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二次調控之後,11月份北京市商品房和二手房的成交量均呈現上漲,且漲幅比較明顯。成交量的上漲促使部分人恐慌性購房,甚至出現了『高透支』購房的現象。
高透支公積金存高風險
『高透支』購房主要指的是目前市場的一部分購房者存款較少,首付能力較差,但是月收入或公積金繳存額度較高的人。在購房過程中,希望能夠盡量減少首付等前期支出成本,並且需要獲得更多的貸款。
王先生畢業後在某電信部門工作,年收入20萬,兩年下來和女友兩個人苦攢了25萬元存款,再加上個人公積金月繳存額度已在1200元左右,從畢業之初就立志在北京安家立業的他准備購房。但是父母經濟條件一般,不可能啃老,於是打算在女友父母家附近買一套超小戶型,過幾年再換大房。
他們在崇文門興隆都市馨園小區購買了一套35㎡的房屋,房價約為31420元/㎡,總價大約110萬元,加上購房後的一些稅費共需要121萬元。經評估,王先生最高貸款額度為92萬元,評估價大約為100萬元,因此可以貸款80萬元。30萬的首付和七八萬的稅費需要在購房前支付,也就是王先生面臨13萬元的『窟窿』。他想到一個偷梁換柱的辦法,希望能夠將房屋評估價做高到115萬元,這樣公積金貸款八成即92萬元,可以將多出來的12萬元用來分攤首付和稅費,達到提前置業的目的。
『鏈家地產』首席分析師張月認為,采取做高評估價的方式是一種違規的行為,風險大,而高額公積金也是能夠通過合理手段提取的。張月建議購房者可以先借錢墊付房款,然後再用裝修、翻新等方式提取剩餘公積金貸款。
商貸做高評估價存騙貸嫌疑
還有一部分人群由於公積金貸款的額度有限,而又無法支付足夠的首付房款,所以只能選擇商貸並做高評估價。
張先生在西三環太平橋東裡購買了50㎡,市場總價約120萬元的房產,加上12萬元的稅費,張先生購房大約需要132萬元,銀行評估房價為110萬元,張先生可以從銀行獲得貸款77萬元,也就是說43萬元的首付和12萬元的稅費需要在購房前支付。而張先生只有40萬元存款,因此他希望可以做高評估價至130萬元,從而獲得更多貸款額度。(如果評估價是130萬,張先生可以從銀行獲得貸款91萬,加上之前已經支付的36萬,共127萬,張先生還需要5萬元就可以完成購房。)
『鏈家地產』首席分析師張月認為,做高評估價涉嫌違規操作。對於購房者來說,商貸利率較高,貸款年限有限制,所以還款壓力較大。購房者應該盡可能衡量自身的支付能力,制定合理的購房計劃,避免過度透支消費。
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