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『若不是因為如此優美的環境,我還不會這麼快下決心買房。』近日,在參加《廣廈時代》鑒房活動後不久,讀者吳女士再次來到通州一樓盤,買了套別墅。吳女士同時表示,『羊毛出在羊身上』,開發商在景觀上的投入還是轉嫁為『高房價』,不可避免地由購房人買單。
一方面是園林景觀為住宅品質錦上添花,一方面是景觀造價也成為購房人不能逃避的負擔。不少業內人士和購房者認為,在各式各樣賞心悅目的住宅景觀成功俘獲購房人的同時,住宅景觀也不同程度地步入『誤區』。
●要賣房先造景,景觀為居住品質加分
『從草坪、花卉、灌木到喬木,我們有五重園林景觀。』在不久前的鑒房中,龍湖花墅香醍的售樓員介紹說。
而在北京樓市中,類似龍湖注重景觀設計的開發商還有很多。『綠化率超過50%』『數千種原生樹木』『水系環繞』『江南園林原版』……近年來,無論住宅項目位置是在城區,還是郊外,無論樓盤類型是公寓,還是別墅,無論是售樓現場的介紹,還是媒體上的樓盤廣告,住宅景觀設計越來越成為樓盤開發商打造的一大賣點:『我們賣的不僅是房子,還有居住環境。』
『不僅是買房子,更是要買好房子。』一段時期以來,購房人的居住需求伴隨著消費能力水漲船高。而開發商對園林景觀的打造,正是契合了購房人的需求。與此同時,由於萬科、富力、龍湖等擅長園林景觀的南派房企大舉進京,『南派景觀北來』,帶來景觀住宅的蔚然成風。例如太陽公元自建大面積公園;御園分層次打造社區公共區域、組團院落和私家庭院景觀;橡樹灣景觀在綠化美化之外,還鋪設塑膠跑道以便居民健身,開發商自己的物業公司承接後期維護,每年調整……
在易道環境規劃設計有限公司董事總經理梁欽東看來,北京房地產項目經過十餘年發展,『對景觀使用功能研究更深入,區分更精細;景觀空間構成越來越有情趣,如疏密的感覺;鋪裝材料、植物、燈具等元素越來越講究,用材更豐富;還有一部分景觀設計開始注意環保導向,例如收集雨水用於水景等。』
然而在開發商爭先恐後打造項目的景觀賣點時,住宅景觀也或多或少地『異化』了。
●不惜造價:『遠方來客』加大成本
『一棵樹就花40萬,太貴了。』在京北某樓盤,購房人劉先生聽說社區裡許多成樹都是從長白山上移來的,成本之昂貴讓人咂舌。
說起景觀綠化,不能不提到樹。而在景觀設計中常見的一種現象就是,不少項目的成樹都是不遠千裡移植到北京。而成樹移植帶來的一大問題就是景觀造價的提高。在另一個樓盤,項目內種植的30年蒙古櫟,從移植出深山,到在京內苗圃培育,再到移栽至項目內和後期的維護培養,每一道工序都花費不菲。
值得注意的是,由於北京和植物原生地氣候、土質的不同,並非每棵移植的樹木都能成活。景觀專家透露說,每棵成活樹木的背後,可能都有不止一棵同類樹在移植中死亡。移植樹木的低成活率,也就意味著更多的資金投入,『而這同時是對樹木原生地生態的破壞。』
然而諸如此類樹的花費還只是開發商對景觀高價投入中的一方面:遠道而來的樹種、花卉、石材,平地堆起的微地形,大面積水域的日常維護,無不意味著相當的資金投入。而這產生的兩個直接後果就是,購房人買房時要承受更高的房價,入住後要承擔更高的物業費。
●綠化景觀容易『一葉障目不見泰山』
『看著項目裡樹木不少,但該栽的地方卻沒栽。』不久前在我們的鑒房活動中,一位業內人士這樣評價某別墅的景觀設計。原來,由於該項目樓間距不大,加上設計上的原因,相鄰兩套別墅很容易透過窗戶將彼此室內盡收眼底。『而如果在景觀設計中加以注意,在樓棟間種植達到一定高度的樹木,就可以通過隔離綠化保護居住的私密性。』
『住宅社區不是公園。』這位業內人士表示,景觀設計功能不足是許多項目存在的通病。住宅美景不僅僅是用來看的,還要滿足人們親近自然的願望,便於居民戶外活動。『而老人、兒童和青壯年對戶外活動要求不同,景觀設計也不能一刀切。』
『人們對綠化景觀的偏愛,還容易一葉障目、不見泰山。』說起景觀,許多人的第一反應就是綠化多少,園林漂亮不漂亮。然而在業內人士看來,住宅景觀除綠化景觀之外,還涵蓋很多方面,如包括機動車道、步行道在內的道路景觀,包括健身場、休閑廣場在內的場所景觀,包括圍欄、扶手在內的硬質景觀,等等。
而在我們鑒房中,就發現不少住宅項目忽視了對場所景觀的建設,沒有健身的地方;湖邊也沒有圍欄,埋下了安全隱患。更有甚者,綠化景觀和道路景觀發生衝突:由於道旁植被過密,擠佔了本應預留的消防通道,『4.2米的消防通道縮水為2.8米』。即使消防車可以碾壓道旁綠地花草,潛在風險也不容小視。
●景觀和住宅設計『分家』,設計和施工脫節
在鑒房活動中,不少業內專家會向開發商提問:景觀設計和住宅建築設計是不是一家公司做的?是不是同時進行?而聽到的回答常是『景觀和建築分別由不同的公司設計』,有的景觀和建築設計雙方會在初期交流,還有少數樓盤景觀設計在建築完工後纔開始。
業內人士認為,景觀設計風格應與建築風格相輔相成,因此,景觀和建築設計由一家設計單位一肩挑,更有利於風格的統一。而兩者的『分家』,或景觀設計滯後於建築設計,都容易產生設計抵觸或重復改造的問題。
我們在鑒房活動中也曾遇到類似的情況:住宅建築風格是水鄉庭院,而園區道路本應是『通幽曲徑』,卻變成了筆直的馬路。
此外,住宅景觀還存在設計和施工脫節的問題。業內人士透露說,許多景觀設計者並不介入景觀施工,『而沒有設計師的把關,景觀施工質量就容易打折扣。』
●克隆多個性少,景觀設計也『撞衫』
『這兒的園林景觀怎麼看著很眼熟?』在不久前品鑒京東某樓盤時,購房人張先生指著沙盤說,『這樹、這水、這布局都似曾相識,很像海淀區一明星樓盤。』張先生於是向售樓員求證,果不其然,此樓盤景觀與海淀區某明星樓盤系出同門,為同一家公司設計。
『許多品牌房地產公司長於景觀設計,因此「被山寨」的幾率很高。』在業內人士看來,模仿已經是住宅景觀設計中常見的現象。這既說明越來越多的地產企業和項目開始注重景觀設計,也暴露出現階段不少項目個性不足,『照葫蘆畫瓢的事情很多。』
●美觀經濟兩相宜:景觀設計要入鄉隨俗
『住宅景觀設計的原則應是功能齊備、使用安全、用材簡單環保,盡可能本地化。』梁欽東表示,而要達到這種目的,住宅景觀設計就要入鄉隨俗、就地取材:一方面,景觀設計要充分利用原有的地形地貌,景觀借勢成型;另一方面,綠化景觀要考慮本地的地理和氣候條件。樹種選擇應多是『鄉土植物』,適合本地氣候和地理條件;然後再輔以適應性強、美觀經濟的外來植物。
而在入鄉隨俗的前提下,住宅景觀設計還應具有項目自身的特色。『景觀風格應和建築風格相匹配,還應考慮居住人群的年齡、職業和財富特征。』一位業內人士表示。
據我們了解,早在2004年,建設部就頒布了《居住區環境景觀設計導則(試行)》,提出居住區環境設計應遵循社會性原則、經濟性原則、生態原則、地域性原則和歷史原則。
梁欽東在接受我們采訪時還介紹說,近年來,國外住宅景觀設計也開始越來越注重節水和本地植物的運用,這也值得國內借鑒。
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