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看似浪漫的海景房,在這輪房產調控政策下,被迅速凍結。雖然開發商沒有明顯的降價促銷行為,但當海景房銷售旺季不旺的現實持續下去,開發商不知能否硬挺過這突如其來的『冰河』期。
海景房銷售在傳統旺季被『速凍』
炎炎夏日,濱海旅游進入旺季,然而今年的海景房銷售卻讓開發商笑不起來。因為,在空前嚴厲的房產政策調控下,根本沒人來海邊買房子。
今夏 的海 景房 淡到 什麼 程度呢?一位長期做海景房代理的業內人士正帶孩子在海邊度假,他告訴記者:『去年這個時候,一個月最少賣十套八套,而今年能賣出一套兩套都費勁。我從5月份到現在一套房子沒賣出去。』
這位海景房代理商對近期的房產銷售已不抱幻想。他說,去年,一般海景房開發商的售樓處,一個周末 能賣 出一 二百 套住 房。 但現在,開發商的售樓處一天能賣出兩三套都很稀奇,更別說小的代售處了。總體來看,海景房銷量較同期銳減80%至90%。
海景房因其獨特的位置,吸引了大量內陸人的眼球,成為近年來炙手可熱的房產熱點。如,煙臺龍族海景房項目共開發有住房500萬平方米,開發商宣傳說『出門30米就是沙灘、80米就是大海』。能擁有這樣一套看海的房子,無論是用作平時休閑還是晚年養老,對許多人來說都是一種美好願景。
在這輪調控政策出臺之前,山東海景房的價格逐年攀昇。上述海景房代理商告訴記者,2008年,海景房每平方米只有2500元左右,而現在到了4500至5500元左右,平均每年上漲1000元。
開發商硬挺海景房價格一時難降
據記者了解,海景房開發商除自己銷售房子外,還多方聯系代理商代理銷售,以求擴大銷售,盡快回籠資金。前幾年,開發商選擇代理商條件較為苛刻,一般要求有幾年代理經驗,有明顯銷售業績等。而現在,開發商選擇代理商已沒有門檻,哪怕你一年只為開發商銷售出一套房子,也可以代理銷售。
一位濟南的代理商告訴記者,他手頭就代理了幾十個樓盤的房子,多數開發商已不再要求簽代理協議。開發商一個開發項目大概有40棟-80棟樓房,像這樣規模的小區,僅在龍口海邊就有30多個樓盤,開發商會在全國各地找分銷商。
近三年來,從開發商給代理商的提成來看,也可以看得出海景房銷售速度越來越低。早些時候,代理商每賣出一套房子可提成5個點,而後來便提高到10個點,今年以來高的能達到25個點。這說明,今年海景房銷售明顯受國家政策打壓,開發商資金回籠放慢。
多年從事海景房銷售的濟南王先生說,如此大的讓利空間,說明海景房與其他房地產項目一樣,是個暴利行業。由於代理銷售沒有資金佔壓,傭金到手快,使得代理商與開發商一樣屬於暴利獲取方。
他告訴記者,受這種高利潤驅使,代理商之間便出現一些不正當競爭。比如,有代理商多方宣傳從東北帶了一批客戶到蓬萊看海景房,而就有別的代理商派人打入內部,中途游說並拉走大批看房客,從別人盤子裡搶菜吃。
盡管海景房銷售情況不佳,但從山東海景房項目來看,竟然看不出絲毫降價的表現。海景房開發商依然 在硬 挺房 價。 業內 人士 分析說,這是因為多年的海景房開發,已使開發商賺足了腰包。短期的滯銷局面,不但沒有使開發商傷筋動骨,甚至沒有傷及皮毛。論建築成本, 多層 建築 成本 最多 不超 過1200元,高層也不超過1800元。盡管土地價格連年飛漲,但先期拿地的開發商依然是暴利在握。
王先生認為,海景房本身就是一種奢侈品,總有人消費得起。對此,開發商看得很明白,於是乾脆就不降價。在『寒風凜冽的冬季』,選擇硬挺,等待『春天的到來』,對一些開發商來說並非下策。
海景房購房群體悄然發生變化
今天看來,能買得起海景房顯然要具備一定經濟實力。而在幾年前,這幾乎還不是一些人願意做出的選擇。多年代理海景房的多位從業人員告訴記者,從海景房熱銷到現在,其購買人群已發生了一些明顯變化。
在全國,山東的海景房最引人關注。這是由山東所處的獨特地理位置所決定的。山東地處南北大陸中段,是華北、西北內陸省份的出海口之一。除地理優勢外,山東還佔據人文優勢。山東是歷史上人口向外遷移較多的省份,而隨著近年來山東經濟社會的快速發展,山東又成為大量外地人口的回流地。
濟南曙光房地產營銷策劃有限公司負責人說,從過去闖關東,到今天回山東,大量當年的移民後裔回到山東,由於時代久遠,老家已難立足,許多人便傾其所有在風景優美的海邊選擇一處養老地。隨著這種需求的增多,大量海景房也便在山東海邊城市興建起來。而從去年開始,西北地區的內蒙、山西等地前來購買海景房的人群也在增多。人們選擇山東,還看中了山東良好的治安環境、講求誠信的人文環境。
近年來,隨著國內一些大中城市房價飛漲,北京、上海、江浙、廣東一帶前來山東買海景房的人群越來越多,而原來佔大頭的東北人群卻明顯減少。這主要是因為海景房價格上漲太快,已超出普通人的購買能力,海景房成為奢侈消費品。
曙光房地產營銷公司的這位負責人表示,從落葉歸根,到投資改善生活品質,海景房購買人群發生了質的變化。從目前到山東購買海景房的人群來 看, 投資 性質 的購 房能 佔到70%,這其中包含養老、改善居住環境、提高生活質量的人群,而真正炒房的只佔20%左右。
由於多數購買海景房的家庭都有好幾套房子,基本都會受到這次房產新政的限制。所以,今年的房產調控政策對海景房打擊較大。但業內人士表示,由於海景房畢竟是稀缺資源,從長期來看,海景房價格難以出現大跌。
在此,業內人士提醒海景房購房者,購買海景房首先要選擇大盤,盡量不看小盤。這是因為,小的樓盤雖然區內開發不錯,但一些樓盤煤暖配套不好,建築質量難以保證,後期物業管理也往往不是很理想。其次,選擇海景房不必太靠近大海,潮濕的環境對人並非健康選擇,距離大海幾千米也不錯,也能看到海,價格還可以更便宜。(呂福明)