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調控政策到來,廣州二手樓市陷入4月底至5月底的低迷期,成交在6月份有所恢復。
上半年全市十區二手成交426.76萬平方米市場份額56.2%遠超一手
2010年上半年,廣州二手樓市先揚後抑,在4月中旬新政出臺後,市場交投活躍度驟降,買賣雙方陷入博弈態勢,只有其中一方讓步纔有可能打破觀望的格局。盡管二手住宅市場因新政的到來而被殺個措手不及,今年上半年的成交數據依然非常搶眼。根據廣州市國土房管局初步統計的數據,2010年上半年,全市十區二手住宅交易登記面積為426.76萬平方米,同比增加13.2%,二手住宅佔整個住宅交易市場的比重為56.2%,市場份額與去年上半年相比提高了9.4個百分點,已經超過一手住宅成為市民購房的重要選擇。
大勢分析:買賣不及租賃火爆
中原地產市場總監李粵湘表示,去年年底由於營業稅效應,成交量拉昇非常大,今年年初因春節假期成交有所減少,3月全國『兩會』後成交呈報復性增長,『紅三月』行情延續到4月上旬,樓價與成交量上漲的勢頭因『史上最嚴』的調控政策到來而突然中止,二手樓市陷入4月底至5月底的低迷期,成交在6月份有所恢復。
從樓價看,兩大中介行統計數據均顯示今年上半年樓價仍呈上漲勢頭。據合富置業成交數據,2010年上半年全市二手住宅成交均價為11599元/m2,同比上昇三成左右。據滿堂紅成交數據,上半年二手住宅成交均價為10361元/m2,同比上昇35.8%,上漲幅度較大。
今年上半年買賣市道起伏不定,租賃市場行情卻『長紅』不休。搜房網二手房頻道廣州主編朱華清表示,除了二三月傳統租賃旺季外,踏入5月,觀望氣氛下准購房者紛紛將購房轉為租房,加上6月大學生畢業,城中村拆遷,這些因素疊加讓租賃市場紅火一片,租金同比上漲15%,甚至出現一房難求現象。根據滿堂紅的租賃成交數據,上半年全市二手住宅租賃均價為31.2元/m2/月,同比上漲14.1%,其中中低價位、中小戶型的租金上漲較快。
新政效應:五六月成交慘過2008年
調控新政在4月中旬出臺,一改新政前二手樓市交投活躍、人氣旺盛、價格再度上昇的市場格局,二手樓價窄幅波動,交投縮量,表明市場已處於高位盤整狀態。新政成功擊退游離於市場上的炒家。二套房認定標准出臺,同時也暗傷了部分改善型住房者,買家入市積極性不大。二手樓市進入買賣雙方博弈態勢,買家觀望,部分業主乾脆轉售為租,造成二手樓市僵持局面,交投清淡。合富置業首席市場分析師龍斌透露,新政後的5月、6月二手住宅成交慘淡,不及去年同期的一半,甚至連2008年五六月份都比不上。
受樓市新政的影響,二手樓市出現業主降價放盤的現象,而價格下調或低於市價出貨的筍盤成交速度明顯增加。合富置業專家指出,新政之後急於套現的業主放盤的積極性比之前有所增加,市場上業主『反價』情況陸續消退,取而代之的是業主放盤價松動,更有5%左右的議價空間,部分急於套現的業主不再堅持高價成交的同時,更可能會有多達10%左右的讓價空間。可選房源增加、業主叫價松動這一市場狀況的轉變,令之前因價格高企而觀望的持幣買家,釋放出潛藏的購買力,趁此時機入市『執平貨』。
下半年展望:期望恢復性增長
合富置業有關人士表示,從4月新政頒布開始,市場進入調整期。本次新政一個突出的特點是,政策並不是一次出盡,目前除了『二套房貸』政策,還有如房產稅、物業稅、房地產融資等政策有待細化和明朗,因此本輪調控在時間上可能要比過去歷年長,調控的深度和廣度都大,基於此,展望2010年下半年的廣州房地產市場,預計後市調整將繼續。合富置業龍斌認為,下半年樓價調整有限,尤其是優質物業調價不明顯,上半年的購買力遭到意外抑制後,有望在兩三個月後獲得恢復性增長。
中原地產市場總監李粵湘則認為,十一黃金周前二手樓市可能維持淡靜局面,期待開發商在十一作減價促銷,帶動業主降價讓步,打破買賣博弈的平衡。
滿堂紅研究部高級主任肖文曉表示,下半年在調控政策得到消化之後,廣州二手樓市有望打破『4·15新政』之後的觀望僵局,成交量將隨著業主價格的讓步逐步回昇,走向新的穩定。初步預計,下半年的二手樓價將會較新政前有小幅下跌,幅度在5%~10%左右,而成交量有望逐漸恢復到新政前的七成左右。
朱華清表示,在上半年成交大跌市場蕭條時,仍有一批中介公司逆市而上擇機選地擴張,他們已是著眼下半年的二手市場份額了。經過房產新政洗禮的購房者顯得越來越理智,中介公司也在一次次的低谷中找到了自己的生存之道,摸索並練就了各種渡過難關的方法。此時的中介公司,尤其是大中型中介公司的抗風險能力已變得越來越強,兩年前的倒閉風、關門潮在廣州估計難再現。
另外,廣州二手房網簽無疑是2010年廣州二手行業的重頭戲之一,原定於3月試行的二手網簽現推遲到7月,部分中介已開始試運行。這對二手市場一房多賣、報低價等行業『潛規則』或會起一定規范作用。