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人為切塊拖延開發、『炒地皮』和借口『規劃調整』
今年4月以來的新一輪樓市調控,正進入深度調控期。近日,上海、海南等地國土部門紛紛加大清理查處閑置土地力度,山東、甘肅等省也先後出臺打擊囤地、炒地新規,矛頭直指作為房地產源頭的土地市場,給此輪樓市調控帶來持續積極的政策信號。
業內人士分析,目前房產商閑置土地仍然存在人為切塊拖延開發、『炒地皮』和借口『規劃調整』等三大亂象,打擊囤地炒地等違法違規行為須『動真格』。
各地重拳打擊囤地炒地
近日,各地陸續傳出查處閑置土地的消息,讓苦苦等待買房的老百姓心中一陣振奮:截至7月30日,上海市今年以來已收回或啟動收回程序的閑置土地有15幅,已督促開工的有315幅;海南省已清理出2009年12月31日前涉嫌囤地和閑置房地產用地43宗、5400餘畝。
同時,山東、甘肅等地紛紛出臺較此前更為嚴厲的土地出讓監管措施,矛頭直指閑置土地、囤地炒地等房產商違法違規用地行為。其中,囤地、炒地者今後不許拿地,成為頗具威懾力的一道『殺手?』。山東、甘肅等地新規都明確規定,欠繳土地出讓價款、閑置土地、囤地炒地、履行土地使用權出讓合同存在嚴重違約行為等房產商,將被禁止參加土地競買活動,給囤地開發商戴上一個新的『緊箍咒』。
土地是房地產市場的基礎『原料』,在土地供應總量保持穩定基礎上,開工面積多少直接影響後期樓市供給,進而影響房地產市場價格。
近年來,隨著國內樓市快速昇溫,建設用地價格一路飆昇,各地『地王』頻現印證了這一點。但一些開發商為追求更高利潤,采取拖延工期、分批開發等多種手段,人為放慢項目開發進度,囤積、炒賣土地行為時有發生。日前曝光的泛海建設集團股份有限公司在北京繁華地帶購置的4塊土地閑置6年,其間5次調整建設規劃,據估算6年間開發商僅靠坐收土地和房地產自然昇值的利潤就超過200億元,囤地暴利令人觸目驚心。
遏制亂象關鍵在落實
國土資源部的數據顯示,截至2009年底,全國仍然約有一萬公頃閑置土地,其中46%左右的閑置土地是企業自身原因造成的。記者調查發現,目前在各地特別是『一線城市』,房產商囤地、炒地有多種『模式』,主要有人為切塊拖延開發、『炒地皮』和借口『規劃調整』等三大『亂象』。
故意多批次開發演變為『變相囤地』。一位不願意公開姓名的房地產公司老總告訴記者,在預期未來房價看漲的情況下,開發商拍得一塊土地後,原本分兩期就能開發完畢,卻故意將土地分割成若乾小塊多批次開發。
『開發期數由一兩期變成三四期,甚至是七八期,這樣一般兩年內就可以蓋好全部上市的房子,最終可以陸續賣上三四年。隨著後期房價上漲,同一地段的房價比兩年前上漲四五成,甚至是一兩倍,開發商自然賺得「盆滿缽滿」,利潤比正規開發要高出好幾倍。』這位老總說。
『炒地皮』同樣能給開發商牟取巨大利益。陳志曄介紹,一些主業並非房地產的企業,把房地產作為一種投機手段,買地後不急於開發,而是先放上一段時間,待土地增值有利可圖後便直接轉賣或以其他方式開發,這種『炒地皮』比單純賣房子的收益率要高出好多。
山東省社科院研究員魯仁說:『土地閑置、囤地等違規行為之所以屢禁不止,原因就在於政策法規難以切實落實到位,該處罰的不處罰,該收回土地的收不回來,讓不良開發商鑽了「空子」。這些懲處力度更嚴的新規給不法開發商以有力震懾,但根治這一難題的關鍵還在於能否直擊囤地、炒地行為的軟肋,真正讓違規開發商血本無歸,不敢越雷池一步。』
打擊囤地炒地須『動真格』
山東大學房地產研究中心主任李鐵崗教授認為,剎住土地市場的違法風需要『動真格』,對『兩年未開發無償收回土地』這條硬杠杠,應堅決卡住,讓違法囤地炒地者血本無歸纔是治本之策。他建議,政府應建立統一的土地閑置認定標准,以實際開發建設面積或已完成投資所佔比重,作為認定是否閑置土地的具體標准,未達到規定比重即時部分開工建設也視同閑置土地依法處置,使清理閑置土地更具有可操作性。
同時,在土地出讓合同中應明確約定開竣工的具體時限,並向社會公示,濟南市就明確規定『每宗地的開發建設時間原則上不得超過三年』。此外,應進一步完善閑置土地收回的操作程序,嚴格『規劃調整』的程序和條件,適當引入聽證制度,追究有關部門和人員不合理『規劃調整』的責任,不給違法企業以可乘之機。
專家還建議,我國應加快研究推行閑置土地的地價增值相關稅收政策,對因建設容積率增加或地價增值所產生的高額收益征收稅費,以增加開發商的持地成本,督促房產商盡快開工建設,有效增加市場供給。