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隨着二次調控、央行加息等政策陸續出臺,二手房市場的回暖腳步在10月戛然而止。市國土房管局每日房價統計顯示,2010年10月本市二手私產住宅共成交6018套,成交面積49.1萬平方米,環比下降4.7%;成交均價7006元/平方米,環比下降0.7%。
10月各區域成交量均有下滑。其中濱海新區降幅最大,共成交942套,環比下降14.5%;其次爲中心城區2824套,環比下降6.2%;環城四區成交1141套,環比下降4.1%;郊縣五區成交1111套,環比下降5.3%。除郊縣五區外,其他三大區域二手私產住宅成交均價均有下滑。其中,中心城區9073元/平方米,環比下降0.9%;環城四區6122元/平方米,環比下降2.8%;濱海新區6158元/平方米,環比下降0.5%;郊縣五區4060元/平方米,環比上漲3.7%。我愛我家企劃總監陳萌分析,隨着各項調控政策的逐步落實,市場上投資性需求及部分改善性自住需求受到抑制,市場成交主要以剛性需求爲支撐。
專家觀點
剛性需求者不妨再等等
究竟何時出手才能“抄底”,是很多購房者關注的焦點。陳萌表示,進入11月,公衆對新政及市場的判斷將逐漸明朗,加之信貸政策逐步落實及契稅、個稅優惠暫免政策的執行,投資性需求及部分改善性自住需求受到抑制,市場仍將以剛性需求爲支撐。“預計11月本市二手房成交總量將保持目前水平,成交均價難以出現大幅漲落。”
“從目前的市場現狀來看,短期內二手房價再度大漲的可能性微乎其微,剛需完全可以再等兩個月。”天津理工大學管理學院教授潘永明認爲,政策效果的體現需要一段時間,一旦成交量大跌,市場信心就會受到很大影響,從而改變房價走勢。
特點一買賣雙方均陷入觀望
首次置業的白領小趙表示:“我還是想再看看房價會不會降,因爲首付增加了一成,積蓄不夠了。”日前,記者走訪本市二手樓市發現,10月下旬以來觀望氣氛漸濃,部分買家推遲了購房計劃。多家中介的經紀人表示,不少之前準備購房的客戶現在只是看,每當談具體事宜時就會以房子存在各種不足來搪塞。鏈家地產市場部工作人員表示:“10月門店看房量並沒有下降跡象,但在鎖定目標前,客戶看房次數明顯增加了。一部分人因新政提高購房成本感到茫然;另一部分人希望房價能降,交易量因此出現回落。”
“不僅是購房者,業主也在觀望。”黑牛城道附近某中介門店店長小周表示,目前投資氛圍不濃厚,很多業主並不急於賣房回籠資金。“受三套房停貸、二套房首付50%以上影響,很多業主即使賣房,也不夠資金進行下一次購房投資。因此,現在買賣雙方觀望情緒都很重,10月整體成交情況不理想。”
特點二80萬以內成交佔六成
據瞭解,二次調控下熱銷的還是中小戶型。我愛我家10月二手房買賣業務分析顯示,近九成二手房成交爲總價120萬元以內的一居及二居房源,80萬元以內的房源佔比在65%左右;總價120萬元以上的三居室成交比重環比下降1.2%。
陳萌分析,一方面,目前市場中以自住爲前提的首次置業及改善性需求爲主的需求結構,決定了當前小戶型的主力地位;另一方面,隨着10月中下旬公積金和商業貸款利率上調、二套房契稅上調及差別化購房信貸政策嚴格執行,投資投機需求受阻,造成大戶型房源成交乏力。“隨着調控效應逐步顯現,低總價小戶型仍將是絕對主流。”
特點三投資客賣房接受議價
目前,中心城區優質地段的二手房價格依然堅挺,但大戶型有了明顯的議價空間。“現在大戶型降價幅度達5%至8%。我們這兒有套房子,房東最初的報價是120萬元,現在110萬元也能成交。”河東區嘉華小區附近中介門店經紀人,指着一套面積102平方米的房源說,“這套房源周邊配套設施很便利,但因戶型較大掛牌近兩個月都沒有成交,房東不得已選擇降價。現在這種大戶型平均每套都有5萬元至10萬元的議價空間。”
近期,郊區二手房價格下跌也比較明顯。業內人士分析:“眼下不少熱賣新盤都位於郊區,如果開發商加大供應量並降價,投資客手中的二手房很難賣出去。雖說現在新房價格還沒有大跌,但一些以投資爲目的的業主已開始賣掉郊區的房子。”