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2010年4月,新一輪樓市調控序幕拉開。到今日,這輪被稱為『史上最嚴厲的調控』已經出臺超過百日。潘石屹預測的『百日劇變』依舊沒有出現——除了成交量明顯下滑、新盤低開之外,房價依舊沒有出現大幅大范圍的下跌。從開發商看,可能漲不動,但大降價沒太大可能;從買家看,有人繼續買房,有人持續觀望,分歧明顯。盡管有媒體猜測調控政策下階段會有所松動,但7月初三部委的聯合表態則再次重申了中央調控樓市的決心。
在經過百日調控後的樓市,下階段依然存在無窮變數。
樓市成交持續低迷
4月17日『新國十條』出臺之後,樓市成交量持續低迷。中國指數研究院天津分院的統計數據顯示,新政出臺當周(4月12日至18日),天津樓市共成交商品住宅2682套,成交面積28.27萬平方米,環比上漲34.63%。而之後的4月19日至25日這一周,成交商品住宅2547套,成交面積26.68萬平方米,環比下降5.62%。第三周,成交商品住宅1681套,成交面積17.71萬平方米,環比下降33.62%。
5月,天津住宅市場有效供應增加,但成交量大幅減少,全市共成交63.48萬平方米,環比下降41.43%,同比2009年5月下降50.59%。5月的成交面積已經跌回到2009年初時的水平,市場觀望情緒加重,尤其是原本市場交易活躍的市內六區和環城四區明顯已經轉入觀望階段。
6月,市場延續了『新國十條』出臺以來的觀望情況,成交量繼續下滑,全月成交面積僅為50.45萬平方米,環比下降20.53%,同比2009年6月下降56.45%。這一數字已經基本回落到2008年『淡市』時期的水平。其中,市內六區和濱海新區成交量跌幅均超過10%。與此同時,新開盤和老項目加推產品的樓盤數量明顯減少,開發商靜觀市場變化。
7月,受氣候等因素的影響,本就處於淡季的天津樓市繼續在調控政策和觀望情緒下經受考驗。不過,總體成交量已經基本企穩,7月前4周成交量呈現小幅波動狀態。7月5日至11日,全市成交商品住宅1056套,成交面積12.79萬平方米,環比下降1.25%;7月12至18日,成交商品住宅1209套,成交面積13.36萬平方米,環比上漲4.44%;7月19至25日,成交商品住宅1265套,成交面積13.13萬平方米,環比下降1.75%。
樓盤價格有漲有跌
據搜房網數據監控中心的統計數據顯示,截至2010年7月22日,天津在售樓盤共253個,其中『新國十條』前已開盤的項目有207個。在這253個在售樓盤中,除96個待售樓盤價格仍然未定之外,已經有95個樓盤停止了漲價,22個樓盤出現了降價。不過,即使在嚴厲的新政調控下,仍然有90個樓盤的價格逆市上漲。
在區域分布上,河西區成為新政百日後房價領跌的區域:『新國十條』頒布前,河西區樓盤領漲天津樓市;而『新國十條』出臺百日後,河西區有2個樓盤降價,降價樓盤比例達到17%,遠高於全市平均值10.6%。業內人士分析認為,這與新政出臺前河西區樓盤價格始終居高不下有關。
相比之下,河東、東麗、津南三區的房價較為『堅挺』,不僅並無降價樓盤,相反漲價樓盤卻有10個之多。比如,東麗區有4個樓盤漲價,河東、津南兩區各有3個樓盤漲價。分析人士認為,天津東南部地區,尤其是市區至濱海核心區之間的區域發展潛力很大,沿線樓盤的受關注程度居高不下,導致河東、東麗、津南等區域樓盤價格一路走高,新政百日後並沒有出現降價的趨勢。
另外,據搜房網數據監控中心統計,38個本市在售的主要商業項目中,新政出臺後有16個價格出現上漲,佔所有監控項目的42%,而價格下降的項目僅有2個。16個價格上漲的商業地產項目價格平均上漲8.5%,價格上漲幅度最大的項目均價較新政前上漲了28.6%。
『根據統計,新政後的5、6、7三個月,有打折、優惠的樓盤數量分別為122個、158個、183個,每個月都有大幅增加。總體而言,在售樓盤中停漲及降價、打折的樓盤已經佔到56.5%。這說明新政所產生的影響還是比較明顯的。』中國指數研究院華北研究中心總經理蔣雲峰說。
未來走勢三四季度值得期待
下階段的樓市,將會朝哪個方向發展?多數業內人士認為,三四季度新盤上市量較大,市場存在較大變數。
中國房地產指數系統的統計數據顯示,今年1至5月,全國商品房新開工面積累計達到6.15億平方米,同比增長72.4%;5月單月新開工量為1.58億平方米,環比增長17.91%,同比增長1倍。這些新開工商品房均有望在年內進入市場進行銷售。根據中國房產信息集團天津機構的統計,預計今年下半年天津樓市將會有30至40個新項目上市銷售,總建築面積約394萬平方米,供應量較大。
據搜房網數據監控中心統計,2010年8月,共有34個住宅項目有較大動作,32個項目預計開盤,2個項目開放售樓處,其中環城四區13個,遠郊五縣9個,計劃開盤數量較7月增長14%。
『其實,8月並非傳統的樓市銷售旺季,而在此時如此多的新盤上市,也說明開發商繃不住了。』中國房產信息集團天津機構總經理張勇說,『上半年大家都在觀望,很多項目都推遲開盤,但全年的銷售目標是一定的,上半年未完成的任務肯定要在下半年完成。從目前公布的數據看,多數品牌開發商上半年的業績均不樂觀,都表示下半年要加大推盤力度,這些都蘊藏著很大的變數。』
他預計,隨著下階段更多新盤的推出,市場將會發生新的變化。屆時,如果成交量有所回昇,那麼樓價繼續下跌的可能性就會較小。而如果第三季度的成交量仍沒有起色,則不排除第四季度樓價下降的可能,但下降的空間不會太大,關鍵還是看後市政策是否會松動。