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自4月下旬以來,上海不同區域的二手房價格出現不同程度的下跌,但整體交易價格及流量並沒有多少變化。數據上看,7月份二手商品住宅交易套數環比提高17.2%,價格提昇1.75%,市場仍集中在信心博弈階段。一手商品住宅市場中,開發商降價打折促銷的舉措仍然零星且點到即止,這給了主體二手業主很大的信心鼓舞。
在7月份發起的二手房交易會暖潮中,7月份大量剛性需求以及外地買家的集中成交,二手房市場的帶看量持續回昇的拉動下,成交量終於出現了觸底反彈的苗頭。
上海中原地產研究諮詢部總監宋會雍表示,7月中下旬開始出現的成交回暖潮,伴隨著成交價格的整體持穩,反映出的更多是市場信心的回昇。聯動一手市場可以發現,當前的成交昇溫更多是價格引導型,即交易仍集中在低價位房源上。鑒於多數房價上漲過快地區交易量大幅縮水,價格拉昇動力消失,管理層更集中的腔調先期政策的認真執行,後續政策被悄然弱化。在政策走向更加明朗的情況下,市場的恐懼感逐漸消失,面對低價房源,消費信心拉高,也給了部分業主再次跳價的理由。眼下二手市場供應方的反應相當機敏,這給了成交量繼續回暖帶來一定障礙,也因此本輪成交反彈的前景並不能斷言十分樂觀。
成交昇溫掛牌量明顯減少
截至到8月12日下午2時,網上房地產顯示,二手房掛牌量13.4萬套。相比大半個月前的最高13.8萬套,已經減少了4000套,下降幅度2.9%。根據上海中原研究諮詢部統計數據顯示,7月份上海市二手住宅成交6974套,環比增加17.2%,成交面積57萬平方米,環比增加18.1%。7月份二手房成交均價17385.9元/平方米,環比增加1.75%。
隨著調控日趨平靜,購房者對二手房市場關注力度大大增加,不少剛性需求加快了購房步伐。據上海中原各家門店表示,傳統自住型區域,如虹口、閘北、楊浦等越來越受剛性需求的親睞,原因在於整體價格在環內處於相對較低的水平,近段時間帶看量明顯上昇,上昇幅度20%左右。而周邊地區,如寶山、松江等地,近期成交量幅度增大,不少顧客表示,現在上海的軌道交通從城市中心向外延伸,而且外環的生活配套雖然不能跟中心區域比,但是是有所提高。在交通上和周邊生活配套上都可以接受,外圍房價較低,因此大量自住型剛性需求大量成交。
外地買家入市比例上昇
據上海中原研究諮詢部統計,7月份非上海戶籍買家成交大約在3400筆左右,在佔全市成交4成,而6月份非戶籍買家成交2400筆左右,7月份環比上昇41%左右,遠遠高過同期整體交易增速。除了大量外來剛性首套自住人群需求的釋放,改善型、投資性客群也明顯趨於活躍。不少投資客認為,經過3個多月的調控期,調控手段也日趨平靜,在已經降價的房源中,有不錯的投資空間出現。如一位浙江的客戶頻繁詢問翠湖天地的行情,經過一定了解後以620萬買下了一套108平方米的兩房。
傳統豪宅板塊如新天地、古北等通常存在相對穩定的投資比重,在二手市場價格出現明顯下跌後,加大了入場抄底的人群數量。特別是外地投資客,擁有雄厚資金,且相當一部人采用全額付款,並運用持證抵押等方式進行流轉,繞過了對第三套房的信貸封鎖。此類投資客群的釋放,多是基於前期個別的價格調整,從交易規模上來看,抄底還不具有普遍性。一旦交易價格重回上昇通道,預計會有較大幅度的縮水。
文/上海中原地產研究諮詢部
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