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剛需支橕市場的局面持續已久,盡管價格並未有明顯下跌,但是目前的樓市卻呈現出成交量回暖的趨勢。中原地產的數據報告顯示,在此前的一周,新房的成交雖然並沒有太大波動,但是二手房的成交量卻環比上昇了18.2%。尤其值得關注的是,原本紛紛退出樓市的投資客的身影又開始出現。
-現狀 有客戶一次購買多套住房日前,記者來到位於寶安區的天健時尚空間營銷中心。營銷中心門可羅雀,透過玻璃門,一排售樓人員,不時有幾個向門外張望。在售樓中心的樓房模型前,也有幾位顧客在一旁諮詢。據工作人員介紹,天健時尚空間從2010年8月17日開始現樓銷售,整體起價18000元/m2
、均價平層23000元/m2、復式25000元/m2。一棟為復式公寓,二、三棟為平層。,該工作人員還告訴記者最近出現了許多投資客,他們大多數都購買二、三棟的平層背陽面的小戶型,曾經有一位客戶一次性購入了3套47平方米的三棟平層公寓。在現場,正好有一位女客戶向這位售樓小姐諮詢,從她們交談的內容來判斷,該顧客並非第一次來看樓盤。工作人員同時也告訴記者,如果有意向就盡快購買天健的樓盤,因為『均價在周末會有所上調。』
在熙龍灣營銷中心內,銷售大廳未見購房者的身影,顯得比較冷清。據售樓人員介紹,熙龍灣是該區唯一的豪華式樓盤,均為
150平方米以上的大戶型公寓,因此多為家庭剛性需求,投資現象很少見。據該售樓人員介紹,近期有一位客戶買了兩套180平米新房。
此外,記者還了解到,位於寶安區的財富港樓盤近期交易火爆,
BC兩棟小戶型近期賣出700多套,而且以投資客為主。銷售人員告訴記者,該區的房價仍有上昇空間。而在龍崗區的調查中,公園大地、萬象天成的售樓人員表示該樓盤暫時沒有投資客。振業巒山谷屬於自住客多,沒有一次購入多套的客戶。而佳兆業大觀邸的信息顯示有一次購入多套的客戶,但現象並不顯著。I派龍城的有關人員告訴記者,I派龍城近期沒有一次性購買多套的客戶,但是樓市是在回暖,深圳的樓價在九、十月份都沒有可能下降。
福田區的某樓盤在5月份之前,有客戶一次性購入10套,此後投資客的身影比較少見。而近期,投資形勢似乎有所抬頭,有一位客戶以按揭的方式購買了6套。仙桐馨苑的投資現象火熱,小戶型樓盤已經賣完。新世界四季山水第一期樓盤目前已經賣完,賣完的速度與投資客競逐的程度有很大的關系,該樓盤第二期將於年底開盤。
投資客青睞二手房
相對於一手房來說,二手房更受投資客最關注。尤其近期的新盤大都集中在關外龍崗、寶安兩區。關內的新盤供應不多,二手房的價格又相對便宜,因此,關內的二手房也成為投資客的首選。
而此前的樓市新政打擊最大的也是投資二手房的購房者。新政出臺後,記者了解到,南山、福田等片區的投資客幾乎全部退出市場,除了資金雄厚的投資客並不慌著出售之外,正在進行的成交也幾乎沒有。在投資客最為活躍的後海片區,開發商曾向記者透露,原本六成以上的投資客幾乎完全按兵不動,也有中介地鋪工作人員告訴記者,『幾乎一個月沒有成交』。
近期,樓市投資有『回暖』的趨勢,二手房市場的表現又是如何呢?世祥房地產的工作人員介紹,最近兩個月,該公司二手房的成交量都有所增加。位於車公廟的創域地產泰然分行的業務人員告訴記者,近來市場二手房很走俏,每日成交量一到兩套。此前就有一位潮州客戶買了10套二手商業寫字樓和位於香蜜湖和梅林的兩幢二手別墅,而且都是全款付清。他說,現在深圳已經沒有土地建新樓盤,很多人開始投資二手房,投資客的實力不容小窺。據世華地產的地鋪經理介紹,深圳最為典型的豪宅片區———香蜜湖,目前總價在1000萬以上的物業,買家中投資客約佔5成,且多是一次性付款。但在南山前後海片區,美聯物業南山區劉總監告訴記者,近期投資客進入樓市的情況並以往沒有太大的改變。據他了解還沒有一次購入多套的客戶。但是樓市改善性需求在增加,剛性需求也依然強勁。前海地區,樓市成交活躍,有自住兼投資的行為,大部分都選擇購買26—100平米的中小戶型。而後海區成交情況相對比較冷清,都為自住客戶。
-分析 持有物業抵御通脹預期高端物業的成交量逐步上昇是近期樓市交易的一個明顯特征。記者了解到,4月中旬出臺的樓市新政,強有力地抑制了投資行為,令高端物業成交比例明顯下降。而進入7月份以後,隨著置業者對新政的消化,看房量、成交量開始回昇,高端物業成交比例也逐步回昇。
世華地產的統計數據描繪了1—7月份20000元/平方米以上物業成交比例的走勢圖。新政前20000元/平方米以上的高端物業成交比例基本都保持在5個百分點左右,4月達到今年1月以來的最高峰,為8.23%。新政後,20000元/平方米以上的高端物業成交比例跌落到低谷,為4.06%。進入6月,高端物業成交比例開始逐步回昇,與新政前基本持平,7月份高端物業成交比例進一步加大,超過新政前水平,約為6個百分點。從6月—8月中旬周成交比例走勢圖來看,從7月底開始,20000元/平方米以上高端物業成交比例明顯上昇,突破6個百分點,進入8月,高端物業的成交比例上漲迅速,達到8個百分點以上。
世華地產市場部認為,高端物業成交比例的上昇一是因為受通脹預期的影響。不少深圳市民認為,目前商品價格持續走高,只有持有物業纔能有效抵御通脹,而高品質的物業是首選;二是7月中旬以來,市場慢慢回暖,置業者對後市看法日趨樂觀,不少資金實力雄厚的投資客開始入市。世華地產的地鋪經理則分析說,購買香蜜湖的投資客需求中,大多以中長線投資為主,也是為資金需找一個規避風險和保值的途徑,為通貨膨脹做准備。
-判斷 投資客返市現象或被誇大7月中旬以來,市場逐漸回暖,置業者對後市看法日趨樂觀,不少資金實力雄厚的投資客開始入市的現象明顯,但是在房價依然居高不下的情況下,投資客的入市究竟是普遍還是個別現象?中原地產市場部總監王世界表示,目前流傳的投資客返市的現象有被誇大的可能,中長期投資行為是有所增加,而從數據來看,一手房每周成交量為500套,每月為2000套,這樣的銷售量屬於很低的。二手房市場,在八月初很火爆,但是其中百分之八十八都是自主客戶,實際上目前純投資客的比例在百分之五以下,加上自住客兼投資客戶的比例也只在百分之十二以下,仍處於歷史最低。
這個也與《深圳市房地產市場監管辦法》的即將出臺有很大的關系。『投資客分短期和中長期兩種。短期投資就是所謂的炒客,會在一年的時間內買賣樓盤,中長期投資客屬於手中大量資金無處存放,投資房產比存入銀行收效更高。而近期情況是中長期投資客居多。2009年的情況正相反,短期投資多,因為2009年的樓市情況好,供不應求,樓盤成本低。而今年短期客戶少,原因有三個。第一是未來樓市不確定,大家不認為價格會在短期內上昇,炒短期利潤不顯著。第二投資成本可能增加,房價上昇的同時,稅收可能上昇,還有銀行合同中個人所得稅和營業稅都有可能增加。第三,近期銷售率只有百分之三。開放商推出的樓盤少,從而也可反觀開放商對於銷售的信心不大。』王世界說。
安居客深圳區負責人在接受記者的采訪時也表示,目前成交量確實在上昇,但是大部分仍是自主客戶。投資客在做更理性的投資,同時也是中長期的投資客戶居多。投資回報率往往是投資客衡量入市與否的已達標准,王世界說,目前的投資回報比也要分兩個方面來看。一個是出租回報率,大概是在百分之二點五到百分之三,這與銀行的存款利率相似。第二是出售回報率,會有負增長,現在房價每月以百分之二的速度緩慢下降。
這也就是說,目前投資樓市的回報比不高。安居客負責人告訴記者,在二手房市場裡,經濟人非常活躍,每日發單2500—3000套,雖然這個數據是有重復的,但是也能反映二手市場交易的活躍。過一段時間以後,只要政府打壓不嚴重,樓價還是會緩慢上昇,而大家都關心的《深圳市房地產市場監管辦法》的正式實施,只會減少中小投資客,不會影響大投資客戶的熱情。
撰文記者蘇妮實習生王洋
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