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2010年的樓市注定是不平靜的。近日,由21世紀經濟報道主辦的『博鰲·21世紀房地產論壇』第10屆年會上,調控以後的樓市趨勢,成為激烈爭論的話題。全國工商聯房地產商會會長聶梅生說,遏制部分城市房價過快上漲的效果是顯著的,同比房價增幅下降,環比房價下降,開發商資金充裕度下降,調控的初步目標已經達到。華遠地產董事長任志強建議開發商盡早降價,否則政府能出臺更加嚴厲的打壓政策。上海復地董事長范偉也表示,『房企要有銷售,必須隨行就市,以消費者接受的價格賣房子』。在目前的市場環境下,有大公司帶頭降價是好事。北京師范大學研究中心主任鍾偉表示,如果成交量跟不上,預計國慶前後房價會出現松動,到明年年初房價會出現明顯的下滑。國金證券首席經濟學家金岩石則判斷,未來兩三個月房價將整體下跌約5%,少數樓盤和區域下跌20%至30%。但表象的後面,人們還在追問樓市背後的經濟和制度設計問題。
樓市新政調控後銷售額下降60%遏制部分城市房價過快上漲的第一步目標雖已實現,但聶梅生在博鰲論壇上提出了另一種正在呈現的擔懮。樓市新政調控後,銷售額下降了60%,考慮到房地產長期以來特殊的經濟地位,一些負面效應或將產生。聶梅生表示,『房地產調控是雙刃劍』,目前在外部環境上,人民幣還在昇值,出口形勢不樂觀,調整結構和經濟轉型對我國經濟來說需要時間和資本,『房地產業不能大漲大落,否則實體經濟又會形成另外一個青黃不接』。
宏觀調控、樓市低迷對經濟的傳導作用會否讓通脹預期加大、『經濟二次探底』?財政部財政科學研究所所長賈康對宏觀經濟形勢表示相對樂觀,稱『我們現在並沒有進入後危機時代』。賈康認為,對於通貨膨脹,目前仍然處於管理通脹預期政策時間段上,並不等於現實通脹壓力。中國人民銀行研究局局長張健華指出,通貨膨脹的預期是存在的,原因在於目前的C PI明顯超過了一年期存款利率。但目前普遍認為中國今年的通貨膨脹不會有特別大的問題。經濟學家、北京科技大學教授趙曉則認為,中國經濟今年一個季度比一個季度低,所謂的通貨膨脹的問題是根本不存在的,如果說通貨膨脹是老虎的話,政府就是武松,而且政府是養老虎的,政府扮演武松的角色,『通貨膨脹不是問題,中國經濟嚴重的問題是接下來是否會面臨中期低速的增長,從現在來看,態勢和可能性是非常大的。』
『史上最嚴』樓市調控只是剛剛開始樓市調控兩月有餘,在量跌價滯的當口,逐漸顯現的國內外經濟陰晴不定狀況,使得有人開始大膽猜測:號稱『史上最嚴』的樓市調控或將鳴金收兵。住建部政策研究中心相關負責人日前曾表示,中央已對此次樓市調控有可能帶來的影響做好了充分准備,調控政策不會半途而廢。近日,國土資源部總規劃師胡存智表示,國土資源部將嚴格規范土地出讓制度,對於已出讓的土地,土地出讓價不低於當地基准地價70%,保證金不低於出讓最低價30%。而今年3月國土部僅規定『競買保證金不得低於出讓最低價的20%』。金岩石就此指出,第三、第四季度G D P增幅可能跌破8 %的政策底線。一旦發生,政府的調控政策必然轉向,這也意味著本輪房地產調控政策行將結束。『最佳買房時機大約在12月。』『政策最遲會在明年退出,房價只是暫時下跌,未來由於供給的斷層,房價很可能出現反彈。』路勁地產董事局主席單偉豹認為這一次的調控仍然不會成功。
不同意見則認為,實際上,這一輪的調控或只是一個開始。趙曉表示,目前樓價和成交量雙下降,是因為樓價還沒有跌到大家的心理價位。他指出,下半年,『政府政策有可能放松,但是退出可能很小,這次調控最大不一樣是老百姓不答應房價再上漲』。過去十年中國樓市經歷了九次調控,『如果第十次調控還是失敗,倒下的將會是政府部門的公信力』,這次的調控只能往前推,房產調控只是個開始。『今年一季度G D P增長達到11.7%,許多人變得非常自信和傲慢,他們覺得中國經濟的發展已不再需要房地產與汽車,盡管今年G D P增長的走勢很可能是前高後低,但考慮到政府目前正希望為經濟降溫,政策放松的可能性很小,頂多就是貨幣政策的微調。』鍾偉表示。
以制度創新求解公平纔是可持續發展方向在新的經濟、政治形勢下為中國的房地產業出謀劃策,尋找新的可持續發展的方向是『博鰲·21世紀房地產論壇』第10屆年會的出發點。南方報業傳媒集團董事長、社長楊興鋒在致開幕辭時表示,30多年改革的經驗,總結起來就是三個關鍵詞『市場經濟、民主政治、法治社會』。楊興鋒表示,隨著改革進入深水區,社會各界對改革的目標和路徑,發生了不少爭議和分歧,這也集中的表現在房地產業。本屆房地產年會適時推出『地產考驗中國:以制度創新求解效率與公平』的主題,探討中國房地產業在新的政策、新的局勢下如何平衡民眾、政府、金融機構以及開發商的關系,如何通過制度創新,在多方利益格局下取得效率與公平的雙贏。
調控解決不了房地產的根本問題。歷次調控被人詬病,就在於未能觸及與房地產相關的一系土地、稅收、財政和分配制度。如果制度仍然缺位,調控就不可能成功。陽光100董事長易小迪認為,土地問題不解決,根本性的供求問題是無法解決的。房地產市場化進程在本次調控過程中是倒退的,采取計劃經濟的手段不允許購買房屋,或者將房價下調纔會發預售證,這樣的房價不真實。『如果要想改變這種局面,實質上是改變土地出讓金和土地收益的問題,政府可以收到土地出讓金,而不應該得到土地開發的全部收益,應該交給市場,從而使土地供應的鏈條完整。』
聶梅生認為,房產稅改革已是大勢所趨,應該在房屋持有環節征稅,關鍵是要厘清土地出讓金與房產稅的關系。據了解,去年土地和房地產的稅收對中國稅收的貢獻率超過了35%。而任志強就此表示,『房產稅如果只是增加了老百姓的負擔,那這個改革一定是失敗的。』例如,二套房交易的稅費,本來是為了打壓二手房房價,『結果房價並沒降下去』。如果土地出讓金、使用費、各環節的稅都取消,那纔可以征收房產稅。『亂加稅是不允許的。』也許正如聶梅生所說,房地產當前的問題不是房價高和低的問題,也不是可以壓的問題,而是深層次的改革問題,例如土地政策、房產稅、農村小產權等等問題,『這不是經濟層面的問題,也不是通過一次的調控,通過政府的行政乾預就可以解決問題。』