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『房地產調控政策不會松動』,這是國家發改委主任張平8月26日在向全國人大常委會報告今年以來國民經濟和社會發展計劃執行情況時所作的肯定表述。張平認為,目前部分大中城市住房價格仍然過高,調控房地產市場的工作依然繁重。從這份報告中我們看到,下半年中國經濟政策將是上半年政策的穩定和延續。而對於當前社會最為關注的房地產政策,則是『積極貫徹』、『繼續貫徹』和『穩定房地產調控政策,進一步落實遏制部分城市住房價格過快上漲的措施』。
樓市調控僵局中膠著今年以來,針對部分城市房價上漲過快、漲幅較高的問題,國家連續出臺了一系列促進房地產市場平穩健康發展的政策措施。6月份全國70個大中城市房屋銷售價格環比下降0.1%,7月份價格與上月持平。盡管房價過快上漲勢頭得到初步遏制,但是量縮價滯的同時房價依然在高位徘徊,距離調控預期效果相去甚遠,樓市調控處在僵局中。進入8月份,一度暴跌八成以上的新房成交量甚至開始出現明顯回昇。
有業內人士認為,這是由於國家近一段時間沒有出臺新的房地產調控政策,政策的穩定性導致房地產市場觀望氣氛減弱,像北京、上海、深圳等城市樓市經歷了調控初期的短期振蕩後,目前已漸漸恢復元氣。從7月底至8月初萬科、保利、中海、招商、金地等多家房地產公司公布的上半年年報看,許多開發商至少在9月份前並沒有太大的財務壓力。萬科就表示,已完成350億元的上半年銷售計劃,並無降價壓力。一些投資者也伺機重新入市,從而導致近期樓市昇溫情況出現。如此看來,如果調控政策有所放松,樓市調控將半途而廢,房價出現報復性反彈或在所難免。
政策強調不放松調控事實上,政策面仍在強調嚴厲調控不放松,不僅銀監部門重申三套房貸政策不動搖,而且土地、稅務部門也在不斷落實調控舉措。國土部『曬地』並限定查處完成時間,銀行房貸壓力測試也從年初的30%加碼到50%。為配合國家房地產調控政策,中行就表示,下半年在貸款投放方面將會更加審慎,選擇貸款客戶的標准會更高,對資本金的要求也會更加嚴格,貸款投放的對象、制造的產品必須符合經濟適用房、廉租房建設等一系列國家宏觀調控政策要求。工行董事長姜建清也表示,在房地產發展中,應防止部分地區房價過快上漲造成局部泡沫,商業銀行應致力於發揮貸款資源配置和調節作用。
問題是,『政策落實的速度顯然跟不上市場的變化』,市場普遍預期,政府出於觀察政策效果及防止經濟下滑的需要,近期再推嚴厲樓市新政的可能性不大。
對此,有專家指出,『新國十條』裡抑制投資投機的一系列政策僅僅出臺了房貸調控政策,其他像稅收等政策仍然停留在各方的討論聲中。接下來應該將『新國十條』中尚未出臺的相關政策盡快落實。這樣不但可以抑制新的投資投機炒作行為,而且對於引導大量空置房進入市場銷售將有很大效果。與此同時,要大力建設面向中低收入者的廉租房、經濟適用房、中小戶型住房、限價房、公共租賃房等,把有限的資源調整到保障性住房上面來。如此,不僅可以讓數量龐大的中低收入者以較低的成本實現『住有所居』,進而騰出錢來改善生活,釋放更多的國民消費力來擴大內需,而且對平抑房價會有很大作用,最終消除房價暴漲這一現階段我國社會經濟中最不和諧的因素。更重要的是,保障性住房建設本身也對經濟有著可觀的拉動作用,完全可以彌補商品房投資下降的影響,實現政策的終極目標,即擠壓房地產市場泡沫,使我國擺脫經濟發展房地產化的尷尬局面。
調控效果有待於『新政落地』8月13日及21日,國務院副總理李克強8天裡兩度強調,要繼續落實好國務院關於房地產調控的政策措施,切實增加住房有效供應,『堅決抑制投機炒作行為』。『繼續貫徹』調控政策,『堅決抑制』投機炒作,釋放出的重要信號就是,中央對於樓市的調控不會半途而廢,將堅定不移地進行下去。這一最權威的回應,給市場吃了一顆定心丸,終結了市場對房地產調控政策松動的幻想。對於穩定市場預期,強化地方政府貫徹樓市調控的決心,將起到重要作用。
如若高房價繼續僵持,開發商還是很擔心政府會有更嚴厲政策出臺。這也正是地產大佬任志強在博鰲房地產論壇上呼吁開發商降價的調侃畫外音:『乾嘛非得讓政府把「核武器」都用出來,你要從了,就不用把「核武器」拿出來了。』顯然,房地產調控政策是否見效,在某種程度上,也決定著一些地方調控細則出臺的速度。這兩天來,記者聽到的更多的聲音是,樓市不會輕易就回到回暖的軌道上去,波動和盤整將是未來市場的主要表現。
確實,盡管市場預期近期無新政出臺,但是使新政在市場層面更具有操作性和可持續性是接下來政府部門應該重點考慮的問題,如房企的稅收稽查和商品房的預售管理,土地增值稅的征收和房企融資渠道的控制等等,政府部門應加強對這些制度『落地』的執行力度。野村證券研究報告認為,鑒於政策仍然緊縮,而且房地產投資強勁,預期需求的下降和供給的增加將推動房價在未來幾個季度繼續回落。
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