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全球經濟繼續擴張,有望短期內保持強勁增長。大多數主要經濟體仍實行擴張性經濟政策,企業現金流充足;庫存周期的轉變刺激了企業經濟活動,世界貿易呈好轉趨勢。國際貨幣基金組織最近將其預測的2010年全球經濟增長率提高到了4.6%。該組織曾預測2008年全球經濟增長3%,2009年則萎縮0.6%。這一最新預測數據表明,今年將是自2007年以來全球經濟擴張規模最大的一年。但是,投資者仍對中期經濟前景表示擔懮,這在最近幾周全球股票市場疲軟、動蕩的表現中已見端倪。2011年大多數發達國家的增長預計將低於趨勢水平,而調低預期則反映了救濟方案的結束、歐洲緊縮政策的實施、家庭節約開支和勞動力市場的疲軟。在美國,最近一連串有關就業、市場信心和住房市場情況低於預期的報告,增加了人們對又一波經濟衰退的擔懮,但對經濟可能『二次探底』的擔心似乎有些誇大其詞。
相比之下,發展中國家經濟呈現典型的V型復蘇,拉美國家成為拉動全球經濟增長的動力,同時亞洲經濟繼續強勁擴張。越來越多的證據顯示,中國經濟正在經歷『有序』的減速——中國的GDP在第二季度增幅為10.3%(第一季度則是11.9%),而且近幾個月來,中國制造業采購經理指數(PMI)上昇速度不斷放緩,抑制價格上漲的措施初見成效。6月,全國房地產價格下跌0.1%,是2009年初以來的首次回落。6月舉行的『八國集團』和『二十國集團』峰會上,歐美雙方觀點的分歧成為世人關注的焦點。歐洲正在實施緊縮措施,而美國仍在追求經濟擴張政策,對提前取消經濟刺激方案的隱懮未了。歐美雙方政策方向上的分歧,以及發達國家與發展中國家經濟增長率的不同表現,都指向未來中期全球經濟愈加不均衡的發展軌跡。
二季度全球商業地產投資地區差異顯著
仲量聯行《全球市場觀察》報告顯示,第二季度,全球的一些寫字樓商務中心,如上海、香港、倫敦、巴黎、莫斯科、紐約和哥倫比亞特區華盛頓的主要資產的資本價值都繼續顯示穩定的昇值。初步統計數據顯示,2010年第二季度,全球商業房地產直接投資額為660億美元。盡管這個數字接近第一季度,但卻是一年前市場最低水平的兩倍。
而且,第二季度出現了顯著的地區差異:亞太地區第一季度投資額下降了34%,其中日本、中國和澳大利亞的下降趨勢尤為明顯,但香港和臺灣的投資額卻出現了增長。盡管如此,與去年同期相比,投資額增加了約21%,另有幾筆大規模交易正在洽商,市場基本面也在改善。預計下半年投資者活動會重新活躍。中國、日本和澳大利亞的投資額下降在亞太地區,中國本季度交易量下滑最為顯著,主要是由於私人投資者的撤出和缺少像第一季度那樣多的投資組合交易。但是,對優質資產的跨境交易興趣依然濃厚。在上海和北京,香港上市的恆生銀行和北京華融投資公司分別完成了一宗收購交易。盡管日本的投資交易量在前一個季度減少,但第二季度Mori Trust Sogo房地產投資信托公司和CLSA達成的交易也頗為引人注目。澳大利亞的投資額也有下降,但市場依然保持樂觀,寫字樓資產處於價格區間的頂部,這對國際投資者很具有吸引力。私營企業對購買5000萬澳元(折合4300萬美元)以下的資產仍然活躍。第二季度也顯示出對購物中心的旺盛需求,由Lend Lease為主導的合資企業分別在佩斯和墨爾本完成了兩宗收購交易。亞太地區資本持續昇值
第二季度,盡管亞太地區的投資額下降,但持續的經濟增長和租金探底支橕著這一地區的資本價值,大多數市場收益率保持穩定或下降(最高達40個基點)。主要在本地投資人需求的推動下,大多數重要市場的資本價值在第二季度有了進一步上漲,其中廣州顯示出最大的季度漲幅(達到9.6%),上海(上漲7.9%)和香港(上漲7.4%)緊隨其後。但是,收益率的下降的規模在減少,因為租金增長趕上了資本價值的增長速度。同樣,由於印度、澳大利亞、馬來西亞和臺灣提高了他們的基准利率,自2009年第四季度以來債務成本的收益率差額繼續收窄。
第二季度,亞太地區租賃需求持續提昇,整個地區的主要寫字樓市場的淨吸收量增加約10%。盡管更大的擴張要求剛開始顯現,辦公環境昇級和遷址不斷推動企業租賃需求的增加。
據高力國際大中華物業市場研究報告,二季度北京甲級辦公樓市場整體空置率環比下降1.85個百分點,市場淨吸納量按季上昇近一倍至129,175平方米,整體豪華公寓市場淨吸納量環比上昇27.35%至1,447套,與此同時,市場整體空置率環比下降2.27個百分點至21.84%。在活躍的租賃市場下,本季北京豪華公寓整體租金環比上昇3.91%至每月每平方米人民幣136.87元;上海甲級辦公樓市場整體空置率穩定在12.8%,租金環比輕微上昇1.9%至人民幣每平米每天7元,高端住宅市場的平均租賃價格小幅上漲,達到人民幣每月每平方米159元,環比上昇2%。
盡管租賃需求主要由本地公司主導,但跨國公司也開始變得日益活躍。此外,不同市場之間也有差異。例如,目前大中華區的寫字樓市場需求比北亞地區(包括日本的東京)要強勁的多。
與當前房地產租賃行業的恢復情形一致,第二季度大多數市場的租金要麼上漲,要麼趨於穩定。大中華區的市場租金增長強勁,其中香港最高(較第一季度上漲了9.3%)。新加坡商業地產租金在連續兩年急劇下跌之後,第二季度已經開始上漲(上漲2.9%)。遭受需求疲軟的市場依然延續著租金下跌的趨勢,不過下跌的步伐已明顯放緩。
據世邦魏理仕亞洲區工業及物流服務部執行董事安豪(Andrew Hatherley)先生預測,未來十二個月中,物流物業租金將會攀昇,而市場供應將會減少。以上海一地為例,在經濟衰退時期,物流租金下跌達16%,而過去三個季度中的持續漲幅總計已高於6%。
世邦魏理仕認為,未來十二個月內租金將急速增長,這主要取決於兩點。一是需求恢復增長帶來空置率下降;二是過去兩年間幾乎未曾新建任何國際級倉庫設施。倉儲空間需求的增長,來自當地消費水平的增長和出口水平的極大改善(已恢復至08年初的水准)。大部分中國大城市的物流租金均在上漲。其中,2010年上半年度北京市場租金已上揚3.1%。安豪先生認為,這些因素正促使各大物流開發公司將於第四季度重啟項目。然而,建築完工尚需時日,因此這批新建倉庫最早也要到2011年纔能竣工投入使用。
世邦魏理仕認為, 2011年對於第三方物流和物流公司將會是充滿挑戰的一年。根據目前的市場狀況,世邦魏理仕認為物流業新租賃的價格將在未來12個月內提高至20%。
全年商業地產投資額近3000億美元
截至2010年年中,全球商業房地產直接投資額總計達到1,300億美元,預計全年投資總額會接近3,000億美元,這意味著2010年全球房地產直接投資情況良好,較2009年將增加40-50%。盡管這一數字還不到2006年和2007年信用危機前一半的水平,但那兩年是商業房地產投資急速冒進的兩年,交易額達到了歷史最高點。
在2010年下半年,亞洲的買家有望成為該地區主要的跨境投資者。一些私募股權基金和養老基金有可能繼續購買能夠帶來穩定可靠租賃收入的優質資產。今年可能會有更多的投資組合交易出現。但是,在投資活動層面存在著幾個不利因素,這包括對全球經濟特別是對歐洲和美國經濟的持續擔懮,以及中國經濟增長的減緩。這些因素可能會影響投資人的投資熱情,繼而影響資金流入房地產市場。即使如此,2010年前兩個季度與2009年同期相比已經呈現理性的強勁增長。如果這種趨勢持續下去,今年全年的投資總額會同比增加大約30%。
世邦魏理仕發布2010年第二季度亞洲房地產投資市場報告,2010年上半年亞洲房地產投資市場持續平穩地好轉,房地產直接投資額年度同比上漲136%,估計上半年投資額達到300億美元。
世邦魏理仕亞洲區研究部執行董事聶安達(Andrew Ness)先生評論道:『亞洲地區正經歷著不平衡的復蘇。2010年下半年,如果賣家期望值和買家風險承受能力之間持續不相匹配,那麼將繼續限制房地產市場的交易活動』
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