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與北京等一線城市年末成交趨弱不同,天津11月新建商品住宅成交仍維持高位,成交面積比去年同期有所下降,機構人士預計,由於合同數據有一定的滯後,11月份新開樓盤的項目仍將使12月樓市數據維持目前水平,樓市淡季節後出現的可能較大。
新房帶動總體成交平穩
數十新盤的集中面市,使天津樓市承接了金九銀十熱銷勢頭,臨近年末的11月份,天津商品住宅量價繼續小幅上漲。據中國指數研究院天津分院等機構統計,11月份本市共成交商品住宅115.18萬平方米,環比10月上漲2.50%,環比9月份上漲20%左右,比去年同期下降7.41%。價格方面,11月全市商品住宅均價9587元/平方米,環比上月上漲1.96%,環比9月份上漲2%左右,同比去年同期上漲22.38%,連續三月站上9000元/平方米一線。
中原地產(天津)投資顧問部人士分析,11月樓市保持高位,與三季度樓市量價上漲行情不同,三季度成交量上漲,主要原因是通脹預期引發了新政壓抑後樓市的反彈行情。而10月—11月份天津樓市在二次調控的嚴厲政策背景下成交量價仍創新高,主要原因是供給放量。近兩月大量樓盤開盤或加推新產品,使市場有更多選擇,促進了成交量的提高,其中市內六區高檔新盤的集中開盤,也拉動了全市商品住宅均價的上漲。
據搜房網數據監控中心統計,10月—11月份,本市逾40個新樓盤或組團面市,其中近三成為市內六區新盤,環城四區佔到四成左右,濱海新區佔兩成以上。受新政影響較重的二手私產住房市場保持了9月以來小幅上昇趨勢。我愛我家(天津)月度報告顯示,11月本市二手私產住房共成交6802套,環比上漲13.0%,同比下降37.3%;成交面積54.8萬平方米,環比上漲11.7%,同比下降43.0%。成交均價6953元/平方米,環比下降0.8%,同比上漲14.3%。我愛我家(天津)分析人士認為,11月成交量的環比上昇屬於合理范圍內的自然回昇,主要基於商品住房較活躍及交易旺季時期的慣性,因此總體上活躍度仍處於較弱狀態。
市內六區成交環比量價平穩
由於新建商品房供應增量,市內六區商品住房成交環比仍小幅增量,據搜房網數據監控中心統計,11月份天津市內六區商品住房成交18.21萬平方米,環比增長1.51%。價格方面,成交均價17060元/平方米,環比上漲3.11%,可見,二次調控政策對市內六區成交均價影響不大。
但是,與去年同期相比,今年市內六區成交面積降低了27.8%,比全市平均降幅低近20%,而價格同比增長了31.75%,比平均增幅高約15%。分析人士認為,總體供應量的減少及價格漲幅較大,在使成交量和成交均價走勢大幅背離的同時,也顯示出市區新建商品房以稀為貴的特質。
據機構人士介紹,10月—11月份,市內六區有十幾個新樓盤面市,以和平區保利香檳國際、河東區紅星國際廣場,以及南開區富力城華庭等為代表的新推房源帶動了區域成交量的提高,其中紅星國際廣場等昇級新盤對區域成交均價提昇起到了重要作用。
與新建商品房相比,市內六區二手住房成交面積漲幅超過新建商品房,但是成交均價基本未漲,成交量同比去年降幅超過商品房。我愛我家(天津)統計,11月,市內六區共成交二手私產住房3128套,環比上漲10.8%,同比下降37.5%;成交面積23.7萬平方米,環比上漲8.3%。成交均價9074元/平方米,環比微漲0.01%,同比上漲14.0%。
另外,11月二手房面積120平方米以上的房源成交比例呈逐周下滑的趨勢。我愛我家人士認為,調控政策組合拳出臺造成部分購房者購買力不足,是目前大戶型成交乏力的主要原因:由於目前首套房首付三成、二套房首付五成,利率上浮1.1倍以及三套房停發貸款等差別化信貸政策的執行,使得市場中的投資需求及部分改善型需求的入市門檻大幅提高,加之大戶型房源總價高,更是增加了這部分需求的購買成本。
環城四區成交環比量增價跌
調控政策對樓市的影響作用,在環城四區表現明顯,據搜房網數據監控中心統計,11月環城四區新建商品住宅成交3955套,成交面積42.4萬平方米,環比上漲12.1%,同比增加31.2%;除東麗區下降了18.7%外,其它三區均有一定上漲,其中漲幅最大的是西青區,為54.1%;成交均價9692元/平方米,環比下降0.3%,其中降幅最大的北辰區達13.6%。顯示出與市內六區相背離的量增價跌走勢。
據統計,11月,環城四區新盤供應主要集中在津南區和東麗區,環城四區有50多個樓盤打折優惠銷售,最高優惠幅度超過15%。由於新盤定價及促銷力度較大,很多新推樓盤均開盤即售罄。市場人士分析,供應放量及優惠銷售,促進了環城四區成交量較大幅度上昇,以價換量已成為邊緣區域規避樓市風險的主基調。和商品房走勢一樣,11月,環城四區二手房成交環比也呈量增價跌走勢。據我愛我家(天津)統計,環城四區二手房成交共1270套,環比上漲11.3%,成交均價6118元/平方米,環比下降0.06%。
區域成交分化走勢將持續
『市區可供房源減少,大部分新建項目都在邊緣的趨勢,將使區域成交分化走勢日益明顯。』據機構人士介紹,目前樓市熱銷項目主要有兩類,一是市中心地段或自然資源優勢地段的品牌樓盤,二是靠近地鐵等交通設施、配套成熟環城四區等邊緣區域高性價比樓盤。業內人士預計,普通型住宅市場會在政策調控中通過價格調整取得高成交量,市中心及資源型高端市場,由於需求相對穩定而供給量較少,受調控影響也相應較小,因此,未來市場區域成交分化趨勢將更明顯。
我愛我家分析人士認為,『二次調控』後,市場成交以剛性需求和部分改善型自住需求為支橕,經過政策洗禮買賣雙方對於市場的判斷均較為理性,一方面二手房業主定價較為理性,另一方面購房者也不會盲目地追漲,因此房價難以出現上漲勢頭,而是保持相對平穩的水平小幅波動,尤其在中心城區范圍內剛性需求較為集中的區域房價走勢更加穩定。
不過,二套房契稅上調後,對二手房交易抑制作用明顯,這將迫使邊緣區域二手房出手價降低。同時,市內六區限購政策將使市區優質房源業主惜售心理增強,而一些居住環境或產品品質較差的房源將降低姿態。因此,未來一段時間內,二手房價格將進一步分化。