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滾動贏利
記者從中國證監會發審委覈實的信息顯示,在等候IPO審覈的萬達集團的融資資產中,並不包括投資額巨大的長白山生態旅遊度假區項目。該部門工作人員給出的解釋是,萬達集團在完成股改並上報上市審覈申請時,長白山項目尚未立項報備。
邢文明向記者證實了這一情況,同時,他還表示,與長白山項目性質類似的大連金石灘、雲南西雙版納和福建武夷山三個投資規模巨大的旅遊地產項目,也都不在上市融資的資產範圍之內。
於是,團購巨幅土地之後,其現金回收的模式實際上成爲了這種團購模式能否得以持續和複製的關鍵所在。
實際上,長白山生態旅遊度假區項目的現金回籠主要由三部分構成,一是滑雪場和酒店羣的運營收入;二是商業地產的租金收入;三是住宅部分的銷售回款。相比之下,前兩類業務均未由開發商持有,回收投資較慢,目前估計將超過兩年,在這樣的背景之下,住宅項目帶來的現金流,對短週期內的財務平衡也就意義非凡。
記者瞭解到,在對目前取得預售許可證的住宅進行銷售的同時,長白山公司已經着手通過對住宅用地或項目向其他開發商轉讓或者合作的方式,快速回籠更多的現金。此類住宅項目用地均有獨立的土地使用權證,總計41塊。
“萬達方面提出可以採用在建工程轉讓的方式,也就是先由長白山公司啓動工程建設,在工程進度達到20%以上後,按照《公司法》的相關規定,直接進行工程轉讓,價格根據所處地段的不同,另行商議。”一位和萬達方面就住宅項目用地轉讓進行接觸和談判的當地開發商告訴記者。
邢文明則表示,這種合作有多種方式,將依據屆時談判雙方的條件不同,而採用不同的方式。9月18~19日期間,長白山公司已經開始專門就此問題與有意向的開發商接觸。
漸趨流行幾乎就在王健林開始說服他的企業家朋友共同投資長白山生態旅遊度假區項目後不久,富力地產、碧桂園、雅居樂就採用了同樣的方式,拿下價格高達225億元的亞運城地塊。此後,中信地產和世茂集團相繼加入,巧合地又一次形成了六方共同開發項目的“團購格局”。
富力地產董事長李思廉在中期業績會後接受本報記者採訪時表示,富力內部將土地出讓金超過50億元以上的都作爲大型項目。基於目前拿地之後基本都要求在很短時間內付清土地款,如果只是一家公司進行開發,很可能引發資金週轉方面的問題。正因爲如此,以後在大型項目方面,房企聯合開發將成爲主流。
記者瞭解到,在亞運城項目的分工上,後加入的中信地產負責融資,世茂集團則負責人力資源管理,碧桂園負責工程預算,雅居樂負責前期策劃和銷售,富力地產則主要負責工程材料管理以及採購等。
相比之下,萬達也正試圖在認可這種合作方式逐步成爲一種模式。2010年9月,萬達、泛海、聯想、一方、億利五方共同投資了西雙版納國際旅遊度假區項目。同月,在投資規模更大——高達500億元的大連金石灘國際旅遊度假區項目上,除億利、用友之外的四家企業再次採用聯合投資的方式,啓動該項目開發。