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大量入市房源均走『低開』路部分區域『大牌』樓盤比拼打折———
8月是傳統旺季『金九銀十』的前奏,也是開發商探水市場的重要環節,但在時下樓市遭遇調整的影響下,旺季是否到來?有多少樓盤能夠獨善其身?恐怕連開發商自己心裡也沒有譜。
不過從7月份的銷售情況看來,情況似乎有所好轉。北京中原地產統計,7月份北京市共成交期房住宅4950套,環比6月份的4241套,增長了16.7%。同時,月末庫存住宅為93806套,環比6月增長4.8%。業內人士表示,7月份樓市銷量的環比上昇,一是由於所參照的6月份為近兩年來的成交最低谷;二是因為大量的入市房源采取低價促銷、隱性降價的營銷策略,以價格換取銷量成了開發商吸引購房人的重要手段。
●低價開盤引發搶購 新盤大規模入市或打破僵局上周末,位於大興的保利茉莉公館項目二期開盤,再次上演了千人搶房的『神話』。據悉,當天保利茉莉公館共推出395套房源,而到現場排號的購房人則超過了1000人。據8月2日北京市房地產交易管理網的數據顯示,保利茉莉公館二期推出的7、8、9號樓簽約率已經達到了85.4%,仍標示為可售的房源不到60套。
而在此數天前,位於房山區長陽的萬科長陽半島項目,也是以類似的熱銷場面刷新了近期京城的銷售紀錄。根據房地產交易管理網的數據,該項目7月24日拿到預售許可證,其推出的854套房源在開盤僅兩天的時間內便銷售一空。
在外界看來,上述樓盤之所以能在新政調控下取得開門紅,價格低開是其最關鍵的因素。
據悉,保利茉莉公館二期的均價在17000元/平方米左右,而其周邊一些在售項目的均價已經超過了18500元/平方米;對於萬科長陽半島來說,其不到11000元/平方米的起價、13500元/平方米的均價,都創下了區域內一手商品房的新低。
中原地產華北區域總經理李文傑認為,這些新開項目都位於去年拿地最為激烈的熱點區域,然而現在卻以低於市場均價的售價推出,引燃了剛需人群的購買願望。『經過三個多月觀望,新盤的大規模低價入市有可能引發連鎖反應,打破市場僵局。』李文傑表示。
●周邊在售樓盤暗自『調價』 業內人士預言影響漸顯事實上,熱點項目周邊的價格戰或已經從暗地裡打響。
近日,我們來到了萬科長陽半島以西一個名為加州水郡的項目進行了探訪。據我們事先從新浪樂居等網站了解的情況顯示,加州水郡每平方米的標價在16000-18000元。然而在售樓處,銷售人員卻告訴我們,實際的銷售價格從7月中旬開始就已經變了。『目前我們現房的售價是13800元/平方米,期房稍微貴一些,14000元/平方米吧!有的戶型價格還不到13000元/平方米。』如此算來,該項目的售價已經下調了2000元以上,而調價的時間,則是萬科長陽半島公布售價的前後。
除此之外,熱點項目周邊暗自調價的項目還有很多:位於房山區的天恆樂活城,其之前銷售均價曾達到17500元/平方米,而實際上,其部分房源的售價目前已經調低到了15000元/平方米;位於房山區長陽鎮的中鐵原香小鎮,雖然對外均價保持在14000元/平方米,但其銷售最為火爆的85平方米兩居戶型,價格卻已下探至12700元/平方米。
『萬科長陽半島的定價方式獲得了購房者的認同,取得了很好的業績,也肯定會對周邊其他項目的銷售定價產生影響,而這一過程有可能是緩慢的、不明顯的。』萬科北京公司營銷總監肖勁在采訪中表示。
●降價或將傳導至整個市場『開發商現在對於定價態度倒不是很強硬,但對銷售速度要求很高,主要是想快速回籠資金。所以,吸引購房者的營銷手段也越用越多,而不是像市場火熱的時候,即使不宣傳也照樣賣光。』研究機構一位分析師向記者表示。
京西某位不願透露姓名的營銷總監表示,目前樓市主要受到新政四個方面的影響:一是土地政策改變,土地限期開發的規定被嚴格執行。二是金融政策改變,比如限制貸款數量、貸款時間,甚至取消三套房的貸款。三是對購房數量的限制。四是住房保障政策改變,消費者希望住房保障落在自己身上。在這種情況下,要想賣房就不得不采取降價促銷的手段,以價格換銷量就成了開發商的共識,不僅是南部區域,包括通州、順義、昌平等區域的項目在銷售上會采取相應的讓利策略。
另外,中原地產張大偉表示,與其他城區相比,房山及大興從2009年開始新增土地比較多,一些標杆企業的降價換取銷量的現象很可能影響其他企業的銷售策略。而相比標杆企業拿地的價格,部分中小企業的成本價事實上要低很多,這將使得這兩個區域最先出現明顯的商品房價格戰,繼而這種價格戰將可能傳導至整個北京市場,成為淡季下的一種常態的營銷策略。
●業內專家:價格戰能否真正到來要看信貸政策松緊『對於已經在售甚至已經開過幾期的老項目來講,現在正是騎虎難下的時候。而新入市的項目不存在定價的壓力,其低開的勢頭會加快老項目的降價速度。』某資深業內人士這樣表示。
據上述人士介紹,像大興黃村、房山長陽這樣的熱點區域,老項目往往出於觀望心理和已購房業主的壓力不願降價,而區域市場基本處於一個平衡狀態中。但是新入市樓盤的低開肯定會打破這種平衡。
據悉,在大興黃村周邊,旭輝紫郡、金地仰山、領海·朗文世家等多個新盤都將在年內開盤,前期熱銷的綠地西斯萊公館、保利茉莉公館也將推出後期;而在房山區的長陽,除了萬科的項目,首開、綠地、城建等多家房企巨頭也都在此拿有大片土地。可以預見的是,在未來的時間裡,這些區域的競爭將趨於白熱化。
『價格戰是否會真正打響還得看調控政策。』全國工商聯房地產商會理事、全國房地產經理人聯盟副秘書長陳保存認為,目前對開發商影響最大的還是政策的執行力度,而首當其衝的則是國家信貸政策。『如果下半年銀行放開現有的信貸政策,價格戰就可能不會出現。』陳寶存說。
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