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- 成交量驟降同時價格仍堅挺
- 開發商理性拿地溢價已很少
- 投資客離場購房者苦等降價
4月14日『新國十條』發布至今已有百日,樓市在成交量迅速下滑的同時,價格依然堅挺;備受矚目的『津十條』也在百日內『千呼萬喚始出來』,眾人期待的巨變卻仍未出現。目前的津城樓市境況如何,記者以市中心某樓盤為樣本,通過開發商、售樓員、購房者三方視角,解讀新政百日帶來的變化。
調控應延續 房價難大跌
開發商
鄭夕(化名)是本市某房地產開發公司副總經理,公司除普通商品房外,還擁有保障房項目。昨日,他在辦公室接受了本報記者的專訪:『你們手裡有什麼好資源嗎?可以介紹給我。』一見面,鄭夕便開起了玩笑,他所說的資源便是地塊。『現在不只是我們,一些大開發商也開始在二三線城市拿地了。樓市調控雖有效果,但主要是抑制了投資需求,令房價不再過快上漲,實質性下降並未出現。』
房價環比下降已屬不易在鄭夕看來,『新國十條』剛出臺時效果較明顯。『當時普通購房者感覺到政策力度比較大,馬上停止了購買行為,就像急剎車一樣。』鄭夕表示,『最近,一些普通消費者並未看到後續調控措施,認為房子作為不動產,價格總會上昇,便又開始選購。經歷了2008年調控後的報復性反彈,有些消費者擔心今年的調控也會走老路。』
鄭夕認為,統計局數據顯示6月房價環比下降0.1%,這點已經很不容易了。『這就說明政策起到作用了,如果調控不堅持下去,房價可能還要反彈。』談及本市房價的變化,鄭夕表示,市中心項目價格變化不明顯,但環城四區部分項目已明顯回落。『如津南區的一個項目,去年單價炒到10000多元,現在降至7000多元,少了三成。』
各房企拿地已回歸理性鄭夕所在公司的商品房項目位於市中心,在新政出臺前,銷量已完成85%。『新政出臺後項目已沒有風險,公司也不缺錢,所以沒有降價的必要,賣掉一套是一套,這也可以安撫老業主。』鄭夕說,『新政前我們每月能賣十幾套房,之後降至六七套,最少的時候三四套。此前,我們這兒三成購房者是外地投資客,有溫州的、河北的、山西的;現在,這些客戶有的已轉向其他城市,有的由於信貸限制買不了房。最近,在我們這兒買房的大部分都是要結婚的人。』
盡管當前市場觀望氣氛濃厚,但鄭夕認為市場需求量仍很大。『從保障性住房的熱銷就能看出市場需求,我相信老城廂周邊、中環線附近的項目,在價格上稍做調整,就能獲得不錯的銷售量。』鄭夕透露,目前中心城區樓盤的價格之所以未明顯下調,除因去年銷量較高,手頭寬裕外,還和項目變現能力較強有關。『中心城區的項目需求量大,到今年年底,開發商一旦挺不過去,只要稍微降價,很快就能變現。』
『據我所知,目前很多開發商都在忙著找地、拿地,但已變得理性、客觀,溢價現象很少。此前,開發商拿地非常著急,生怕自己不搶,資源就沒了。』鄭夕表示,過去在開發商拿地、開發方面的監管比現在松。現在,從中央到地方,對土地供應情況、土地處置情況都和官員政績掛鉤。『這讓開發商明白,如果高價拿地,開盤賣不動,只能白白增加成本。』
希望政策不要朝令夕改鄭夕表示,這一百多天來眾多開發商肯定會感到很不舒服。『我們總是希望市場行情越來越好,但又得支持政府決策。既然調控已經啟動了,就需要保持穩定性,像2008年調控後出現報復性反彈,影響其實不好。』
作為開發商,鄭夕希望政策能延續的觀點令人感到意外。對此,鄭夕表示,調控政策出臺後企業需要進行調整,『我們的項目是高端商品房,投資客離場後,我們需要到其他城市拿地。而一些綜合性的公司,也需要調整產業結構,重新匹配資源。我們剛剛進行了內部調整,如果政策忽然轉向肯定不行,這就像老鷹抓小雞一樣,雞頭轉向很容易,但雞尾需要很長時間纔能調整過來。此外,如果政策不能堅持,老百姓可能會出現恐慌情緒,房價肯定會一路飆昇。』
房價年內有望小幅下探談及房地產行業的未來,鄭夕表示,房地產屬於高耗能產業,不符合綠色環保的主流,國家肯定逐步進行調控。『從國際上看,沒有哪個國家是靠房地產來拉動經濟的,普通住房是基本人權問題,不應該和經濟指標掛鉤。』鄭夕說,『從結構來說房地產業已到了梳理階段,應保留一些健康的企業,還行業一個清晰、純粹的氛圍,但這個過程會比較長,也有一定難度。』
盡管希望調控繼續,但鄭夕認為,房價整體大幅下降不太可能。『房子漲價是正常的,需要遏制的是過快上漲,我覺得房價每年上漲3%至5%是合適的。』鄭夕表示,如果一兩年內房價保持平穩或小幅波動,此輪調控的效果就達到了。『或許會有部分項目或地區大幅降價,但整個行業普遍下跌30%不太可能。國家也擔心出現報復性反彈,年底之前政策應該不會松動,估計年內房價會稍有下降。』
內心糾結 苦等降價
購房者
在樓市調控影響下,購房者的消費預期發生重大變化,對房價下行期待不小,觀望情緒明顯加重。不過,記者深入采訪發現,目前購房者其實是在郁悶地等待,內心糾結於何時出手。
政府動真格 房價該降了白領陳昕認為:『政府動真格了,房價也該降了。』據了解,陳昕從年初開始,便關注老城廂附近某樓盤。『4月中旬前沒有出手是因為房價漲速太離譜,而4月中旬之後沒出手,是想等待調控見效。可是,開發商很沈得住氣,遲遲不降價,我的買房計劃只好一推再推。』
2月時,陳昕關注的樓盤價格為17000元至18000元/平方米,到4月中旬春季房交會時,該樓盤均價已漲至24000元/平方米,個別房源報價甚至高達26000元/平方米。『「新國十條」出臺後,和我一樣關注該項目的幾個朋友都選擇了觀望。』陳昕說,自己也知道該項目位於市中心,周邊商業、教育配套完善,但在市場走下坡路時,誰也不願意貿然出手。
現在就出手 還不起房貸據了解,陳昕看中的是84平方米的兩室住宅,目前均價為21700元/平方米,貸款的話開發商優惠2個點,算下來房款加上稅費大概180多萬元。『如果出手,我得把現有的房子賣掉再加家中所有積蓄,未來家庭每月的生活費僅有2000多元。』陳昕算了一筆賬,目前她在河西區擁有一套40多平方米的公產偏單,差不多可以賣70萬元,家中存款有20萬元,剩下的90萬元需要貸款,每月要還4600多元。『我和老公每月的收入加在一起不到7000元,還貸後每月還剩2000多元。』
『現在我們兩個人飯費加交通費,每月就要支出近3000元,未來有了小孩花費更多。』陳昕表示,如果現在購房,生活品質將大幅下降。
天天心理戰 買房真麻煩讓陳昕郁悶的不僅僅是高房價,還有開發商使出的種種花招。『對於我這樣真想買房的人來說,確實判斷不出開發商哪句是真,哪句是假。』陳昕說,『售樓小姐每次都通知我僅剩幾套房,並且意向客戶非常多。其實自己也知道很多時候開發商是在忽悠,但又真怕想買的房子沒了。我現在得天天想著如何同開發商打心理戰,買房真是麻煩!』
對於新政百日的影響,陳昕直言沒有明顯感受,房價對普通購房者來說還是太高。陳昕認為,只要政府繼續堅持調控,下半年房價應該不會像之前那樣瘋漲,甚至會出現小幅下降。『我現在最糾結的就是什麼時候出手,如果把握不好這次調控的機會,等到房價再飆漲時,我的購房願望就徹底破滅了。』
投資客消失 收入降九成
售樓員
售樓員盧茵(化名)已有6年從業經驗,面對這輪調控顯得很平靜。『雖然收入降了很多,但也不是只有我一個人這樣,全當休息了。』盧茵不無自嘲地說,『有些同事辭職了,但我覺得現在不是跳槽的好機會,因為根本找不到熱銷的項目。』
以前能累病 現在沒啥事『我印象最深的是,4月中旬到5月底,一下子就沒人買房了。我3月份的收入還是40000多元,5月份的收入就只有4000多元了。』盧茵表示,售樓員的收入主要來自提成:『200萬元左右的房子,售樓員能提近3000元。我們項目銷量集中爆發是在2009年年末,那時候100套房幾天就賣出去了,每人的月收入都有數萬元,很多人甚至累病了。現在,我整天沒什麼事,上個月只賣了一套房。』據了解,盧茵所在的項目於去年春天開盤,陸續推出9棟樓1700套房,到今年6月初還剩100多套。『現在好的時候每月能賣七八套,差的時候三四套,反正是尾房,業主買不買無所謂。』
信貸被調整 購房人驟減提起新政影響,盧茵毫不諱言:『信貸政策幾乎讓投資客消失了,以前我一個人每天就要接待50多組購房人,現在一天最多兩組。熱銷時,我接待過溫州人、石家莊人、太原人……他們要麼就是辦藍印戶口,要麼就是純投資。現在,市場上大多是剛性需求和改善性需求,其中買婚房的最多,還有老兩口改善居住條件的。』盧茵認為,這些年市場認知產生了變化,開發商的營銷策略也與時俱進。『項目最重要的是產品功能要齊全,在好地點有好房型,然後再制定合理價格。』
行情太慘淡 別輕易跳槽『我認為,如果因為行情不好現在選擇跳槽,是售樓員的失誤。』盧茵說,『我們公司從去年開始一直沒有進過新售樓員,這也可以看出現階段要進好的企業有多難。雖然這段時間確實走了幾個同事,但大多數人還是想忍過寒冬。』
據了解,該項目最多時同時安排了38個售樓員,現在只留下16個人,分兩班倒,就是說同一時間內只有8個售樓員服務,較之前減少了近八成,省下的人已被調往公司其他項目。『即使這樣,我們還是不願意離開公司,因為這個項目結束了,還可以去其他地方。而且,這裡至少有底薪,那些跳槽到代理公司的同事,如果沒有銷售業績,連底薪也沒有。現在的情況是整個市場遇冷,從這走了也找不到好賣的項目。』