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方案上報國務院征收對象設定高端住宅
盡管房產稅開征的傳聞已讓中國新一輪的房地產調控人心思動,但以稅收方式調控房地產,決策者仍未踏出這一步。
『重慶房產稅還沒有得到國務院的批復。』8月17日,重慶市財政局局長劉偉言語確鑿地表示,連他也不清楚具體批復的時間表。
方案和具體的時間仍在確定之中,是房產稅征收來自各地乃至中央部委最直接的描述。
8月18日,重慶市財稅系統一位人士向《中國經營報》記者證實,重慶確實沒有得到來自國務院的批復。此前,由重慶稅務系統提交的房產稅征集方案已由重慶市政府遞交至國務院,此時,重慶也開始了模擬征稅的測試。
重慶模式
『對於房產稅的開征,重慶已做好了相關准備,』劉偉表示,『重慶方案的核心內容是嘗試實行城市住房供應「雙軌制」,是政府慎重研究後提出的一個優化的綜合性方案。』
而極力倡導重慶作為首批開征房產稅的重慶市市長黃奇帆近日一再表示重慶征房產稅只針對別墅和高價房,普通家庭完全不必擔懮。在黃奇帆看來,政府肯定將采取各種措施防止房價的非理性暴漲。『對別墅和高價房征收每年1%的房產稅是國際慣例』,而在重慶的理解中,高價房是比城市平均價格高三倍的房子。有關統計顯示,重慶目前商品房均價在5200元/平方米左右,換言之,房產稅擬征收的對象將是價格在15000元/平方米之上的房子,『這部分住房只佔重慶房屋總量的10%』。
在重慶的住房體系規劃中,保障低端、發展中端、抑制高端是保障城市住房『雙軌制』實施的核心內容,在此基礎上纔有了加大保障性住房和通過征收房產稅來實現雙向調節之舉。『在這個體系中,百分之三四十的住房將由政府保障房解決,百分之五六十的住房仍由商品房市場解決,而剩下的10%左右的高端住房將通過收取1%左右的房產稅加以遏制。』重慶市政府一位人士表示,關於這個總體征收原則,重慶市已由財稅部門在3月份就開始起草了方案,目前已由重慶市政府上報給國務院,『目前仍在審批中』。
記者了解到,重慶市稅務局目前已經對地方稅務機關工作人員的房地產評估方面的基本理論展開了培訓,培訓的內容包括:掌握應用評稅技術核定房地產交易計稅價格的基本方法,學會操作應用軟件等內容。『但在模擬征收的培訓中還是發現了些問題,如征收房屋的基准參考價以區域為准還是以新房成交價為准,舊房的價格甄定等方面都還有待數據的完善。』
據了解,房地產評稅系統評稅的原理是采集一個地域范圍內房屋價格作為基准價格,然後根據不同的樓棟、樓層、朝向等23個修正參考值,測算出不同房屋的價格。
稅調衝動
重慶之所以熱衷於房產稅還在於重慶市政府看到重慶樓市特殊環境中難得的調控機會。
在重慶市長黃奇帆看來,重慶市民要在6?7年實現居者有其屋,政府的宏觀調控尤其重要。在2010年初兩會時,黃奇帆就表示,加大政策性住房供應和稅收調節是重慶市房地產健康發展的兩條重要措施。
而在重慶城鄉一體規劃當中,未來十年將有約700萬『農民進城』,這部分住房需求將對重慶樓市產生巨大影響。
『這部分新增的城市居民住房將主要依靠保障性住房來解決,商品性住房為補充的方式。』重慶房管局人士表示,目前重慶的保障性住房將主要通過政府資金及引導產業資金來解決,但資金需求將超過1000億元,還需要來自房地產市場本身的調節。『房產稅一旦開征,目前的方案是稅收收入全部納入保障性住房建設,形成資金的良性循環。』
重慶市政府人士表示,重慶方案得到了中央各部委的認同,一旦房產稅確定開征,重慶肯定是首批試點的城市之一。
房產稅被稱為『中國版物業稅』,其征收目標主要是增加房屋的持有成本,旨在完善房地產實現開發、轉讓和持有等多環節征稅,被視作抑制投資投機性住房,抑制房價保障的重要調控手段,也是房地產調控最重要的手段之一。
5月31日,國務院批轉國家發改委《關於2010年深化經濟體制改革重點工作意見的通知》明確提出『逐步推進房產稅改革』之後,上海、重慶等地紛紛開始了房產稅征收草案的制定和上報,但來自國家發改委的信息表明,房產稅目前仍然沒有時間表。
與土地財政一次性為地方政府帶來龐大收益不同的是,房產稅是在物業持有環節征稅,為地方政府帶來的是更持續穩定的稅收收入,這也是為何地方政府積極探索房產稅的動力的原因所在。
不過,8月18日,《中國經營報》記者通過有關渠道獲悉,目前財政部已經授權各地方啟動房產稅制改革,『由於推行房產稅試點的難度較大,各地可通過先完善二手房交易契稅的估價模式,並以此建立完善的稅收估價體系,待相關政策完善後再行推出房產稅。』
此外,房產稅目前將是作為中國房地產長期調控的重要手段之一,『信貸調控仍將持續影響房地產市場1?2年的基礎上,再加上房產稅的征收方式和評估體系建立仍需時間,財政部有人認為至少在2012年推出纔相對合適。』知情人士表示。調控底牌?
房地產稅之所以密而不發在業界看來仍然存在諸多爭議。除了對房產稅在此輪調控中的作用爭議外,地方政府對房地產依賴方式的轉變仍需一個過程。
『如果在信貸調控仍未顯現威力,而保障性住房還未成批供應的情況下,貿然推出房產稅將對房地產市場形成致命打擊。』重慶一位不願具名的開發商負責人表示,當前,信貸調控的疊加效應應該在第三季度市場供應大幅增加後,在第四季度纔能顯現,如果此時推出房產稅,無疑對開發商的開發信心造成打擊。『他們一方面延後開工,一方面放棄拿地,未來的市場供應反而會出現問題,這也違背了國務院穩定房地產發展的初衷,還將對地方的土地財政形成威脅。』
而在重慶龍港地產顧問機構總經理王徽看來,經過幾個月信貸調控,房地產市場短期底部已經探明,未來只有三種情況纔能導致市場逆轉:一是大批保障房推向市場,二是加息,三是推出房產稅。『這三種情況被認為是未來房地產市場宏觀調控的三大殺手?,是個循序推進的過程,房產稅只能是在其他方式調控失效的情況下纔可能迅速出臺。』
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