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萬達江橋項目正陷入『利用先內銷給員工再外銷』的傳言之中。萬達試圖用『聲明』撇清仍未散去的流言。
3月20日,長長的上海金沙江西路,一路上塵土飛揚,路兩邊電線杆上掛著的『江橋萬達廣場即將開盤』廣告旗在灰塵中搖擺。江橋萬達廣場整個工地則被高圍牆圍著,工地入口處的售樓中心門口停滿了車子,售樓中心裡面擠滿了人。
在售樓中心的入口過道上,赫然豎著一塊『特別聲明』的牌子:『江橋萬達廣場一期已經全部售完,現無任何房源』,『本公司從無委托任何中介和網上店鋪進行銷售。』
在江橋萬達廣場二期即將開盤之際,萬達的這個『聲明』其實別有用意。因為此時,萬達江橋項目正陷入『利用先內銷給員工再外銷』的傳言之中。很顯然,萬達試圖用這個『聲明』撇清仍未散去的流言。
『內銷』給了誰?
上海江橋萬達廣場項目地處上海西北、嘉定南部的北虹橋板塊。正如萬達之前一貫的選址標准,目前此地仍處於一片『開荒』狀態。萬達商業廣場正在興建,到處可見大片農民房。
該項目規劃用地280畝,規劃總建築面積55萬平方米。其中13萬平方米住宅。大型商業廣場計劃於2011年9月開業,工程全部竣工後,這裡將成為一座聚合全功能都會居住區、集群式超級商業區、集成式中央商務區的城市體綜合。
在上海三個萬達廣場中,江橋萬達廣場總投資40億元,是規模最大的一個,也是萬達在上海第一次有純住宅推出的項目。
去年11月21日,王健林來到上海,宣布江橋萬達廣場動工。今年1月23日,江橋萬達廣場即推出了一期住宅。
從官方網站『網上房地產』看,該項目在1月23日共推盤395套(其中386套住宅)。預售許可證也為1月23日取得。另據佑威提供的網上交易數據顯示,江橋萬達房源的成交集中在1月29-31日完成,均價1.35萬元每平方米。
超過三家中介公司的工作人員告訴記者,江橋萬達一期的房源『都是內部在買,外界沒法買到』,有中介甚至稱,一期房源的部分客戶是『政府部門等關系戶,有內部處理價格的』。
該說法遭到上海萬達廣場置業有限公司副總經理呂正韜的否認。呂正韜在接受時代周報記者采訪時說:『我們上海員工有2000多人,150套賣給員工,其他賣給普通客戶,是正常的。』
呂表示,賣給員工的房子是位置比較差的,價格在1.4萬元每平方米左右,並沒有外界傳言的那麼低。
但記者通過多種渠道仍然無法獲知,呂正韜所謂的『普通客戶』究竟是誰?真正的『普通客戶』能夠享受到如此低價嗎?因為即將開盤的二期價格已經猛漲到1.7萬元-2.1萬元每平方米。
二期價格猛漲
江橋廣場在網上房地產上的官方報價為1.5萬元每平方米。呂正韜稱該項目實際成交價格為1.4萬元每平方米,而佑威房地產中心提供的數據是均價1.35萬元每平方米。
但據某中介工作人員稱,江橋萬達廣場一期的房源是通過關系從開發商處拿到的,價格都是開發商報出來的,沒有講價空間。中介透露,這些房源通過中介再流向市場,則購房者需要交10萬元左右的手續費纔能買到。
但萬達否認一期房源出現在二手市場上,這也是萬達售樓中心處出現『特別聲明』牌子的原因。
就在這樣的虛實糾結之間,萬達江橋廣場二期又推向了市場,價格遠高於一期。
『就這幾天開盤了,價格是1.7萬元-2.1萬元每平方米。』3月20日,上海展覽中心『上海之春』房展會上,萬達江橋廣場工作人員介紹。此時,離江橋廣場二期預期開盤不足一周。
這個報價遠遠高於一期1.5萬元的官方報價,更別提1.35萬元的『內部價』。一個多月的時間,江橋萬達城市公寓的價格為何漲了這麼多?
『這兩個價格沒有任何可比性。我們一期的房子是對內部員工銷售的,是員工福利,不對外公開銷售。』萬達工作人員解釋。
涉嫌擾亂市場
萬達一期為何在傳統淡季的1月開盤?
易居中國房地產分析師薛建雄認為:『由於近來樓市成交量慘淡,開發商提個底價給員工,然後讓員工加合適的價去賣,這是開發商的一種銷售策略。』
江橋萬達廣場住宅項目開工2個月就拿到預售證。『綠城想做到拿地3個月開工,9個月實現銷售,這意味著目前業內最快的,也要開工半年纔能賣。』薛建雄說,『萬達的速度讓人懷疑,但這也說明一個問題,開發商擔心未來走勢不利,所以趕著出貨。』
石雪清對集團的資金問題也是信心十足。石雪清表示:『萬達有非常優質的抵押物,四大行每年都給萬達的項目有非常大的授信額度。』
萬達的現金流主要來自銷售回款,持有物業的租金收入,而現在快速擴張的錢還是靠銀行貸款,拿到商戶的租約以後,萬達便向銀行申請經營性物業抵押貸款。
石雪清說:『萬達的自有資金和銀行貸款相融合,不會造成資金鏈的問題。萬達每個項目現金流情況都很好,不會拖累集團,即使某個項目運作不成功也不會影響集團。』
對於江橋項目的快節奏,呂正韜表示:『因為我們的商業廣場要在2011年開業,而商業地產項目對資金要求比較高,當時這麼急開盤也是考慮到市場有變,為確保商業廣場的開業。其實,比較少開發商選擇在一二月份這種淡季開盤的。』
不過,上海杜躍平律師事務所律師杜躍平認為,開發商此舉違反了《商品房銷售管理辦法》。杜表示,國家實施商品房預售制度,就是要求商品房對全社會公開銷售,江橋萬達廣場將商品房大比例內部銷售的行為,已經違背了這個原則,規避了商品房正常對外銷售的功能,擾亂了市場。
上海嘉定區房管中心相關人員對時代周報記者表示:『內部員工也是消費者,他也可以買自家的樓盤。但如果說大部分賣給內部員工,不對外銷售,那肯定是不對的。這樣的事情應該要管的,但是要有證據,就算處罰也是要走行政程序的。』
萬達集團企業文化部總經理石雪清在接受記者采訪時說:『沒聽說過此事,我們是不允許這樣的事情發生的。如果有這樣的事,你可以舉報給我,或者寫個「舉報信」到我們集團的審計部門。』