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在樓市陷入僵持的當下,可信的空置率數據無疑將會為調控和判斷市場提供決策依據。早報見習記者楊一圖
北京正醞釀出臺的樓盤預售款專項監管政策——『商品房預售資金監督管理暫行辦法』,或許並不是單在北京實施的一項地方政策。
預售款專項賬戶監管或鋪開:『收緊開發商資金鏈』迫降房價
北京正醞釀出臺的樓盤預售款專項監管政策——『商品房預售資金監督管理暫行辦法』,或許並不是單在北京實施的一項地方政策。業內人士昨日向早報記者透露,蘇州房地部門正在醞釀類似措施。
據分析,類似政策無疑將大大提高房企資金使用成本,或將迫使資金鏈緊張的開發商降價銷售。中原地產華北區董事總經理李文傑在接受媒體采訪時表示,一旦有關商品房預售資金監管的辦法執行,對房地產公司未來整體現金流及新項目拓展進度上,影響致命。『這或將迫使開發商降價求得快速銷售回款,保證按期竣工後撤銷資金監管。』
『絕不止北京一地』
可查資料顯示,監管部門管理預售資金的想法由來已久。2007年,建設部等有關部門開始醞釀將商品房預售款專項賬戶管理。到今年4月20日,住建部出臺的《關於進一步加強房地產市場監管完善商品住房預售制度有關問題的通知》(53號文),其中第九條明確規定:『各地要加快完善商品住房預售資金監管制度。』『商品住房預售資金要全部納入監管賬戶,由監管機構負責監管,確保預售資金用於商品住房項目工程建設;預售資金可按建設進度進行核撥,但必須留有足夠的資金保證建設工程竣工交付。』
昨日曝出的最新消息表明,北京有望成為4月17日『史上最嚴厲』樓市調控政策(《國務院關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》,簡稱:新『國十條』)發布後,第一個醞釀執行樓盤預售款專項監管政策的城市。事實上,身處高房價風口浪尖的北京,其地方調控細則一直被視作是各地地方細則中『最嚴厲』的。
昨日有房地產開發商向早報記者透露,正在醞釀類似制度的地區絕不止北京一地。據悉,蘇州房地部門正在醞釀類似措施。據稱,根據蘇州方案,有關『監管』將直接昇級至賬戶由政府『托管』,樓盤預售款將由當地房地局在銀行開設的指定賬戶進行『托管』,而開發商在任何情況下要使用這筆資金都需要經過房地部門的審批,資金將只能用於指定樓盤的後期建設。
之前,廣州市於1999年施行商品房預售款監控,2006年5月30日,廣州市商品房預售款監控全額全程系統啟用,16家商業銀行與該系統聯網,對廣州市商品房預售款進行實時監控。
此後,深圳在2006年11月23日出臺《深圳市房地產條例》,《條例》第95條規定:預購人交付的定金、保證金、預售款等各種款項均應當由房地產預售人委托一家金融機構收取,預售人不得自行收取。
『收緊』開發商資金鏈
上海方面,雖然開發商還沒有接到類似通知,但各家地產商對於預售款政策並不陌生。早報記者了解到,目前滬上房地產開發商在辦理預售許可證之前,都必須提交專項賬戶資金證明,以保證預售工程能夠順利完成而不至於產生項目爛尾等風險。只是,往往資金進入專項賬戶後,開發商依然可以通過各種手段對資金支取。『如果上海執行最新政策,相信也並不令人感到突然。』業內人士這樣說。
業內人士告訴早報記者,一些地方醞釀出臺類似北京的監管制度,主要是由於住建部已經下發文件明文(即59號文)規定。
早報記者昨天致電住建部相關人士時,這一說法並未得到確認。
值得注意的是,由於近期樓市調控效果不佳,有關政府將出臺更嚴厲調控措施的傳聞開始流行。一旦上述類似監管措施在全國范圍內執行,開發商的資金將遭到進一步限制。
有開發商表示,類似政策對於本身資金鏈相對緊張的開發商將會產生很大負面影響。由於開發商往往追求資金滾動開發,一旦預售回款被鎖定,很有可能出現開發商無力支付新拿土地的土地款等情況。實際上,一個樓盤從項目預售到最終竣工驗收的持續時間往往在一年以上,類似監管措施將使得開發商資金利用率大幅度降低。
近期披露的多家房企中報均顯示,上半年業績良好,但受房產交易低迷的影響,房企資金鏈普遍緊縮,現金流量呈大幅下滑趨勢。
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