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近期監管層對房地產信貸尤其是開發貸款風險發出密集警告。記者調查發現,在持續的樓市調控下,部分開發商已出現資金鏈緊張風險,除了求助代價高昂的信托融資渠道,不少小型開發商無奈選擇出讓股權。
雖然,按照近前相關銀行壓力測試結果,在房價下降30%,利率上昇108個基點的前提下,樣本銀行房地產不良貸款率將上昇2.2個百分點,稅前利潤下降20%,46家農村商業銀行不良率將上昇3.5個百分點、貸款損失率增加30%。而現在,不要說目前樓市,還遠沒有到面臨房價下降30%與利率上昇108個基點那樣的情況,而且現在的一線城市房價,目前還只僅僅處於上漲幅度減緩或僵持階段。所以筆者認為,當前部分房產商所面臨的資金風險,或許在某種程度上不僅是房地產市場自身健康發展需要,同時也符合房地產宏觀調控政策目標。所以,可能是一件市場好事。
首先就樓市健康發展要求看,也許不得不承認,對銀行來說,與買房人的貸款相比,房地產商的開發貸款,由其所有資金鏈環節與杠杆倍率所決定,當房地產行業一旦面臨市場變化與宏觀調控時,其所可能會有的違約風險顯然要大得多。所以就此而言,面對目前小型開發商出讓股權行為的出現,可以說,一方面既可能是源於樓市調控作用與自身資金壓力,房產商出於自保而作出的理性選擇;另一方面,既有開發商已出現的資金鏈緊張現象,在某種意義上或許正是一種樓市調控階段性的表現,同時也符合樓市宏觀調控政策目標。因為其中道理很簡單,目前國內一線城市可與美國紐約與日本東京比肩的高房價,不但有違常規的房價收入比。而且顯而易見,如果任其發展,結果隨著樓市高房價泡沫破滅,必將會給銀行帶來風險並
對經濟復蘇產生負面影響。所以就此意義層面上來說,在現有樓市調控環境裡,讓房地產商自已承擔相關資金風險,並由其自由作出出讓股權與退出樓市等選擇,無疑不但有利於樓市本身的風險釋放,同時也是實現房地產調控政策目標的要求,結果應該會對國內樓市健康發展產生積極影響。
其次從銀行風險承擔角度看,雖然已有的銀行壓力測試結果已經表明,如果出現房價下降30%與利率上昇108個基點情況時,銀行利潤與貸款不良率會受到一定不利影響。不過若以銀行競爭能力提高與『兩害相權取其輕』角度衡量,雖然在表面上看來,讓資金鏈緊張的開發商自已應對風險有點不近人情,並會給銀行帶來一定風險。但同時如果換個角度看,如果現在能以『小』的代價付出來避免日後更大風險出現,那這樣的『付出』或許正是我們為了有好的將來而不得不作出的承當。
所以,面對目前部分房產商面臨的資金風險,及其所可能給銀行貸款形成的違約風險,也許由其自已來承擔與應對,結果或許不僅有利於樓市自身健康發展,而且還應該有利於銀行競爭能力的提昇。因此,可以說是一件好事。