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經濟結構調整及住宅市場的深入調控,使以促進消費及區域產業布局的商業地產逆勢而上趨勢明顯,很多城市商業地產項目成交量不降反增。多家機構及地產界人士預計未來商業地產市場機會更大。
經濟好轉帶動商業地產活躍
世界經濟復蘇及天津經濟持續發展對天津商業地產起到了持續支持作用。仲量聯行資本市場部的研究表明,在市場環境趨好、投資者信心恢復以及經濟基本面表現良好態勢帶動下,亞太地區房地產投資市場持續好轉。第三季度亞太區商業地產直接投資總額達到180億美元,較第二季度增長12%。據初步數據顯示,第三季度新加坡市場的商業地產直接交易量較2009年同期飆昇了500%之多,馬來西亞和澳大利亞同比分別增長76%和42%。仲量聯行亞太區資本市場部總監Stuart Crow等人士介紹:『隨著一些重大交易發生,以及受到積極商業形勢的支橕,亞太區的市場基本面繼續好轉。第三季度亞太區主要市場的房地產資本值持續攀昇。機構投資者購買(整棟交易)量增長,預計接下來將有更多此類交易的發生。』
預計至年末,亞太區的全年跨境交易量有望達到約770億美元,較2009年同期增長15%-25%。在中國市場,高力國際最新發布的第三季度北京寫字樓物業市場報告顯示,寫字樓市場保持強勁增長態勢,甲、乙兩級寫字樓市場租賃活動十分活躍。北京寫字樓市場整體空置率連續第五個季度下降,租金則被推昇至近20個月內的最高水平。高力國際華北區研究與諮詢部主管謝靖宇預計,未來北京將迎來更多投資者及更充裕的資金。此外,內資投資者由於在交易結構上的靈活性將繼續保持競爭優勢,從而極可能在短至中期內仍佔據北京市場主導地位。北京寫字樓物業市場四季度將保持活力,以上佳表現收官2010年。在天津市場,DTZ戴德梁行(天津)第三季度報告顯示:本季度全市甲級寫字樓淨吸納量共計達到36,074平方米,與2季度相比大幅上昇。天津中心、環球置地、津匯廣場等項目本季度吸納量相對較高。在平穩的市場需求作用下,寫字樓成交價格指數較上季微跌了1.8%,為每月每平方米101.59元。本季度,鑫銀大廈本季度正式入市並投入使用,帶來了5萬餘平方米的新增供應。由於市場現存其它項目仍維持穩定吸納態勢,市場新增供應並未完全消化,因此,整體空置面積有所上昇,空置率由上季度的14.7%上昇到本季度的16.3%。
預計,未來1年內供應主要是環球金融中心、和記黃埔世紀都會等。與此同時,泰達MSD中心商務區正在緊張建設籌備中,響螺灣商務區各項目也將於近兩年內陸續建成,濱海新區必將成為甲級寫字樓市場新的價值增長點。在零售商用物業方面,DTZ戴德梁行天津公司高炬總經理介紹,天津本季度商鋪租金與上季度相比基本持平。其中津匯廣場、伊勢丹、樂賓百貨等項目租金仍維持在較高水平,達到每月每平方米300?600元。經過改造後的勸業場西南角店已於8月18日在西南角商圈嶄新亮相,這是津門百年老字號勸業場投資開辦的第一家百貨連鎖店,總建築面積2.4萬平方米,經營面積1.7萬平方米,經營定位為購物休閑為一體的中高端社區時尚購物中心。以平價、時尚著稱的國際時裝零售巨頭H&M已於8月25日在樂賓百貨開設了其進入天津市場的首家門店。
與此同時,亞洲最大的化妝品專賣店集團——莎莎國際控股有限公司在本市的首家化妝品專賣店也於8月1日開始試營業。本市軌道交通建設進程順利,地鐵5、6號線均已陸續開工建設。隨著明年上半年2、3、9號線延長線的建成通車,地鐵沿線商業有望迎來進一步的發展。預計未來隨著大型綜合體項目及高檔購物中心的入市,商業品質將被進一步提昇,多個次核心商圈將迎來較大發展。
濱海新區商務中心逐漸形成
天津雙城規劃格局催生了市區、濱海雙商務中心發展日益加快。DTZ戴德梁行在報告指出,歷年濱海新區GDP佔到全市44%-51%,且濱海新區GDP在天津全市GDP佔比持續上昇,為第三產業發展奠定堅實基礎。
目前濱海新區辦公物業主要集中在開發區,且缺少高品質甲級寫字樓。泰達MSD、響螺灣、於家堡區域大體量綜合體項目的全面開發,將為市場提供眾多優質寫字樓項目,寫字樓品質將得到極大提昇。短期內,在零售商用物業方面,塘沽、開發區兩個大型綜合性商圈仍將是商家進入的首選。濱海整體人口總量有限,但購買力相對更強,加之高速發展經濟的吸引,中高端、特色賣場、主題型賣場的發展有較廣闊的基礎。寫字樓發展目前競爭激烈,租金水平不高。在市區寫字樓市場更加成熟的情況下,短期內濱海高端市場仍面臨較大的競爭壓力,但依托產業的發展,看好長期前景。
濱海新區目前零售商用物業主要集中在開發區、洋貨及解放路商圈,截至2010年三季度,濱海新區商業物業存量為57萬平方米,2011-2014年,新增商業物業為271萬平方米,總存量將達到328萬平方米,市場將進入快速發展的階段。長期看,濱海商業的發展隨人口、經濟的擴張,正處於由單一商業中心向主——次多中心、多商圈的模式進發,正處於商業市場發展的黃金階段。依托濱海新區優惠政策,引入面向環渤海乃至更大區域的大型企業總部,由此帶動市場的整體發展是較好的路線。隨著德勤等有號召力企業的選擇進駐,寫字樓市場標杆逐步形成,發展方向已相對清晰。本報記者王 哲