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樓市調控的敏感期,些許的消息都會引起波瀾。
近日,有關美國私募股權投資巨頭黑石集團投資內地的房地產項目,此舉引發了『外資借調控效果抄底國內房地產』的爭議,並進而會乾擾國內樓市調控的效果。
據業內人士分析,黑石集團只是基於一種穩健的投資並不是抄底,而從外資投資國內房地產的數據來看,其所佔比重並不是很高,面對國家對房地產業的調控,外商投資企業跟內資企業一樣,同樣要受到調控政策的影響,國際資本投資房地產,不足以影響國內樓市調控的大局。
黑石進軍中國高端房產日前有消息稱,黑石集團同香港大型地產商鷹君集團達成協議,將向鷹君集團提供資金支持以合作開發鷹君2009年在大連所取得的土地,來建造豪華酒店和高檔公寓。這也意味著,這家全球最大的私募投資公司開始進入中國高端房產市場。而早在2008年10月,黑石集團便投資了首個中國房地產項目,以9.5億元的總代價獲得了上海長壽商業廣場95%股權。
而在今年7月,黑石集團更是接手了美國銀行旗下亞洲房地產基金的管理工作,而這筆總額達26.5億美元資金將全部用於亞洲房地產業務的投資。
引外資抄底樓市爭議黑石的此次投資,也引發了國內對『外資抄底中國樓市』的擔懮。
『自4月份開始樓市調控以來,國內的樓市進入了膠著狀態。到目前為止,主要城市的房屋交易量雖然明顯萎縮,但房價還沒有出現顯著的下調。連回調都沒有,何來「抄底」?而政府的態度,並未見有松動的跡象。』安邦集團高級分析師賀軍對於『抄底』一說予以否定,他分析此次黑石提供的極有可能是信貸或債權融資,而非股權融資,如此風險相對較低。而合作開發的項目是高檔公寓和豪華酒店,有著相對穩定的市場群體,市場波動性較小,風險也相對較低。因此,黑石的這筆投資稱得上是比較穩健的。
經不完全統計,包括摩根斯坦利、高盛、麥格理、瑞銀、美林、華平投資、軟銀亞洲、凱雷投資、凱德置地等眾多國際投資公司均以不同形式進入國內房地產業。
國家統計局公布的全國房地產市場運行情況的數據顯示,1-7月,在房地產開發企業資金來源中,利用外資302億元,增長10.6%,自6月以來已實現連續兩月同比增長。記者統計也發現,年初以來,外資投資國內房地產的比例呈連續下降趨勢,在4月『新國十條』出臺後達到最低點,但隨後環比開始上昇。
對於房地產業吸收外資的數據,商務部外資司司長劉亞軍曾表示,外資投資企業可能由於有一些資金投入期限的安排,比如有一些比較大的項目,根據出資期限如期履約,實際到資還是比較高的。但外商投資房地產在全國房地產投資中所佔比重並不是很高,僅佔不到4%。盡管今年上半年外資房地產增長幅度比較大,但是相比較而言,投資額度還不到2008年上半年的水平。
不足以影響樓市調控有業內人士認為,目前國內進行的房地產調控政策的思路,主要是希望通過銀行、資本市場收緊閘門的方式,壓縮國內開發商資金,以逼迫其加快推盤變現,增加市場供應,從而遏制房價過快上漲。如今外資資金湧入國內房地產,相當於幫助房地產企業解決了資金困境,這一劑調控猛藥是否會被輕易化解?
『外資的進入不足以影響國內樓市調控的大局。』賀軍分析指出,要對國際資本投資國內房地產市場保持平常心,不管外資以何種方式投資中國房地產市場,比如買入樓盤、提供融資、購入房地產股票等等,都是其判斷市場形勢後,結合自身的投資策略所作出的決策。
劉亞軍也指出,面對國家對房地產業的調控,外商投資企業跟內資企業一樣,同樣要受到調控政策的影響。記者也發現,凱雷投資在內地的兩個房地產項目,包括對凱悅中心和佳兆業集團的股權投資,也面臨著因樓市調控而出現的資金難題。其中青島凱悅將通過中融國際信托計劃募集資金3.84億元,用於凱悅中心項目的建設及受托人與凱悅置業約定的其他合法資金用途。而佳兆業的中報顯示,上半年營業額為21.22億元,同比減少14%;淨利潤為2.47億元,同比下降33%,資產負債率也達到了67%,正不斷地尋求拓寬不同的融資渠道。
尤為引人注意的是,近期央行的統計數據表明,國內的熱錢開始出逃,其中源於人民幣昇值預期減弱而美元走強反彈。而對於國外熱錢投資國內房地產市場,則早在今年1月的《國務院辦公廳關於促進房地產市場平穩健康發展的通知》中就罕見地提到,要加強對信貸資金流向和跨境投融資活動的監控,防范信貸資金違規進入房地產市場,防止境外『熱錢』衝擊我國房地產市場。