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『有需求,就會有供應』。正是這種市場規律的引導下,東莞樓市出現了小復式戶型。其實,小復式戶型並非真正意義上的復式,算是『類復式』產品,但因為它的面積小、總價低、實用性強等特點,而深受一些白領人士、單身一族喜愛。
要了解小復式戶型,首先要了解它的基本結構。小復式室內整體層高一般為4.3?5米,利用夾層把空間間隔成上下兩層,由於上層高度一般不超過2.2米,所以出售時只計算底層的面積,上層面積都是『白送』,只花一層的錢,買家卻能同時使用上下兩層空間,大大提高了空間的使用率,因此商家將此稱為『買一層送一層』。
小復式的設計特點與傳統的層高有所區別,它並不具備完整的兩層空間,只是層高比普通住宅高,然後在局部做出夾層,安排臥室、書房等。一般來說,臥室的層高大約只有2米左右,與普通的標准層相比大約矮1/3。
小復式上下層的戶型通常有三種類型:重疊式、交錯式和挑空式。其中以上下重疊的較為常見,戶型多半較為呆板;上下交錯能兼顧通風、采光,但面積容易產生浪費;而上下挑空可擴大面積,但高度不足會感到壓抑。
這是住宅產品的另類一族,既有其獨特的個性,又有其獨有的優缺點。優點包括:私密性好,公共空間和私人空間分類明晰,能夠清晰地將動靜分區,活動和休息互不乾擾,並且具有良好的視覺效果;小復式的挑空部分看起來會比較大氣一些,當廳的高度達到4?6米時,感覺就十分寬敞,能夠提昇居住檔次。
缺點是容易受原房型結構的制約,如單層時廚房佔有一定的面積,變成兩層後可能仍只有這點面積,顯得比例不當,原因是受結構和管道的限制,廚房面積難以擴大;面積不大的廳如果偏高會感覺像個天井。因此,設計時就要注意到各種功能和空間的比例關系的平衡,權衡輕重,否則,分層以後反而會降低舒適度。
小復式的個性特點,也令它有了特定的『粉絲團』,在市場上受到相應購房者的歡迎。據了解,小復式戶型由廣州最早推出,在國內一些大中城市相繼有類似產品面市,市場反應良好。究其原因,主要在於市場對這種產品有著巨大的需求。有社會學家指出,近年來大城市中的都市青年結婚的時間越來越晚,他們從畢業到結婚大約有五六年需要租房,而且工作時間不長,沒有太多積蓄,但由於所受的教育及所處的環境使他們對生活的品質往往有較高的要求。小復式作為小戶型的昇級產品贏得這類人群的喜愛是十分自然的事情。
根據調查顯示,在購置小復式單位的自住客中,有將近85%的比例是35歲以下的年輕人。確實,對於那些既想體會別墅上下層感覺,又掏不起別墅價錢的消費者而言,不斷推陳出新的『創意小復式』產品,無疑最能滿足新生代多重變化空間居住的需求。目前市面上流行的小復式戶型通常面積只有30?70平方米,卻能做出中空復式、獨立廁廚、兩臥室甚至是三臥室;而且,因為樓宇層高達4.3?5米,上層層高低於2.2米的面積完全是附送,不計入銷售面積內,大部分小復式的實際得房率均能達到120%~160%,也就是說,以銷售面積計算,小復式有兩到六成面積是不計入銷售總價,同等的價格享有遠遠超過正常的使用率,房子附加值較高。
除了年輕人樂意買小復式自住外,還有眾多投資客看好小復式的投資前景。以東莞幾個樓盤為例,小復式戶型已經售罄的理想0769、香繽時代等樓盤,在剛剛推出小復式戶型時,很受到購房者的認同,而且有相當部分小復式戶型的出租率都較高,一般以收入頗豐的年輕白領租客為主,帶家電的30多平方米的單位通常可租到1000元/月左右,回報率在8%左右。
同時,由於小復式寫字樓供樓款比寫字樓租金要低得多,特別受到工作性質靈活的時尚潮流公司,如設計工作室、攝影工作室、IT、自由撰稿人工作室等的小型公司老板青睞。目前的小復式產品已經不僅僅局限住宅層面,有部分被擴展為辦公用途。