲B3725D01地塊,項目為限戶型,樓面地價4033元/平方米,而當時周邊樓價纔4000~6000元/平方米,該地塊一度成為『面粉貴過面包』的典型。
借力打入市場,也是萬科尋求合作的另一考慮。9月7日,萬科與中糧合作首度進入北京拿地,22億元的成交價溢價率高達263%。
『合作拿地時,萬科並不太介意項目的高溢價率,』合富輝煌首席市場分析師黎文江表示,『強強合作有利於挖掘土地的最大價值,有品牌效應、資金、設計能力,怎麼可能做不好項目?』
當然,萬科的合作模式也並非毫無風險。與人合作開發土地顯然沒有自己單乾來得輕松,合作伙伴的品牌信譽、資金狀況、策略變動都可能成為項目的不確定因素。
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||