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上半年的房地產市場套用一個非常時髦的詞語應該稱作:糾結。
這種糾結首先表現在第一季度依然延續著2009年的高位上漲,讓人驚心、焦慮。隨後,房地產市場迎來了被稱為史上最嚴厲的調控政策——4月17日,國務院辦公廳發出『關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知』。之後,購房者不再急於出手,而是期望在政策的調控下房價能有所回落;房地產商觀望著政策的執行力度,以及其他同行的銷售定價策略,推盤審慎。如今新政已滿3個月,房地產市場飆昇的勢頭得到遏制,但是各種聲音雜起,甚至有人認為調控會『半途而廢』,認為這樣會導致房地產市場的不景氣,傷及中國經濟。事實上,我們分析國家在房地產市場走向狂熱的時候適時出臺嚴厲的政策,為房市降溫,其目標只有一個:抑制房地產市場泡沫,抑制投機,維護中國房地產市場的健康發展,保障中國經濟的健康發展。政策的推出、執行、退出與否都要根據這一點來決定。
市場:量跌價滯,各方進入深度博弈期
國家統計局發布的上半年全國房地產市場運行情況顯示,6月份全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲11.4%,漲幅比5月份縮小1.0個百分點;環比下降0.1%,這是近15個月來全國房價環比首次由漲轉降。
全國商品房銷售面積3.94億平方米,比去年同期增長15.4%,增幅比1-5月回落7.1個百分點。新建住宅銷售價格同比上漲14.1%,漲幅比5月份縮小1.0個百分點;環比價格與上月持平,而5月份上漲0.4%。二手住宅銷售價格同比上漲7.7%,漲幅比5月份縮小1.5個百分點;環比下降0.3%,比5月份降幅縮小0.1個百分點。商品房銷售額1.98萬億元,同比增長25.4%,增幅比1-5月回落13.0個百分點。
70個城市的房價終於出現了分化,28個城市房價環比出現下跌;而在4月份,只有三亞一個城市房價環比微跌。全國一線城市成交量出現明顯萎縮。上半年北京銷售面積同比下降了31.5%,上海下跌35.8%,廣東跌幅為3.2%。但京滬廣深的房價同比漲幅依然處在5.8%-13.5%的較高區間。
以上數據說明,新國十條之後,?昇的房價終於停止了上漲,銷售量有了比較大的下降。但是房屋價格依然處於高位運行,房地產市場形勢依然嚴峻。一是去年6月份房價已經上漲了不少,11.4%的同比漲幅明顯說明房價仍然處於較高位置。二是環比0.1%的下降說明房價的下降幅度只是微調,談不上拐點。三是全國商品房銷售面積在5月份有明顯下降,從4月份的8000萬平方米降至6800萬平方米。但至6月份,部分觀望者入市,又回昇至9200萬平方米,為上半年最高位。房地產市場陷入膠著狀態,各方進入深度博弈期。
從消費需求方面來講,居民對未來房價上漲預期弱化,觀望情緒濃厚,購房意願下降。中國人民銀行調查結果顯示,72.5%的居民認為當前房價『過高,難以接受』,該數據自2009年第二季度以來逐季攀昇,至本季再創新高。對於未來房價,上漲預期有所弱化。城鎮居民觀望情緒濃厚而購房意願下降——未來3個月意欲購房的居民佔比降至15.5%,連續2個季度回落,累計降幅近3個百分點,結束了2009年以來持續上昇的勢頭。
如同買房者一樣,開發商觀望情緒同樣濃郁。一是由於去年許多企業銷售狀況良好,資金鏈不像兩年前那樣吃緊,不肯輕易降價。二是不少企業對房價報復性反彈心存期待,甚至放慢了開發和銷售節奏。但是來自中國房產信息集團聯合中國房地產測評中心共同發布的《2010年中國房地產企業上半年銷售排行榜》顯示,排名前20位的大型房企中,前6月只有恆大地產一家完成全年銷售目標的50%以上,房企完成全年銷售目標面臨較大困難。如果成交量持續低迷,開發商的資金壓力和銷售壓力將會逐漸顯現。
從土地供應方面來講,市場熱度下降。隨著拿地首付的提高和清理地王及空置土地的清查力度加大,土地流拍重現市場。中國指數研究院報告指出,2010年上半年,全國103個城市住宅用地累計成交量14420萬平方米,同比增加85%。然而,成交量有逐月下降的趨勢。尤其6月份,全國103個城市的住宅用地成交量,環比下降達28%,同比下降為37%。但是,對於市場前景預期分歧拉大,部分開發商認為調控政策有望轉向,地產市場一年內回昇有望,因而選擇逆市拿地。
政策:成效初顯,重點仍在執行力
上半年全國房地產市場運行情況數據表明,調控效果初步顯現。但在這個關口,關於放松調控政策的聲音雜起。從歷年對樓市調控情況看,地方政府、銀行、開發商在內的多種利益群體的影響不可小視。
一些地方政府遲遲未出臺樓市調控細則,有的甚至宣揚『補漲論』,用買房落戶等政策拉昇地產業,背後是地方財政的『土地依賴癥』未有改觀。銀行方面,房地產放貸亂象叢生。部分銀行放行的消息甚囂塵上,坊間三套房貸重新放行傳聞頻出,信貸政策松綁成為最大隱懮。一些專家認為,房價下跌幅度不能超過25%,否則對經濟影響太大,如果經濟復蘇遲緩,房地產調控政策就得放松。一些消費者在等待房價有所回調之後出手。
市場預期充滿了不確定性,說明了調控的復雜性。
調控政策需要發揮其穩定市場的作用,給市場一個明確的預期。
針對目前坊間有關『房地產市場調控有關政策可能取消』、『三套房貸放開』、『國資委授意央企拿地』等房地產市場熱點問題,7月12日,中國三大職能部門作出了回應,予以澄清,並重申樓市調控不動搖。住建部強調,各地將繼續堅定不移地執行國務院《關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》及相關配套政策;銀監會表示,商業銀行要繼續嚴格執行二套及以上房貸政策不動搖;國資委表示沒有授意央企拿地,78戶央企正在有序退出房地產業務。
住建部姜偉新在哈爾濱出席『2010中國市長論壇』時給各地市長敲警鍾:樓市調控堅定不移,580萬套保障性住房的任務一定要完成。國土資源部吐露將加大土地管理,實行更加嚴厲的土地政策。
中國需要一個長期平穩健康發展的房地產市場,而不是一個大起大落,沒有穩定預期的『賭場』。房地產宏觀調控政策的推出,首先是為了抑制過熱的房地產市場,抑制房價的過快上漲,防止房地產市場出現巨大的泡沫,而不是抑制真正的消費需求。差別化的信貸政策正是為了實現這一主要任務,推動房地產從投資品特性主導逐步回復到消費品特性主導轉變。房地產調控政策需要保持其穩定性和連續性,而不會在僅僅實行了3個月之際就轉變風向。
對於社會上的各種懷疑之聲,所有關心房地產市場發展的人士應該有理性的思維和判斷。7月22日召開的中共中央政治局會議上,胡錦濤總書記重申堅持適度寬松貨幣政策推進房地產改革;溫家寶總理強調,做好下半年經濟工作,要堅持搞好宏觀調控,以穩定政策為主基調,把處理好保持經濟平穩較快發展、調整經濟結構和管理通脹預期的關系作為宏觀調控的核心,始終把握好政策實施的力度、節奏和重點。推進解決深層次矛盾和問題。
對於房地產市場來講,穩定政策,把握好政策實施的力度、節奏和重點尤為重要。如果不能貫徹落實,或者政策再次出現松動,本次房地產調控『夭折』,不僅中國的經濟結構調整會再次失去時機,政府政策的公信力也會受到嚴重損害。政府對房地產市場的調控政策決不能半途而廢,也不會半途而廢。
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