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11月3日,住建部等四部委出臺《關於規范住房公積金個人住房貸款政策有關問題的通知》,通知涉及住房公積金貸款購買首套90平方米以上住房首付三成、二套住房首付五成、利率上浮1.1倍及三套房停發貸款等差別化信貸內容。
記者采訪了解到,繼9月末國家針對樓市進行的『二次調控』重申商業貸款差別化信貸政策之後,本次在公積金貸款政策的調整是與近來樓市宏觀調控政策的統一,將使得『打擊投資投機行為,保障居民自住購房,遏制房價過快上漲』的調控效果進一步實現,對合理調整住房結構起到積極作用。
保障首次置業者合理入市鏈家地產市場部分析人員表示,公積金貸款再次收緊,二套1.1倍利率將進一步抑制投資性購房。首先,二套房不同貸款方式購房差異縮小。據統計數據分析,10月二手房市場中公積金貸款購房佔比已達17%,相比9月份佔比增加約5%,相比4月份首次調控前增加6%。二套房使用公積金貸款,利率優勢相比首套房更大,尤其在當前信貸差異化及加息通道開啟後,公積金貸款優勢更加明顯。
近幾個月公積金貸款比例顯著上昇,不排除更多的改善型置業甚至投資性需求也加入了公積金貸款購房行列,長此以往對於住房公積金個人住房貸款制度的互助性和公平性不利,因此,上浮公積金貸款購二套房利率,有助於緩解這種公積金貸款購房比例上漲過快問題。
此外,當前審核人均住房建築面積存在難度及貸款是否用於購買改善居住條件的普通自住房,尚存難度。本次公積金新政通過購房套數的不同,對市場中不同的購房群體給予了差別化的信貸政策,例如針對首次購買90平方米及以下普通住宅仍可首付兩成的政策極大限度地保障了以自住為前提的首次置業購房者合理入市。
進一步抑制投資性購房根據住房公積金的提取政策,只有當職工購買、建造、翻建、大修普通住房及退休時纔可提取,這也使得部分企事業單位公積金繳存較高的職工利用公積金購房進行投資的行為較為普遍。例如,以月公積金繳存額2000餘元的職工為例,若貸款20年,其每月的公積金繳存額就可以償還30萬元的貸款,加上部分首付之後可購買一套市內六區范圍內的中小戶型進行投資,同時購房後公積金賬戶內的餘額還可提取。
目前部分高公積金的企事業單位職工使用公積金購房投資的現象比較集中,而本次調整對於二套房的限制及三套房的停發貸款可有效抑制市場中部分利用閑置公積金購房進行投資的行為入市,對於抑制投資、保證房價平穩運行,合理調整住房結構,引導住房消費將起到積極的作用。
未來成交價格將保持平穩狀態我愛我家認為,9月末開始的『二次調控』密集出臺了商業貸款的差別化信貸政策、加息、二套房契稅上調、個人所得稅減免優惠停止、公積金調整等多項政策,使得市場中的投資需求再次受阻,預計11月市場將以自住為前提的剛性需求為支橕,成交量難以出現大幅攀昇,成交價格也將保持平穩狀態,不會出現大幅度漲跌。