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新政百日後的7月,本市新房成交量開始觸底回昇。市房管局發布的統計數據顯示,本市新建商品住宅成交量5月、6月持續下滑後,在7月成交量實現逆轉,漲幅達24.7%。業內人士分析,成交量回昇的主要原因是之前積壓的剛性需求、改善性需求開始入市,房價僵局能否打破還要看供求關系的變化。
市內六區回昇幅度最小
房地產新政實施已過百日,一度跌幅過半的新房成交量終於在7月迎來逆轉。
據中原地產(天津)投資顧問部對市房管局發布數據進行的統計,7月本市新建商品住宅共成交5603套,成交面積62.9萬平方米,這一數字較6月上漲24.7%,這也是新政以來本市月成交量首次實現環比上漲。與此同時,7月本市新房成交均價9566元/平方米,較6月上漲6.8%。
統計數據顯示,7月各統計區域成交量均處在上昇通道中,可謂『全面開花』,環城四區成交放量的拉動作用明顯。7月,環城四區新建商品住宅共成交2002套,23.39萬平方米,較6月上漲37.3%,領跑全市;遠郊區縣成交23.34萬平方米,濱海新區7.46萬平方米,分別上漲18.3%和18.4%。在全部統計區域中,回昇幅度最小的為市內六區,成交8.72萬平方米,上漲17.9%。其中,南開、河北兩區成交下降超過三成,其他四區均有一定反彈。
剛性需求刺激作用明顯
從部分高端樓盤和中介公司反饋的信息來看,7月剛性需求和改善性需求客戶開始結束觀望,陸續入市。『最近諮詢房貸者明顯增加,多為結婚或改善居住條件的客戶。』某樓盤銷售人員透露,『很多人看到天津細則出臺後,房價並未下降,只得選擇出手。』
天津市萬家房地產經營有限公司董事長苗寶軍表示:『4月樓市新政出臺後,成交量大幅下挫,萎縮的不僅僅是投資性需求,還有剛性需求和改善性需求,差別化信貸政策效果明顯。然而,三個多月後房價並沒有出現實質性下調,一些比較著急的剛性需求者陸續入市,刺激了成交量回昇。此外,開發商針對低迷市場推出的各種優惠活動,盡管力度不大也在一定程度上起到了吸引眼球的作用。』
改善性需求走出觀望期
與5月、6月相比,7月中大戶型的成交比重有所提昇。我愛我家7月買賣業務成交分析顯示,7月兩居及以上戶型佔據總體成交量的57.6%,與5月相比上漲2.2個百分點;從成交總價來看,7月百萬元以上房屋成交佔比21.3%,與5月相比上漲5個百分點。記者走訪老城廂、梅江、海河沿線、濱海新區等新房項目的售樓中心發現,價格在100萬元至200萬元之間的80平方米至120平方米的兩室、三室住宅,成為目前的銷售熱點。工作人員表示,購買該類戶型的大多為改善性需求購房者。
我愛我家企劃總監陳萌分析,改善性自住需求陸續入市主要原因有兩個:首先,部分改善性自住購房者對房產的保值性比較認可,長期看漲的預期相對強烈。調控以來房價平穩運行,也在一定程度上促使其出手;其次,受到宏觀調控的影響,市場中在售房源較為豐富,可選擇性增強,提高了購房者的出手意願。
新聞鏈接
二手房市量價齊跌
市房管局統計數據顯示,2010年7月本市二手私產住宅共成交4505套,成交面積35.8萬平方米,與6月相比下降6.2%;成交均價6767元/平方米,與6月相比下降2.1%。截至7月,『新國十條』出臺已滿百日,二手房繼5月成交量大降50%後,6月、7兩月仍保持小幅下降。
後市觀察
房價僵局何時打破
7月新房成交量的回昇似乎給低迷的市場帶來了活力,但房價僵局何時能被打破是購房者關注的焦點。『樓市將在下半年打破僵局,朝「價跌量昇」移動,交易量大幅回昇將發生在「金九銀十」。』在縱橫地產總經理張良看來,7月新房成交量企穩回昇預示著『金九銀十』旺季已出現苗頭,開發商會把握機會降價促銷,以挽回5月、6月成交冷淡造成的損失。
天津理工大學管理學院教授潘永明則認為,現在市場仍在十字路口徘徊,怎麼走取決於政策的執行力度。『新政如不能徹底執行,供求關系難以扭轉,剛性需求者肯定扛不過開發商,只能被迫入場,樓市將出現價穩量增的局面。』
DTZ戴德梁行策略發展顧問部華北區董事及主管王晨分析,2010年本市房地產市場需求略微超過了供應,即使下半年受到調控影響,價格還是會保持16%的增速。『從2011年開始,本市房地產市場會出現供大於求局面,2011年至2013年,價格會有下降。』
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