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樓市新政出臺,房產交易領域爆發了一系列糾紛。
在驟然提高的首付和利率面前,大批已經下訂單的二次購房者猶豫了。很多人選擇放棄交易。
看到曾經的預訂客戶紛紛毀約,開發商不乾了。他們手執購房合同,將退房者告上了法庭。
在新版的《商品房買賣合同》中有關『交易違約』的條款,從此前的短短兩句,增加至如今長長的近十段文字,一口氣增加了整整343個字符,幾乎前所未有。『每一條新增的條款,背後都對應著一大堆關系復雜、難分對錯的糾紛案例。』浙江騰飛金鷹律師事務所的吳方榮律師說。
三戶家庭的僵持:兩宗交易同時被卡近來爆發的交易糾紛有多復雜?有一個案例很能說明問題。
今年4月,家住翠苑四區的張啟,看上了同小區一套80平方米、2室2廳的二手房。一家人在40多平方米的小房子裡擠了十來年,張啟受夠了。他打算換房。
房東鄧先生開價160萬元。張啟猶豫了一下,付了訂金,簽了意向購房合同。雙方約定1個月後過戶。『在這段時間裡,先把自家那套1室1廳的老房子賣掉,就能湊足首付款,剩下的錢還能付一段時間的按揭。』張啟這樣盤算。
一切都很順利。張啟的這套小房子掛牌以來,迅速引起眾多買房者關注。最後,溫州人秦先生下了訂金,成交總價為103萬元。雙方約定4月底付款、交房。
隨後出臺的樓市新政,讓這兩宗交易都泡了湯。
秦先生在杭州沒有社保和繳稅記錄,無法獲得銀行貸款,放棄購房。為此他支付給張啟2.6萬元的違約金。
張啟沒能賣成房子,湊不齊買房款,提出解約,並願意將秦先生支付給他的2.6萬元轉給鄧先生,作為賠償。
只有鄧先生不同意。
他通過律師,給張啟發去了一紙律師函。要求張啟如期履行意向購房合同,否則必須按照合同約定,支付金額為總房款10%(16萬元)的違約金。
『按照道理麼,訂金給你就是了。我就是這麼對我的買家的。誰知道這個人噶較真!』張啟說。
3個月過去了,這起糾紛還在僵持。
一家開發商的訴訟:買房客戶拖延付款在樓市新政執行以來的100多天時間裡,類似的房產糾紛層出不窮。特別是『國十條』執行初期,由於房貸門檻的提高、對外地人貸款購房的限制,使得一批買房者打起了退堂鼓。
城東一樓盤,上周向一對本地夫妻發出了律師函,理由是他們有意拖延付款。這對夫妻在4月15日簽約買房,本想等雙休日後再辦貸款。新政出臺後,房貸從緊。他們也被銀行查出在主城區已經買過了一套住房,如今再要買房,必須按照二套房對待,首付從3成提高至4成,利率也從9折變為基准利率的1.1倍。如此一來,首付的壓力增大,每個月還要多還銀行800多元。他們決定拖延時間。此舉惹惱了開發商,將其告上法庭。
胡尹琳多年前曾經按揭購買過一套單身公寓。後來經濟條件改善,搬到了野風現代城,將原來的小公寓出租。今年2月樓市火爆之際,她賣掉了單身公寓,打算再投資一套房產。4月份,她在某新開樓盤預訂了一套小戶型公寓。結果到辦理房貸時,銀行審批發現:她有兩次貸款記錄、且目前已有房產,若再買房,必須按第三套房辦理貸款。『5.5成首付、1.2倍的利率,比我的預算高太多了。』胡小姐心疼10萬元的訂金,但又湊不齊首付款。只好請律師和開發商做庭外調解。
深圳人甘先生,在3月份簽下了之江某樓盤的購買合同,總價180多萬元。還沒等辦好按揭,他就被公司派往迪拜考察。一去兩個多月。回來後發現:樓市變天了。同類型的公寓,如今都有一定的折扣。甘先生於是決定:不要開發商手上的5萬元訂金,先退房再看看行情。『其實100多萬元的首付,我付得起。但就是覺得現在政策那麼緊,房價下半年肯定要跌一跌,現在買不就接了最後一棒麼?』
某律師事務所的業務:房產案子是新政前四倍『樓市新政導致的房產糾紛,層出不窮。』吳方榮律師說。他介紹,僅他們事務所,最近3個月,每個月都會接到約40多個與房產交易糾紛有關的諮詢。這個數字是新政出臺前的四倍。『光是催促購房者付款的律師函,我們就發出了31份。而去年全年也沒有超過10份。』
在吳律師的記錄本上,發生糾紛的房產交易,主要集中在新政出臺的前後幾天,糾紛的主要原因則是購房者無力支付房款——要麼是外地購房者無法得到銀行貸款,要麼是新政後二套、三套房的首付比例和利率大幅提高。
大量的交易糾紛,使得交易雙方對『違約風險』的關注,上昇到一個新的高度。在『國十條』出臺後的半個月時間裡,開發商和二手房中介就已經開始琢磨在合同裡加入以上『補充條款』。新版的《商品房買賣合同》裡,第七條『買受人逾期付款的違約責任』花了長長的篇幅,對房貸辦理過程中可能出現的不確定因素,都做了詳細的描述,並提出了違約需承擔的責任(詳見附件)。
『如今,新政出臺已經一百天了,按揭貸款難是購房者和開發商都可以預見的問題。』浙江六和律師事務所的劉成林律師認為,開發商或二手房賣家在購房合同裡增加防范貸款風險的條款,符合法律規定。但今後的購房者也有辦法能夠規避這一風險,譬如可以在簽下合同前,帶著自己的資信記錄和收入證明,提前去銀行進行諮詢,或要求模擬審核。如果銀行初審沒有問題,就可以放心簽下合同;如果被發現有資信污點,或沒法享受優惠政策,則也可以為下一步的應對贏得時間。
『新政讓每個購房者在挑房子之前,先要認真考慮一下自己有沒有支付能力,』吳方榮說,『掂量一下是不是能獲得貸款,是不是能拿得出那麼高的首付。』
購房者注意:新版《商品房買賣合同》中有關『房貸辦理風險』的補充條款:
1.購房者如遭遇貸款政策變化而不能獲得銀行貸款的,購房者須以其他支付方式完成支付,否則即視為違約;
2.因購房者個人資信原因,或不能提供相關資信文件,導致不能放款的,購房者須以其他支付方式完成支付,否則即視為違約;
3.銀行同意放款,但貸款額度低於申請額度的,購房者須補足餘款,或以其他支付方式完成支付,否則即視為違約;
4.銀行要求提高首付比例的,購房者需在15天內補足餘款,否則即視為違約;
5.銀行要求提高利率水平的,購房者須按要求履行,或以其他支付方式完成支付,否則即視為違約;
6.經銀行審核後,要求增加資信文件的,購房者須在7天內提供給銀行,否則即視為違約;
7.購房者若遭遇公積金政策變化而不能獲得公積金的,購房者須在15天內轉為商業按揭,或以其他支付方式完成支付,否則即視為違約。
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