|
||||
考驗
成交量低迷將持續至年末
明年地產巨頭或降價出貨
成交量的下滑無疑將令開發商的資金鏈在未來一段時間內經受更嚴峻的考驗。事實上,房地產開發企業本年資金來源中利用外資數量的強勁漲勢也透露了這一端倪。
數據表明,1月至10月房地產開發企業本年資金來源56923億元,同比增長32.0%。其中,利用外資539億元,增長43.3%;自籌資金21553億元,增長50.7%。
『外資上漲已遠超過總資金上漲幅度,這說明熱錢流入,尤其是房地產行業,並且開發企業自籌資金中,也有可能有熱錢的流入。』陸騎麟對《經濟參考報》記者說。
其實,房地產開發資金中外資上漲 跡象 一直 呈越 來越 明顯 的趨勢。據相關統計數據,自2009年5月起,房地產開發資金來源中的外資資金同比增幅一直是負數,而從今年6月起,外資資金的同比增幅開始轉正,並呈現迅速增長。僅6月份當月利用外資的資金額達81億元,超過了4月和5月份的總和70億元。業內人士普遍認為,其背後的主要原因是在人民幣昇值的大背景下,外資既可分享人民幣昇值帶來的資產增值,又可獲得豐厚的投資回報。
除了 提醒 注意 外資 熱錢 的流入,一些機構還認為,數據從另一個側面也反映出開發商資金壓力正逐漸上漲。專業人士表示,房企新近的財務數據在一定程度上證實了這種猜測。
徐楓分析,從三季報流動比例一項來看,四大地產商中,萬科的短期 償債 能力 最低 ,且 與金 地一樣,今年三季度較去年同期指標下降,這有可能使萬科短期資金需求量加劇。公開市場信息顯示,今年萬科拿地比較激進,僅今年8月就在深圳、長沙、福州、沈陽等地購入商品住宅用地166 .5萬平方米,購地 金額 高達7 8億元 。而 根據《關於進一步加強土地出讓收支管理的通知》,土地受讓人分期繳納全部土地出讓價款的期限原則上不超過一年;首次繳納比例不得低於全部土地出讓價款的50%。『對類似萬科這樣的拿地大戶資金壓力比較大 ,要 求快 銷以 維持 穩定 資金。』
從營業活動產生的現金流量淨額來看,徐楓表示,盡管整體現金流量淨額未必為負,但營業活動產生的 現金 流量 淨額 四家 公司 均告負, 表明 不僅 不能 支持 投資 和償債,還要借助於可收回投資和借債來維持現金流量。『這是一個危險信號。前三季保利的營業活動產生的現金流量淨額達到-261億元,比市況很差的2008年第三季度還惡劣。』
不僅如此,四大地產商前三季度淨利潤同比均下滑,如果將淨利潤與營業活動產生的淨現金流量聯系起來看,徐楓認為,這表明企業利潤質量不高,除了利潤操縱的可能外,其原因可能是回款不及時、存貨積壓。她進一步預測,明年在四大地產商中,保利、萬科有可能將率先降價出貨,屆時將在更大范圍內拉動一手住宅價格進入下行通道。
從中期來看,整個行業將不可避免地面臨調整和洗牌。地方重點房地產企業和全國龍頭企業的房地產營業收入集中度將繼續增加。中小發展商的生存環境堪懮,『不過他們中的一部分也有不錯的選擇,就是被兼並。』徐楓說。
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||