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局地房價『抬頭』,成交『回暖』初顯,『地王』再次登場,房企『見好就漲』……當下房地產市場在『金九銀十』的預期之下『暗流湧動』,房地產調控面臨新的挑戰。人們關注的是,調控能否再出『政策利器』?
『回暖』屬於什麼性質?
市場活躍背後
有投資客回潮
『北京樓市成交量暴漲』、『廣州驚現「日光盤」』、『福州又有人通宵排隊』……近段時間,蟄伏的樓市又開始躁動,真假難辨的消息層出不窮,不斷刺激著市場的神經。
一個顯而易見的事實是,部分熱點城市樓盤的成交量開始上昇。8月,廣州市十區新建商品住宅網上簽約均價為12056元/平方米,同比上昇16%。國家統計局的數據顯示,全國商品房8月銷售面積6886萬平方米,雖然同比下降10.1%,但環比7月上昇了6.5%。
中原地產的高級分析師認為,市場近來有所活躍,與政策的短暫『靜默』、部分樓盤的促銷,以及需求『試探性入市』有關。當然,『人造回暖』也在調控中上演。少數高檔樓盤市場活躍的背後,是嗅覺靈敏的投資客的回潮。
中央黨校研究員曾業松提醒,『目前少數成交量的反彈,只是季節性表現,樓市依然敏感而脆弱。在前期調控壓力下,從投機者到房地產商,「寒噤」已過,有的又開始豪賭未來昇值預期,暗流湧動。』
後市『漲跌』有何變數?
調控初見成效
仍有不確定性
房價是跌是漲?目前兩派觀點分明。『看跌』方認為,隨著調控持續,下半年的供應量將明顯增加,而房企資金壓力也將加劇,此二者將強化房價下調的預期。
統計數據顯示,今年1至8月,房地產開發企業本年資金來源44363億元,增幅連續8個月回落。從資金結構看,來自國內貸款、定金及預售款等增幅明顯減少,而企業自籌資金比例大增,上市房企負債率也迅速提高,房企的資金鏈明顯正在收緊。
但另一方面,『看漲』方則認為,房價上漲的『暗火』已經點燃。『2009年,資本、土地和住宅三市場互推互漲,造成房價飆昇;這次調控對房企的融資渠道已經卡緊,但必須提防「面粉」上漲提昇「面包」漲價預期。』永慶房屋公司總經理陳史翎說。
此外,樓市供應『結構性失衡』問題還未得到解決,有多個省區市1至7月份的保障性住房和棚戶區改造開工率低於全國平均水平,個別地區開工率只有38%。
華遠地產董事長任志強認為,如果保障房任務能夠完成,至少可以分流20%以上的商品房購買人群,如果保障房看不見,『他們會認為等下去沒有希望,就會重新尋找市場,這樣醞釀的反彈力量是存在的』。
應否再出『政策利器』?
新添政策利器
反映市場期待
眼下,樓市已經迎來傳統意義上的銷售旺季,有開發商宣稱:『下次開盤,至少漲10%。』而一些熱點城市房地產管理部門人士則表態:『我們有足夠的政策「子彈」,寧願不要「金九銀十」,也不能讓房價報復性上漲!』
上海近日實施相關規定,對高價位樓盤的銷售方案進行『重點復核』,禁止『坐地起價』。國內一些知名銷售策劃機構近日也在釋放信號:高價位樓盤此時入市,『不合時宜』。
控制高價樓盤入市,畢竟只是『權宜之計』。中國房價連漲幾年,其間還經歷了兩輪嚴厲調控,但房價如皮球一般『越拍越高』,殷鑒不遠,此輪樓市調控如何從根本上打破『屢調屢漲』怪圈?
首先,繼續從嚴管住『銀根』。在購買端,要保持抑制投資投機性需求的高壓態勢。記者了解到,近期房價一度暴漲的京津冀市郊房貸政策進一步收緊,部分『虛漲』的房價隨即下跌。
其次,確保『面粉』和『面包』的充足供應。土地方面,上半年完成情況不容樂觀,一些地區推地量不過三四成。
第三,近期有關部門更已就土地閑置處置不力、保障房建設滯後等問題明確了問責的『時間表』,對此能否動真格?當拭目以待。
樓市健康不僅事關經濟運行,更是關乎民生的大問題。中國指數研究院副院長陳晟等多位專家表示,面臨各方角力的博弈,近期房產稅等二次調控話題再次引起高度關注。新添政策利器,鞏固既有調控成果,反映了市場對樓市調控的更多期待。
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