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隨著今年房地產調控政策密集出臺,樓市成交大幅萎縮,房價已出現回落趨勢,這似乎讓很多買不起房的人看到了一絲希望。不過,在前天舉行的2010恆生中國財富管理巡回論壇深圳站上,中國經濟體制改革研究會副會長王德培認為,本輪房價調整將有一個小幅回擺,但至多回落到2009年的均價水平,隨後盤整、整固,3年內房價還將再上新臺階。
房價3年後還將上漲
『小幅回擺,高位橫盤,夯實底部,再上臺階。』這是王德培對中國房價的判斷,這個過程將在2-3年時間內完成。『房價小幅回擺的幅度,最多也就是回到2009年的房價均價水平,然後橫盤整理,再上新臺階。』
房價瘋長的勢頭今年已經被抑制,王德培的『唱多』無疑會讓那些盼著房價降、再降、更降的普通百姓難以接受。
『如果我是一個社會學家,我會有一個道德關愛,但我是預測經濟趨勢的,我只能講事實。』王德培說,『影響中國房價的有5個變量,這5大變量分別為:信貸政策、房產稅、土地制度、供求關系以及對過剩貨幣的態度。』
他表示,目前5個變量中,信貸政策目前已全面收緊,市場成交量大幅下滑,這個變量會抑制房價上漲,今年6月,中國的房價已經出現的環比下跌。
第二個變量,就是房產稅政策,雖然也是旨在抑制房價,但這個政策目前『懸』著。
第三個變量是土地制度,中國的土地出讓金由地方政府所得,去年地方政府的土地出讓收入高達1.2萬億元,土地出讓所得佔地方財政收入的近半,這種土地出讓制度也決定了中國的房價,而土地制度改革起來是非常困難的。
第四個變量則是供求關系,未來5年,中國人口將達到13.9億,到2030年,則會達到15億,中國的城市化運動遠遠沒有結束,我們現在每年新增1千多萬人口,對房地產的需求是下不來的。
第五個變量就是對貨幣的態度,中國未來進入一個資本金融的時代,貨幣的大量增發將是一個常態,未來最不值錢的就是錢本身了。
他認為,在這5個變量中,目前至少有3個變量依然在支持中國房價繼續上漲。
房地產稅政策肯定會出臺
作為房地產調控的一項利器,房產稅曾被人們寄予厚望,今年以來,圍繞房產稅的傳言不斷,頻頻引發股市的巨大波動。不過,時至今日,房地產稅的出臺仍然遙遙無期。
王德培認為,房產稅是中國調控房地產的另一張牌,出臺房產稅是肯定要做的事情。如果在未來幾個月內房價下降的幅度GDP能夠承受,老百姓感覺吐了一口惡氣,這個政策就會往後推遲;如果房價下跌得不到位,老百姓的怨氣還沒發完,那麼房產稅的相關方案肯定會在深圳、上海等4個一線城市出臺試點——目前,決策層還在觀察它對整個GDP的影響。
人民幣中期昇值遠期貶值
今年6月19日,央行決定再度啟動人民幣對美元的彈性匯率,人民幣對美元短短1個月來已昇值逾0.8%,人民幣的昇值趨勢未來究竟如何?
王德培說,外貿狀況決定一個國家的幣值水平,上半年中國的外貿進一步大幅增長39%,盡管同比去年增長要低,但依然是一個處於前列的數字,這決定了人民幣的幣值昇值趨勢難以改變。
他認為,人民幣將進入一個偉大的時代,伴隨著中國外貿的發展,人民幣將成為一個國際貨幣,今年中國跨境貿易人民幣結算的試點范圍已經擴大。從長期來看,當世界上到處充斥著人民幣時,人民幣也將會走上和美元一樣的貶值之路。
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