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上海五角場萬達廣場全景圖
周浦萬達廣場外景圖
周浦萬達廣場內景
上海萬達廣場
周浦萬達廣場內景圖
『每一個萬達廣場,每一個城市中心。』每一座城市的萬達廣場都代表著繁華與實力,每一座城市的萬達綜合體都已成為城市區域顯著的標志。2006年底,上海五角場萬達廣場開業,這座33萬平方米的商業航母,在一時間改變了『大楊浦』落後的環境;2009年9月,周浦萬達廣場的開業,又一次顛覆了周康板塊原先舊有的零散商業格局,住在周康的人們,在家門口就可以擁有市區級的生活品質;2011年開業的江橋萬達廣場將填補嘉定大商業空白,成為整個西上海的一個商業地標,實現現代人從繁華享受到私密生活的完美切換。從上海五角場到小上海周浦鎮,再到滬寧第一鎮江橋,上海萬達為改變城市業態創造奇跡,不僅填補了當地大型商業的空白,更帶動了當地商業的發展和繁榮,而建造的萬達廣場也成為當地的商業新地標。在百龍齊舞、千舸爭流的上海,萬達廣場緣何取得如此卓越的成就?日前,筆者走訪了上海區域萬達廣場商業管理有限公司。
每一個萬達廣場成功的開業,都將迅速地成為一個城市新的商業中心和一個新的城市的生活中心。2006年五角場萬達廣場開業以來,氣勢如虹,實現了『當年盈利、隔年翻番』的驕人業績,眾多商家銷售成倍增長,獲得了消費者的熱烈追捧,人氣鼎盛,得到了社會各界的高度認可,萬達廣場的成功運營大幅提昇了五角場地區的商業檔次,推動五角場商圈比肩徐家匯,成為北上海最具代表性的商業地標;28萬人次的人流量,1421萬元的營業額,商場外的滬南公路全天塞車數公裡,這是2009年9月19日,外環外3公裡周浦萬達廣場開業當天的景況,然而在這之前,這裡的商業發展前景一直不被看好。上海區域萬達廣場商業管理有限公司總經理王壽慶深有體會地說:『五角場萬達廣場的成熟周期比想象中快了很多,第一年就實現了盈利,這在商業地產中可以說是一個神話,但在五角場就做到了。萬達廣場能在上海取得這麼好的成績,是與萬達定位打造城市綜合體、王健林董事長首創的「訂單地產」、我們員工的用心服務分不開的。』
打造城市綜合體,成就商業新地標
隨著城市居住格局和消費能力的變化,單一的商業氛圍顯然已不能滿足大眾對於消費的需求,需要將項目建築功能和商業功能融入城市的發展規劃中,引導和主導一個城市或城區的功能定位。而城市綜合體正是這種商業地產發展的必然趨勢,它的出現將使區域商業向一座活的城市生命體轉變。
探究萬達的第三代商業地產城市綜合體,就是把國外的室內步行街與中國的商業大樓融合在一起,同時在商業綜合體中組合了寫字樓、公寓、酒店等業態,商業中心裡面增加文化、娛樂、健身、餐飲等內容。總結萬達幾年來的發展,正如萬達集團領導所言:萬達的成功主要是商業模式的成功。因為萬達的產品尤其是第三代城市綜合體的產品的成功不僅是商業的成功,更是投資模式的成功。
萬達集團的定位非常明確——做區域地標,超大型城市綜合體,超大的一站式、全業態生活購物廣場,抓住最寬泛的中檔消費群體。萬達集團在發展的過程當中,推出了城市綜合體的新的產品模式,這種發展模式下匯集了購物、休閑、娛樂等多功能為一體的大型商業設施,形成住在萬達、購在萬達、吃在萬達、工作在萬達的多重場景,即王壽慶比喻的將南京路商業業態豎立起來,不走回頭路。
『商業地產的選址很重要,商業空白、交通便利、人口基礎是萬達獨有的選址三要素。上海外環外的區位,別人看到了郊區,而我們萬達卻看到了商機。』王壽慶說到,『萬達選址另類並不代表沒有標准,就像當初選擇五角場是看到了那裡是上海市總體規劃的四個城市副中心之一,人群聚集、交通樞紐,且方圓五公裡內存在大型商業的空白;而大浦東勢必吸引更多中高端人士,周浦的消費水平會不斷昇級,而周邊又沒有相應的消費場所;江橋也是如此,虹橋交通樞紐把江橋納入了上海西大門之內,這裡的交通、區域價值都將面臨一個前所未有的發展機遇。』
『城市綜合體』作為萬達獨創的商業模式,完全考慮了一站式的服務功能,涵蓋了各種業態,在快速的發展和成功的運營中顯示出強大的優勢和主導市場的競爭力。優秀的商業管理模式使得萬達廣場成為萬商矚目的焦點,也讓購買萬達廣場投資型住宅的業主吃了定心丸。『我選擇萬達的投資型住宅就是因為看到了眾多商家簽約萬達。』大商業主力店的全面簽約及大品牌商家的紛紛入駐,使得購房者對投資萬達信心百倍。
現在的萬達廣場所在的區域,無論在萬達進入之前是怎樣的一種荒涼狀態,如寧波鄞州;無論在萬達進入之前是怎樣的無人問津,如上海五角場,但在萬達進入後,這些第三代城市綜合體項目的大規模、大體量都在所在城市成為新的地標式建築、新的商業中心、新的城市中心、成為一個城市新的象征、行業新的標准,周邊很多知名地產商在銷售房子時,都把距離萬達多少米作為項目的最大賣點,可見城市綜合體的影響力非同一般。
首創『訂單地產』模式,實現多贏格局
22年來,萬達集團在領跑全國商業地產,造就城市繁榮的同時,也向世人展現了代表未來方向、最具生命力和競爭力的商業模式,萬達也在這個過程中不斷定義、代表、詮釋著中國商業地產發展的方向和與市場契合的標准。其間,曾有很多業內人士和同行媒體向萬達提出問題:為什麼萬達廣場開工之前就能完成如此復雜的主力店招商?為什麼萬達廣場能實現滿鋪開業並且基本沒有培育期?為什麼如此眾多的商家跟隨萬達征戰了一座又一座城市?……王壽慶的回答鏗鏘有力:那是因為,萬達首創了『訂單商業地產』模式。
早在幾年前,萬達集團董事長王健林就提出『訂制模式』(共同選址、書面確認、平均租金、先租後建),在全國首創了『訂單地產』的全新模式——攜手知名商業企業,在全國各大城市發展城市綜合體,萬達負責開發,租售給這些企業經營,並用主力店來帶動其他店鋪的出租。總體而言,在規劃之初就與合作伙伴簽約,對方需要多大面積就在規劃中預留多大空間,從而避免了盲目招商和招商後的重新分割。這樣不僅節省大量建設成本,而且又能合理設計商場格局,使得租金收益最優化;同時節省建設成本,加快了資金流轉速度,又降低了租戶的租金水平,尋求開發商與主力店之間的共生關系。此外,為了保證合作伙伴能賺錢,萬達在發展項目時也會充分聽取各主力店的意見和建議,在城市和地段的選擇上兼顧合作伙伴的利益,達成雙方的利益最大化。
萬達是在中國首創『訂單商業地產』模式,這個創新的發展模式使萬達廣場每個項目在設計之初就確定了大部分主力店,萬達集團固有的眾多合作品牌為萬達廣場日後的良好經營提供了堅實的保證。『萬達廣場』是一種全新的商業物業運作模式,銷售與自持並舉的經營之道,意味著萬達集團同廣大小業主結成了利益共享聯盟,於是坊間一直都有『買房跟著萬達走』的說法。
萬達獨特的『訂單商業地產』形成了強大的競爭優勢,獲得了市場的認可,而且這種模式在現在的市場環境中是別人無法復制的,每到一地就能把一地做熱,進而拉動一個城市的經濟發展和稅收;吸引眾多品牌主力店追隨萬達,進入每一個萬達廣場;先租後建、滿場開業、場場旺鋪。這些,萬達都能夠做到。萬達獨創的『訂單商業地產』模式因為帶動了區域周邊的發展、拉動了整個城市經濟的上昇而獲得了各地政府的認可。
萬達所創的『訂單地產』模式更受到了商家的歡迎,目前,商業合作伙伴超過5000家,萬達已和沃爾瑪、家樂福、百安居、百盛、特力屋、國美、蘇寧、第一食品、巴黎春天等30多家頂尖企業簽訂了戰略結盟協議,其中有12家是世界500強企業,萬達廣場開發到哪裡,這些企業的連鎖品牌就進駐到哪裡,萬達廣場開業後就會出現『滿鋪開業』的景象。
短短幾年時間,隨著萬達在全國擴張商業版圖,對萬達始終信心十足並一直追隨萬達的中小店鋪主力店以驚人的速度形成連鎖並取得了驕人的銷售業績,連萬達人自己都半開玩笑的說,如果可以,希望我們自己也開個小店,一路跟著萬達走,不出幾年,一定能成為國內連鎖品牌,並創出自己的知名度。
商業模式決定企業的成敗,這一理念越來越多地得到企業家與業內專家的認可。中國的商業地產發展要向更高的境界邁進,必須依靠商業模式的創新。而能否打造符合國情和市場規律的商業模式,是中國企業決勝未來的關鍵所在,萬達的成功便在於此。
用心經營管理,讓租戶沒有後顧之懮
通過采訪我們發現,無論是定位、選址,還是招商和運營,萬達的管理者都具有獨到而透徹的領悟和見解。『讓租戶沒有後顧之懮!』,這意味著只要是租戶的事情,事無巨細,都要在第一時間妥善處理和安排。簡簡單單的一句承諾,道出了萬達的管理團隊處處以租戶利益為先,以提供優質服務為己任的經營理念。正是這種對租戶的責任感,纔確保了上海萬達廣場得以良性、健康地運營。
萬達集團在商業地產方面之所以能夠快速發展,主要是在商業地產的發展過程中,逐漸形成了自身完整的產業鏈,包括項目選址、規劃設計、開發建設、訂單招商和後期經營管理。特別是在後期管理上,萬達商業管理公司是中國最大的全國性連鎖商業經營管理企業,經過多年的打造,建立了一支具有高專業水准的商業經營管理團隊,商業管理已經成為萬達集團商業地產快速發展的核心競爭優勢之一。
五角場萬達廣場和周浦萬達廣場的成功顯示了大家對萬達的足夠信任,那麼萬達是怎樣做到招商順利管理無懮呢?王壽慶表示上海萬達有著多個城市的招商及後續管理經驗,從物業管理方面細致的服務到對整個購物中心的大力宣傳,從經營一個項目到經營資產下功夫,讓投資者免掉後顧之懮。
『商業地產界普遍有一種觀點,認為成功招商是一個商業地產項目能否取得成功的關鍵所在。這種觀點不全面。成功招商固然重要,但成功招商只是開始,後續的經營纔是最主要的。五角場萬達廣場開業時已達100%的滿鋪率,但我們仍要花很大精力去扶植和維護這個項目。因為商業地產項目中,商業的比重遠遠大於地產。地產只是造一棟用於開商場的樓而已,接下來的工作完全是商業的運營。項目的開業,是新的招商的開始。一些商家經過市場檢驗後被淘汰,就必須引進新的商家。整個商業廣場的運營管理,就是業態不斷調整的過程。所以,千萬不要以為商業地產的盈利點在於出售和收租。其實商場中的每一部分都會帶來可觀的盈利。關鍵在於用心做服務、用頭腦經營。』王壽慶如是說。
王壽慶說:『在萬達集團發展商業地產的發展過程中得益於各位商家的大力支持,同樣也離不開各級政府的支持,每一座萬達廣場的出現都宣告了城市地標的全新誕生。這累累的碩果不僅需要精准的投資眼光和戰略方向,更離不開品牌商戶們的通力協作。』
萬達商業地產總能實現經濟效應和社會效應的高度統一。首先創造大量就業崗位,每個萬達城市綜合體能提供上萬個穩定就業崗位;其次,創造巨額稅收,萬達廣場創造的稅收不僅數額巨大而且穩定,每年可為當地創造上億元稅收;三是受到消費者歡迎,萬達廣場的組合形式在全世界都是創新的,一個萬達廣場擁有十幾個主力店,將零售、休閑、娛樂、健身、商務、旅游等功能綜合在一起,每到一地都將當地的商業設施昇級到國際一流水准,實現真正的一站式消費;四是創造城市新中心,萬達城市綜合體項目規模巨大,功能豐富,設施先進,必然成為所在城市的新中心、新地標。
萬達廣場,每一次都踏著城市改造的重要節點而來,每一次都會給人帶來無比驚喜。萬達的產品之所以如此受歡迎,不僅因為萬達廣場已成為中國商業地產的第一品牌,其城市綜合體規模巨大,更源於萬達廣場主要選址在城市核心區、副中心或亟待發展的新城區,其每到一地都會形成新的城市中心,帶動當地商業的大發展大繁榮。
作為中國最大不動產運營商及中國酒店行業領軍企業,萬達集團目前已擁有40餘個大型城市綜合體項目,分布在北京、上海、天津等全國30餘個主要城市,目標是2010年建成開業40個以上的城市綜合體,持有物業面積達到600萬平方米左右,不管在資金實力、產品設計、建築規劃,還是在後期的物業服務都讓城市管理者和消費者滿意放心。萬達強大的品牌實力也是眾多投資者看好萬達產品的主要因素。萬達集團獨創的『訂單商業地產』模式,結合『城市綜合體』的產品形態,通過業態之間相互補充相互促進,帶來穩定巨大的消費人流。擁有了強大的商業陣容和百萬消費人流,從而實現低風險、財富多贏的商業格局。